Acoger gratuitamente a alguien en una casa alquilada ¿es causa de resolución del contrato?
Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (19/10/2020) se ha pronunciado sobre la posible resolución de un contrato de alquiler solicitada por el arrendador, con motivo de que el inquilino tenía acogidas en casa de manera gratuita a dos personas con escasos recursos.
El contrato es de renta antigua (1979) y está sometido a un régimen distinto al de la LAU vigente, pero algunos de los pronunciamientos judiciales de la sentencia pueden ser igualmente válidos para contratos actuales.
Recordemos que la LAU y muchas redacciones de contratos actuales prevén como causa de resolución del arrendamiento la cesión o el subarrendamiento no autorizados por el arrendador.
Prohibición de la cesión y el subarriendo no consentidos
El principio legal es que fuera de los casos en que expresamente lo establece la Ley, no se consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, es causa de resolución contractual.
El subarriendo o la cesión se tipifican por el mero goce o uso en cualquiera de las formas de que sea susceptible, sea a título oneroso o gratuito, parcial o total. Lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien corresponden las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.
El subarriendo para uso turístico.
Excepciones en caso de ocupación por terceros
Esas reglas admiten excepciones. Hay casos en los que la introducción de un tercero en la finca arrendada sin el consentimiento expreso del arrendador no se configura propiamente como un subarriendo o cesión aptos para justificar una acción de resolución del contrato. Igualmente, la normativa de los arrendamientos de renta antigua permitía el hospedaje de hasta dos personas.
Esas excepciones tienen en común responder a supuestos en que el arrendatario permanece en el uso de la finca en convivencia con personas ajenas a la relación arrendaticia, siempre y cuando esa convivencia obedezca a una razón, además de caracterizada por la gratuidad, expresiva de una relación interna de dependencia, amistad, o parentesco.
Tradicionalmente, se ha apreciado que no concurre causa resolutoria, por ejemplo, cuando se trata de terceros extraños al contrato pero integrados en la unidad familiar del inquilino, o sometidos a su dirección o autoridad y dependientes de él económicamente (caso de sirvientes o empleados); o cuando se integre en un contexto de convivencia marital afectiva estable; también cuando se trata de parientes por presumirse que
Acoger gratuitamente a alguien en una casa alquilada ¿es causa de resolución del contrato?
Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (19/10/2020) se ha pronunciado sobre la posible resolución de un contrato de alquiler solicitada por el arrendador, con motivo de que el inquilino tenía acogidas en casa de manera gratuita a dos personas con escasos recursos.
El contrato es de renta antigua (1979) y está sometido a un régimen distinto al de la LAU vigente, pero algunos de los pronunciamientos judiciales de la sentencia pueden ser igualmente válidos para contratos actuales.
Recordemos que la LAU y muchas redacciones de contratos actuales prevén como causa de resolución del arrendamiento la cesión o el subarrendamiento no autorizados por el arrendador.
Prohibición de la cesión y el subarriendo no consentidos
El principio legal es que fuera de los casos en que expresamente lo establece la Ley, no se consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, es causa de resolución contractual.
El subarriendo o la cesión se tipifican por el mero goce o uso en cualquiera de las formas de que sea susceptible, sea a título oneroso o gratuito, parcial o total. Lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien corresponden las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.
El subarriendo para uso turístico.
Excepciones en caso de ocupación por terceros
Esas reglas admiten excepciones. Hay casos en los que la introducción de un tercero en la finca arrendada sin el consentimiento expreso del arrendador no se configura propiamente como un subarriendo o cesión aptos para justificar una acción de resolución del contrato. Igualmente, la normativa de los arrendamientos de renta antigua permitía el hospedaje de hasta dos personas.
Esas excepciones tienen en común responder a supuestos en que el arrendatario permanece en el uso de la finca en convivencia con personas ajenas a la relación arrendaticia, siempre y cuando esa convivencia obedezca a una razón, además de caracterizada por la gratuidad, expresiva de una relación interna de dependencia, amistad, o parentesco.
Tradicionalmente, se ha apreciado que no concurre causa resolutoria, por ejemplo, cuando se trata de terceros extraños al contrato pero integrados en la unidad familiar del inquilino, o sometidos a su dirección o autoridad y dependientes de él económicamente (caso de sirvientes o empleados); o cuando se integre en un contexto de convivencia marital afectiva estable; también cuando se trata de parientes por presumirse que su presencia obedece a relaciones de afectividad guiadas por la gratuidad, que impiden la presunción de existencia de un acto jurídico de subarriendo o cesión inconsentidos, cuya prueba pasa a ser de cargo del arrendador.
En cada situación debe determinarse si la presencia del tercero en la vivienda arrendada aparece presidida por la buena fe y no se ha producido por el arrendatario un ejercicio antisocial de su derecho con merma de los del arrendador.
Una acogida altruista
En el caso juzgado se probó que ninguno de los residentes introducidos por el arrendatario en la vivienda pagaban renta alguna por esa ocupación.
Aunque se considerara un “hospedaje”, en virtud de la ley aplicable por la fecha del contrato de alquiler no se precisa la autorización del arrendador cuando, como ocurría en este caso, los huéspedes no sean más de dos. Por otra parte, caso de limitar el concepto de hospedaje a una actividad retribuida, no tendría sentido hacer de peor condición a unos huéspedes (siempre como máximo dos) que no abonaran precio por su estancia, que a los que sí lo hicieran.
Si se considerara que efectivamente se ha producido una cesión, en todo caso parcial y gratuita, el criterio de los jueces en este caso es que estaríamos en presencia de uno de esos supuestos excepcionales en los que la introducción de un tercero en la finca arrendada sin el consentimiento expreso del arrendador no integra, sin embargo, causa de resolución del contrato.
“Consideramos que la convivencia del inquilino de dos personas sin recursos suficientes para su sustento a los que de modo altruista proporciona comida y habitación en el marco de una actividad asistencial desarrollada en colaboración con los servicios sociales municipales de Rubí, y en colaboración también con la parroquia y organizaciones sin ánimo de lucro, responde a motivos humanitarios basados en un propósito de solidaridad que, en el marco de la realidad social actual, encuentran identidad de razón con los supuestos, antes descritos, que han tenido ese trato diferencial o excepcional (por ejemplo, la asistencia a personas dependientes económicamente del arrendatario), estando caracterizados por la gratuidad, tratándose de una convivencia que no merma los derechos del arrendador, que viene recibiendo puntualmente la renta arrendaticia en vigor, tratándose de una actividad buena fe que, en absoluto, puede reputarse como un ejercicio antisocial del derecho, antes al contrario”.
En consecuencia se desestimó la demanda de resolución del contrato.
