Acoger a una persona sin recursos no es subarrendar

Acoger gratuitamente a alguien en una casa alquilada ¿es causa de resolución del contrato?

Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (19/10/2020) se ha pronunciado sobre la posible resolución de un contrato de alquiler solicitada por el arrendador, con motivo de que el inquilino tenía acogidas en casa de manera gratuita a dos personas con escasos recursos.

El contrato es de renta antigua (1979) y está sometido a un régimen distinto al de la LAU vigente, pero algunos de los pronunciamientos judiciales de la sentencia pueden ser igualmente válidos para contratos actuales.

Recordemos que la LAU y muchas redacciones de contratos actuales prevén como causa de resolución del arrendamiento la cesión o el subarrendamiento no autorizados por el arrendador.

Prohibición de la cesión y el subarriendo no consentidos

El principio legal es que fuera de los casos en que expresamente lo establece la Ley, no se consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, es causa de resolución contractual.

El subarriendo o la cesión se tipifican por el mero goce o uso en cualquiera de las formas de que sea susceptible, sea a título oneroso o gratuito, parcial o total. Lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien corresponden las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.

El subarriendo para uso turístico.

Excepciones en caso de ocupación por terceros

Esas reglas admiten excepciones. Hay casos en los que la introducción de un tercero en la finca arrendada sin el consentimiento expreso del arrendador no se configura propiamente como un subarriendo o cesión aptos para justificar una acción de resolución del contrato. Igualmente, la normativa de los arrendamientos de renta antigua permitía el hospedaje de hasta dos personas.

Esas excepciones tienen en común responder a supuestos en que el arrendatario permanece en el uso de la finca en convivencia con personas ajenas a la relación arrendaticia, siempre y cuando esa convivencia obedezca a una razón, además de caracterizada por la gratuidad, expresiva de una relación interna de dependencia, amistad, o parentesco.

Tradicionalmente, se ha apreciado que no concurre causa resolutoria, por ejemplo, cuando se trata de terceros extraños al contrato pero integrados en la unidad familiar del inquilino, o sometidos a su dirección o autoridad y dependientes de él económicamente (caso de sirvientes o empleados); o cuando se integre en un contexto de convivencia marital afectiva estable; también cuando se trata de parientes por presumirse que