El alquiler, en alza
El afán de ser propietario es una característica casi inherente al ser humano, pero en algunos países está más enraizado que en otros. En España el 76,2% de los usuarios de viviendas eran propietarios en 2019, un porcentaje que ha ido disminuyendo paulatinamente a lo largo de los últimos años (en 2009 eran casi el 80%). Las sucesivas crisis y el estancamiento de la economía nacional, junto con una falta de política nacional de VPO en venta o alquiler, ha ido haciendo que el sueño de poseer una vivienda en propiedad se torne cada vez más lejano para los jóvenes y no tan jóvenes.
Al mismo tiempo observamos que la proporción de la población en alquiler va aumentando paulatinamente. Aunque lejos del casi 50% de viviendas en alquiler de Alemania, nos vamos acercando a Portugal que ha mantenido un porcentaje bastante estable de viviendas en alquiler en torno al 25-26% del mercado. En España, un 15% viven en alquileres a precio de mercado (más de 7,3 millones de personas), un 3% en alquileres a precio inferior al mercado y un 6% en cesión gratuita.
Los porcentajes varían mucho en función de la edad. Entre los hogares con persona de referencia menor de 30 años, casi la mitad (48%) vive de alquiler a precios de mercado, un 23% en cesión de la vivienda y un 25% en propiedad, según la Encuesta de Condiciones de Vida 2019 del INE.
La concentración de alquileres es también geográfica. Es mucho mayor en cuatro comunidades autónomas: Cataluña (1,7 millones de personas), Madrid (1,4 millones), Andalucía (950.000) y Valencia (750.000).
Notas del alquiler en España
En nuestros estudios por ciudades vemos que desde que estalló la burbuja en 2007-2008 el precio de los alquileres ha crecido más que los de venta, lo que es un indicio de la mayor demanda de la vivienda en alquiler. En gran parte por falta de alternativa real: sin ahorro previo y con los salarios actuales no solo es complicado comprar una vivienda sino que resulta muy difícil acumular un ahorro para una compra futura. Para muchos el futuro es seguir viviendo de alquiler (en el mejor de los casos).
Esto no es en sí mismo un problema. Ya hemos visto cómo en otros países europeos el alquiler es un régimen estable de tenencia de una vivienda. Muchas personas, también con holgada situación económica, optan por el alquiler y destinan sus ahorros a otro tipo de inversiones o bienes. El problema viene cuando vivir de alquiler te absorbe todos tus recursos. El inquilino no llega a capitalizar ni una parte de sus ingresos y queda entrampado en una situación con pocas perspectivas.
El 61% de los mileuristas que viven de alquiler en España destinan más del 50% de sus ingresos a pagar la renta mensual.
El resultado es que si se compara la distribución de la riqueza de los hogares españoles, esta es inferior en los hogares que viven de alquiler:
- Porcentaje de la población que ingresa hasta 26.000 euros al año: 44%.
- Porcentaje de hogares en alquiler que ingresan hasta 26.000 euros al año: 62%.
Según el informe “La vivienda de alquiler en España”, realizado por Comisiones Obreras con los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida 2019 del INE, la probabilidad de estar en riesgo de pobreza es mucho mayor entre los inquilinos (38%) que en el conjunto de la población (23%).
Todo ello hace que en el imaginario de la población se aspire a la propiedad, antes o después. Pero con la estructura de precios y salarios actuales, el alquiler tiene años de desarrollo por delante.
Un ligero respiro de los precios
En 2020 los precios de los alquileres han bajado más que los precios de venta. Es un mercado mucho más ágil y sensible a la coyuntura económica y laboral. Nuestra previsión es qu elos precios sigan bajando y que la bajada llegue los precios de venta (de ahí que en general no aconsejemos comprar ahora).
Algunos analistas vaticinan que en los próximos 15-20 años se podrá llegar a porcentajes de tenencia del 35-40% en alquiler. Pero esto va a depender de la evolución de la economía y del comportamiento de la oferta.
En España la oferta de vivienda en alquiler por empresas es muy reducida (no alcanza el 10%) aunque está aumentando. En 2020 las promociones construidas para alquilar aumentaron un 22% respecto a 2019 a pesar de la crisis económica. Y podrían crecer más si los inversores las tuvieran todas consigo.
Más del 90% de los propietarios de pisos en alquiler son particulares. Muchos de ellos no no aspiran a enriquecerse con las rentas, sino a obtener unos rendimientos que les permitan mantener el inmueble en buen estado y un complemento de ingresos. La evolución de la legislación inmobiliaria influirá decisivamente en la puesta en el mercado de un mayor número de viviendas, tanto para arrendadores institucionales como para particulares.
El alquiler tiene futuro
En resumen, la expansión del alquiler en España parece que se mantendrá, aunque con una bajada de precios a corto plazo debido a la pandemia y a la elevada tasa de paro que presumiblemente continuará por varios años, llegando a la triste realidad que los jóvenes alquilan por no poder comprar pero, en muchos casos, incluso ya ni siquiera pueden pagar los precios actuales de alquiler.
Parece claro que la situación actual no es sostenible. Los precios de la vivienda deben llegar a un mejor punto de equilibrio respecto de los ingresos de los hogares. Las generaciones más jóvenes no van a estar indefinidamente traspasando renta a los mayores. El mejor modo de corregir los desequilibrios es aportar unas reglas jurídicas claras y justas que incentiven la puesta en alquiler de viviendas de propietarios particulares, junto con la creación de un parque público suficiente para atender las necesidades sociales.
Si quiere poner viviendas en alquiler siga nuestros consejos en cuanto a la selección del inquilino, la elaboración de un contrato equilibrado y la contratación de un seguro de impago de rentas.
