Probar la existencia de un contrato de alquiler

Ante una situación de ocupación, el propietario que desea recobrar la posesión de su vivienda puede recibir la respuesta de que existe un supuesto contrato de arrendamiento en favor de esos ocupantes.

También hay todavía casos donde un arrendador no desea dejar constancia escrita de un contrato de alquiler realmente existente, quizá pensando erróneamente que de ese modo sea más sencillo recuperar la vivienda cuando él lo desee.

En ocasiones la disputa llega al juez. ¿Qué se tiene en cuenta para saber si existe realmente un contrato de alquiler que ampare al ocupante?

Desde el punto de vista del derecho civil, para la existencia real de contratos es preciso que exista una causa y un consentimiento de los contratantes, que recaiga sobre el objeto cierto que sea materia del contrato. La mayoría de los contratos, y entre ellos el de arrendamiento, no exigen para su existencia y validez una formalidad determinada. Puede existir un contrato de alquiler verbal. El problema será probar su existencia.

Consejos básicos para el alquiler de vivienda.

Los elementos de prueba del arrendamiento

Esa prueba debe aportarla quien pretenda hacer valer ese supuesto contrato ante el juez. Si un propietario acude a los tribunales para recuperar la posesión de un inmueble ante la presencia de personas que se dicen inquilinas, serán estas últimas quienes deban aportar el título que les habilita para poseer el inmueble. Para probarlo, el juez atenderá a distintos elementos, documentos, testimonios o indicios que aleguen las partes.

Los contratos de alquiler se suelen firmar en documentos privados y raramente se elevan a escritura pública. Pero para probar la existencia de un arrendamiento no basta con aportar un documento privado si la otra parte no reconoce su existencia, fecha, o contenido. Hay que seguir valorando otras pruebas.

El supuesto contrato ha de estar convenido, como arrendador, con quien sea propietario de la vivienda o conste que tiene derecho sobre esa vivienda (como usufructuario, por ejemplo). Si quien aparece como arrendador no es ni propietario ni autorizado para realizar un contrato de arrendamiento, el juez le podrá llamar para que comparezca como testigo y explique en qué condición firmó él el supuesto contrato de alquiler. Cuando el supuesto contrato es falso, el firmante como arrendador no suele comparecer ante el juez. Y si lo hace, deberá dar razón de su actuación.

Un elemento de prueba es el ingreso o depósito de la fianza en el organismo autonómico correspondiente. Por ejemplo, en el Instituto Catalán del Suelo o en la Agencia de Vivienda Social en Madrid. La ausencia de ese depósito no significa que el contrato no exista, pero es otro indicio. La fianza del alquiler.

Otro medio de prueba es la constancia del pago de la renta al arrendador, al menos a quien figure en el contrato, o cualquier otro propietario posterior, o a cualquier otra persona autorizada para recibir el pago en su nombre. Probar que ha existido un pago regular de dinero al arrendador en concepto de renta es un elemento bastante sólido. El supuesto inquilino deberá aportar algún recibo de pago, giro o transferencia, acta notarial, o expediente de consignación de rentas. En definitiva, probar que ha existido pago de rentas o al menos un ofrecimiento de pago de rentas u otras cantidades a cargo de la pretendida parte arrendataria.

A efectos del reconocimiento de un alquiler, no basta alegar el abono del importe de cualquier cantidad de dinero a cualquier persona. Los pagos deben hacerse a título de renta por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga.

Otro medio de prueba sería la existencia de correo, escritos u otros actos propios del arrendador, por sí o por medio de administradores u otros profesionales (agencias), reconociendo la condición de inquilinos a quienes pretenden serlo.

Es el juez quien valora la prueba

El hecho de estar empadronado en esa vivienda o de tener algún suministro a nombre del ocupante no es prueba suficiente de