El control de precios de alquiler en Cataluña

El 22 de septiembre de 2020 ha entrado en vigor en Cataluña la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

La intención es llevar a cabo una nueva regulación global de los arrendamientos en Cataluña. Esto se hará efectivo en dos fases:

• ahora, la ley regula un régimen excepcional de contención de rentas de alquiler aplicable en zonas de mercado de vivienda tenso;
• más adelante, en un plazo que se fija en nueve meses, se presentará un proyecto de ley de regulación integral de los contratos de arrendamiento de bienes en Cataluña, arrogándose una competencia que la Generalitat estima que le pertenece.

En qué consiste el tope a las rentas de alquiler

El objeto de la ley es regular los límites de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que se den las siguientes circunstancias:

 

a) Que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario. b) Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.

La nueva ley permite a la Administración catalana calificar determinadas zonas del territorio como áreas con mercado de vivienda tenso, y sujetar los contratos de arrendamiento que se concluyan en ellas a un régimen de contención de las rentas. La delimitación de rentas es una medida limitada en el tiempo, que puede declararse con una duración máxima de cinco años, en un procedimiento en el que deben acreditarse las circunstancias que la justifican y precisar las medidas que adoptarán las administraciones para atenuar o revertir la situación de mercado tenso.

La competencia para formular esta declaración se atribuye al departamento de la Generalitat competente en materia de vivienda, con la excepción de la ciudad de Barcelona (Ayuntamiento) y del ámbito metropolitano de Barcelona.

Áreas de mercado tenso

Son áreas con mercado de vivienda tenso los municipios o partes de municipio que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población. Esta situación de riesgo puede venir determinada por el cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones:

 

a) Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña.

 

b) Que la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o familiar supere de media en dicha área el 30% de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el 30% de la renta media de las personas menores de treinta y cinco años.

 

c) Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los cinco años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.

 

A qué zonas afecta ahora

Con carácter inmediato y durante el plazo inicial de un año, se incluyen entre las áreas con mercado de vivienda tenso 60 municipios grandes de Cataluña como Barcelona, Girona, Tarragona, Lleida, Mataró, Badalona, L’Hospitalet, Sabadell, Castelldefels, Cornellà o Terrassa.

 

Ya antes de la aprobación de la ley, en agosto de 2020, el precio medio de oferta del alquiler en Barcelona presentaba una caída anual del -3,9%, según el portal Idealista. Pero en otros municipios cercanos aún mostraba subidas anuales: +4,6% en Sabadell, +3,8% en Badalona o +8,9% en Mataró.

 

Estamos en un momento de crisis económica y social que va a provocar (ya lo hace) caídas "naturales" en el precio del alquiler y de venta de viviendas. Habrá que tenerlo en cuenta cuando dentro de un tiempo se pretenda valorar la eficacia de esta ley de regulación del precio del alquiler.

 

El índice de referencia de precios de alquiler de viviendas

Se obtiene a partir de la información contenida en el Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas. El índice señala la media de precio por m² del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con una superficie determinadas y de los márgenes de precio superior e inferior resultantes de la ponderación de varias características de la vivienda (año de construcción, estado de conservación, eficiencia energética, ascensor, mobiliario o anexos).

El índice de referencia se puede consultar aquí, indicando la dirección y una serie de datos del inmueble.

En virtud de esta ley, el precio de referencia se establecerá de acuerdo con el índice mencionado, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, o bien, excepcionalmente, desviándose de los mismos con incrementos o minoraciones de hasta un 5%, dadas las características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento.

Existes dos límites a la renta del alquiler

- En el momento de formalizar el contrato de alquiler, el importe máximo de la renta que puede convenirse no puede sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas, incrementado o minorado, como máximo, en un 5%;

- además, en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los cinco años anteriores, la renta tampoco puede rebasar la consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada de acuerdo con el índice de garantía de competitividad.

Esta limitación de rentas se flexibiliza en los contratos de alquiler de viviendas de obra nueva y en los contratos que resulten de un proceso de gran rehabilitación, durante los 5 primeros años desde la certificación final de obra.

Qué debe tener en cuenta el propietario

En todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso es necesario informar de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, si procede, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en esa misma vivienda, actualizada de acuerdo con los criterios establecidos.

El escrito en el que se formalice un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto al régimen de contención de precios regulado por la ley debe ir acompañado del documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler, con la información relativa al valor del índice correspondiente a una vivienda análoga a la arrendada, expresado en euros por metro cuadrado, especificando los márgenes de precio inferior y superior. Los datos deben referirse a la fecha de conclusión del contrato.

El contrato debe indicar el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie útil de la vivienda arrendada el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, expresado en euros por metro cuadrado, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, salvo que las partes contratantes acuerden, atendiendo a determinadas características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento, incrementar o disminuir el valor indicado por el índice de referencia, con una variación de como máximo un cinco por ciento.

 

El incremento o minoración del valor determinado por el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, acordado por las partes contratantes en virtud de lo establecido antes, debe basarse en la concurrencia de al menos tres de las siguientes características específicas, que deben constar en el contrato, junto con los elementos que permitan su acreditación:

a) Ascensor b) Aparcamiento. c) Vivienda amueblada. d) Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda. e) Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea. f) Piscina comunitaria o equipamientos análogos. g) Servicios de conserjería en el edificio. h) Vistas especiales.

En los casos en los que la renta inicial venga determinada por la renta de un contrato anterior, el arrendador debe informar responsablemente y por escrito al arrendatario de la fecha y el importe de la renta del anterior contrato de arrendamiento, y debe justificar el establecimiento de la nueva renta. El arrendatario, una vez formalizado el contrato de arrendamiento de la vivienda, o bien previamente si cuenta con la autorización escrita del arrendador, puede solicitar y obtener del órgano responsable del Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas la información relativa a la fecha y el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior.

 

En los contratos sujetos este régimen de contención de rentas, las partes pueden pactar la asunción por el arrendatario de gastos generales y de servicios individuales, de acuerdo con la normativa de arrendamientos urbanos.  Es decir, la renta del nuevo contrato estará limitada como se ha dicho, pero en el nuevo contrato sí se puede prever que el pago del IBI o de los gastos de comunidad los pague el inquilino. En ese caso, debe hacerse constar de forma desglosada, en cada pago, el importe de la renta y el importe de los gastos asumidos por el arrendatario.

Régimen transitorio para contratos vigentes