La inversión inmobiliaria de los grandes fondos

El comienzo de 2021, en cifras

El año 2020 fue duramente golpeado por la pandemia de la COVID, interrumpiendo casi por completo la economía tanto a nivel nacional como global. En términos de inversiones, los mercados (principalmente de renta variable) se caracterizaron por una alta volatilidad, con un vaivén de subidas y bajadas. El mercado inmobiliario también notó este efecto, pero de forma mucho más tenue debido que se trata de inversiones más prudente y pensadas para el largo plazo. No obstante, si es cierto que, dependiendo del tipo de activo inmobiliario, el impacto ha sido dispar, p.ej. los más afectados han sido las oficinas, hoteles y locales comerciales.

Según datos de un informe realizado el banco BNP Paribas Real Estate en España, el volumen de inversión directa destinada a los sectores de oficinas, retail (comercio minorista), logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos en el primer trimestre de 2021 fue de 1.845 millones de euros. Este dato significa una reducción del 32,9% comparado con el último trimestre de 2020 y del 45,1% respecto al mismo periodo del 2020. Aunque al haber sufrido una pandemia de por medio, no serían datos precisamente comparables.

Por tipo de activos

Los diferentes tipos de activos inmobiliarios han respondido de una manera distinta.

· Durante el primer trimestre del año, el mercado residencial en alquiler ha sido el que mayor porcentaje de volumen de inversión ha copado, con el 38% del capital invertido, llegando a los 705 millones de euros. Esto se debe, en gran medida, a la baja oferta en el mercado de compraventa de viviendas, que ha llevado a los inversores a aumentar el interés por las residencias de alquiler, que podrían aportar (estiman los inversores) unas rentabilidades atractivas. Dentro de este subsector, destacan la compra de edificios o carteras de viviendas terminadas destinadas al alquiler y las promociones “llave en mano” para explotarlas en arrendamiento.

· El sector de oficinas se encuentra en segundo lugar, con un 20% del total del volumen invertido, lo que significan 362 millones de euros. A pesar de que poco a poco las empresas están volviendo (tímidamente) a las oficinas, el capital invertido en este segmento ha caído un 10% con respecto al trimestre anterior.

· En tercer lugar se encuentra el sector logístico, que gracias al aumento de la demanda a través del comercio electrónico y de la alimentación, durante el primer trimestre de 2021 ha representado un 13% del volumen de inversión en inmuebles (250 millones de euros).

· En los últimos lugares se encuentran el sector hotelero y el retail, dos de los más golpeados por la pandemia. El primero registró un volumen de inversión de 231 millones, siendo algo inferior el del segundo, 180 millones. En este periodo del año, el sector hotelero se está ganando el interés de los inversores debido a las oportunidades de inversión que presenta, como pueden ser las necesidades de venta de propietarios con apuros de liquidez o la esperanza de la recuperación del sector tras el desarrollo del proceso de vacunación en el país. Por otro lado, el sector retail no ha tenido mucho movimiento en el primer trimestre del año 2021, siendo los inmuebles más demandados los supermercados con operaciones de menos de 10 millones de euros y los locales comerciales localizados en zonas exclusivas.

Quién está comprando

Según el informe, el tipo principal de inversor en el inmobiliario español en el primer trimestre de 2021 fueron los fondos institucionales de inversión: por orden, los alemanes, franceses, británicos y americanos. Estos fondos son los responsables de más del 50% de las compras en el periodo. Otros actores destacados han sido las Socimis, las compañías inmobiliarias y las aseguradoras. Los inversores privados con cierta capacidad financiera (family office) se interesan en determinados locales comerciales.

Los autores del informe esperan que en el segundo semestre del año el volumen de inversiones en inmuebles se incremente, ante la progresiva recuperación de la actividad.

Consejos para el pequeño inversor

Nosotros no somos tan optimistas en lo que se refiere al mercado residencial. Es cierto que hay demanda de vivienda en alquiler, pero no a cualquier precio. Aún no se ha producido el "desagüe" de todos los inmuebles que pertenecieron a las entidades financieras españolas. La SAREB fracasó en su intento. Existe un claro desequilibrio entre los precios inmobiliarios y la capacidad de pago de los hogares españoles.

Los fondos hacen sus cuentas para construir edificios enteros destinados al alquiler. Para el pequeño inversor, la compra de viviendas para alquilar debería hacerse a precios muy por debajo de los precios medios de mercado actuales, para poder esperar una rentabilidad neta mínima que merezca la pena, dado el riesgo persistente.

Por ese motivo, de los 247 barrios de las ciudades que analizamos y publicamos en nuestro selector, un 93% nos parecen caros o muy caros y merecerían ahora un consejo de venta.

Sí vemos más oportunidades en la inversión en plazas de garaje.

Los garajes más rentables de Valencia, Barcelona, Madrid y Sevilla.