Índice OCU de confianza del inversor en inmuebles

Índice OCU de confianza del inversor

Desde hace 18 años nuestra revista hermana OCU Inversiones realiza una encuesta trimestral para elaborar un barómetro sobre la confianza del inversor en cuestiones como la situación financiera genera, la perspectiva de inversión en acciones, en obligaciones y en inmuebles.

Valores por encima de 100 muestran unas perspectivas positivas, y puntuaciones por debajo de ese límite transmiten el pesimismo de los encuestados sobre la evolución futura de ese tipo de inversiones.

Pues bien, la edición de diciembre de 2020 muestra para los Inmuebles un grado de confianza de 91 puntos. Es inferior a 100 y da prueba de las dificultades percibidas por los inversores a la hora de valorar una posible inversión en el ladrillo. Pero también hay que decir que supera los 82,8 puntos obtenidos en septiembre, por lo que cabe percibir un rayo de esperanza.

EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE OCU DE CONFIANZA DEL INVERSOR

La evolución histórica

Por poner las cosas en un contexto histórico hay que decir que en los primeros años 2000 la confianza en los inmuebles gozaba de buena salud. El Índice marcó un 112 en junio de 2002 y fue subiendo hasta marcar un tope en marzo de 2006, con 119,5 puntos. Fueron años donde el precio medio de la vivienda llegó a subir un 17% anual en España.

Aunque pronto se intuyó que la fiesta no duraría siempre. En diciembre del mismo año 2006 el índice marcó 104 puntos y en septiembre de 2007 ya se plantó en los 100, para iniciar una senda descendente que tocó fondo en marzo de 2013, (79 puntos). Recordemos que 2013 fue el año con menores ventas de vivienda en el país, aunque los precios aún siguieron a la baja durante más tiempo.

Tras la inicial recuperación en Barcelona y luego Madrid, los años 2017 y 2018 fueron positivos para el mercado inmobiliario, con un índice de confianza que se mantuvo por encima de 100. Hasta que en 2019 volvió a ponerse por debajo de esta barrera que marca el límite entre el optimismo y el pesimismo. Ese año ya bajaron las ventas de viviendas, aunque los precios medios siguieron subiendo tímidamente.

La irrupción de la crisis del coronavirus y su impacto en el parón de todas las actividades provocó que el índice se acercara de nuevo al mínimo en septiembre de 2020 (82,8 puntos). Y tres meses más tarde ha mostrado una ligera recuperación, dentro del espectro donde aún refleja un pesimismo de los inversores (91).

Qué cabe esperar de la vivienda

Algunos analistas insisten en la fortaleza de la vivienda como alternativa de inversión porque los precios no se han derrumbado. Es más, a juzgar por los datos del INE, han seguido incluso subiendo.

Nosotros somos más prudentes. Es cierto que las crisis no son iguales, pero recordemos que tras el pinchazo del boom inmobiliario los precios no tocaron fondo hasta cinco años más tarde, en 2013. Los efectos de una crisis económica no se trasladan automáticamente a la vivienda.

Una de las claves es el mantenimiento de los puestos de trabajo y con ello, de la capacidad de pago de los hogares. En esto también, esta crisis está siendo particular. La disponibilidad de fondos públicos, en especial a través de los ERTE, ha mantenido las cifras de paro en niveles aceptables. Los ingresos de los trabajadores se han visto en parte mantenidos. Ahora bien, no podemos equivocarnos: el parche de los ERTE es temporal y sí supone una reducción de ingresos para los afectados, al margen de los retrasos en el cobro y los problemas de gestión que se producen. Además, hay toda una serie de profesionales que no reciben un salario fijo sino que sus ingresos dependen del nivel de actividad desarrollada, y aquí los efectos económicos de la pandemia sí están siendo ya muy visibles.

¿Podrá la prometida lluvia de fondos europeos revertir la situación económica a tiempo? Es probable que sí, pero lo cierto es que decenas de miles de negocios van a sufrir en sus cuentas, muchos desaparecerán o tendrán que reinventarse. Y tarde o temprano, esta reducción de ingresos para miles de hogares afectará al precio de las viviendas.

Ya se ha visto en la reducción de las compraventas -a pesar de contar con los tipos de interés más bajos de la historia y a pesar de no existir alternativas rentables de inversión con poco riesgo- y se está viendo en el precio de los alquileres en las grandes ciudades.

En nuestros análisis por barrios, observamos que los precios medios de venta siguen siendo muy superiores a los valores razonables que pagaría un inversor prudente por adquirir esa misma vivienda. Prevemos un descenso en los precios en los próximos trimestres.