Una visión más amplia de los precios de la vivienda
El INE afirma que el precio de la vivienda subió un 7,8% anual en el segundo trimestre de 2024. Por su parte, el precio de la vivienda nueva subió un 11,2% anual. Las pocas promociones que se hacen tienen demanda y estiran sus precios. La vivienda usada subió un 7,3%. Lo peor es que, a juzgar por lo que explicamos a continuación, no se ve un cambio de tendencia en el corto plazo.
El incremento anual de precio para la vivienda nueva fue del 15% en País Vasco, Navarra y Cantabria, por ejemplo. Y del 13% en Andalucía.
Por su parte, las mayores subidas en vivienda usada fueron en Andalucía, Aragón, La Rioja, Canarias, Comunidad Valenciana y Navarra, todas por encima del 8% anual y algunas rondando el 9%.
Habituados a los análisis en clave nacional concluimos fácilmente que la vivienda está muy cara en nuestro país, tanto en venta como en alquiler. Es una afirmación cierta si nos fijamos en la capacidad de pago de los hogares españoles o -desde un punto de vista más económico- en la rentabilidad esperada por alquileres, que no justifica los precios medios de mercado actuales para la compra.
Pero esto no nos debe hacer perder de vista otra realidad: el mercado inmobiliario español sigue siendo muy atractivo para compradores extranjeros, responsables del 20% de las compras, según el Notariado. Si ampliamos nuestra mirada a los países europeos y contemplamos lo vivido desde 2010 hasta ahora, vemos que a ojos foráneos España está barata.
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VARIACIÓN ANUAL DEL PRECIO DE LA VIVIENDA |
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País |
IT 2024 (1) |
2023 (2) |
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Polonia |
18,0% |
-1,8% |
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Portugal |
7,0% |
3,0% |
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España |
6,4% |
-0,2% |
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Irlanda |
6,3% |
-3,4% |
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Holanda |
3,6% |
-10,0% |
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Bélgica |
3,1% |
-2,9% |
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Italia |
1,7% |
-3,7% |
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Suecia |
-1,6% |
-11,0% |
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Francia |
-4,8% |
-6,3% |
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Alemania |
-5,7% |
-13,9% |
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Eurostat. (1) Variación anual del índice de precios nominal. (2) Variación anual del índice deflactado por la inflación. |
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La tabla muestra la distinta evolución por países y también el impacto que tiene la inflación para contemplar la variación real de los precios.
Si miramos a más largo plazo, cómo evoluciona la vivienda
La siguiente tabla muestra la variación acumulada de los precios, para venta y alquiler, entre 2010 y el primer trimestre de 2024, siempre con datos de Eurostat.
Una visión más amplia de los precios de la vivienda
El INE afirma que el precio de la vivienda subió un 7,8% anual en el segundo trimestre de 2024. Por su parte, el precio de la vivienda nueva subió un 11,2% anual. Las pocas promociones que se hacen tienen demanda y estiran sus precios. La vivienda usada subió un 7,3%. Lo peor es que, a juzgar por lo que explicamos a continuación, no se ve un cambio de tendencia en el corto plazo.
El incremento anual de precio para la vivienda nueva fue del 15% en País Vasco, Navarra y Cantabria, por ejemplo. Y del 13% en Andalucía.
Por su parte, las mayores subidas en vivienda usada fueron en Andalucía, Aragón, La Rioja, Canarias, Comunidad Valenciana y Navarra, todas por encima del 8% anual y algunas rondando el 9%.
Habituados a los análisis en clave nacional concluimos fácilmente que la vivienda está muy cara en nuestro país, tanto en venta como en alquiler. Es una afirmación cierta si nos fijamos en la capacidad de pago de los hogares españoles o -desde un punto de vista más económico- en la rentabilidad esperada por alquileres, que no justifica los precios medios de mercado actuales para la compra.
Pero esto no nos debe hacer perder de vista otra realidad: el mercado inmobiliario español sigue siendo muy atractivo para compradores extranjeros, responsables del 20% de las compras, según el Notariado. Si ampliamos nuestra mirada a los países europeos y contemplamos lo vivido desde 2010 hasta ahora, vemos que a ojos foráneos España está barata.
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VARIACIÓN ANUAL DEL PRECIO DE LA VIVIENDA |
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País |
IT 2024 (1) |
2023 (2) |
|
Polonia |
18,0% |
-1,8% |
|
Portugal |
7,0% |
3,0% |
|
España |
6,4% |
-0,2% |
|
Irlanda |
6,3% |
-3,4% |
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Holanda |
3,6% |
-10,0% |
|
Bélgica |
3,1% |
-2,9% |
|
Italia |
1,7% |
-3,7% |
|
Suecia |
-1,6% |
-11,0% |
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Francia |
-4,8% |
-6,3% |
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Alemania |
-5,7% |
-13,9% |
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Eurostat. (1) Variación anual del índice de precios nominal. (2) Variación anual del índice deflactado por la inflación. |
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La tabla muestra la distinta evolución por países y también el impacto que tiene la inflación para contemplar la variación real de los precios.
Si miramos a más largo plazo, cómo evoluciona la vivienda
La siguiente tabla muestra la variación acumulada de los precios, para venta y alquiler, entre 2010 y el primer trimestre de 2024, siempre con datos de Eurostat.
Fuera de la tabla hay países como Estonia que han triplicado sus precios de compra y de alquiler en el periodo, o Hungría que triplicó los de venta y duplicó los de alquiler. También Luxemburgo duplicó sus precios de venta en el periodo, aunque las rentas solo subieron un 20% en 14 años. Lo que se observa es que al mirar ese periodo de tiempo hay muchos otros países que ahora muestran ligeras bajadas de precios pero que llevan acumuladas alzas importantes desde 2010.
En España, el “estirón” lo habíamos dado antes, hasta 2008. Ahora nos mostramos como uno de los países donde muchos compradores con visión internacional ven márgenes amplios para nuevas subidas de precios. A lo que se unen otras consideraciones sobre la calidad de vida y la estabilidad de nuestro país. Una conclusión es que no cabe esperar que los precios nacionales vayan a bajar a corto o medio plazo, salvo debacle económica.
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VARIACIÓN ACUMULADA DEL PRECIO DE LA VIVIENDA 2010 – IT 2024 |
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País |
Venta |
Alquiler |
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Portugal |
97,9% |
39,2% |
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Polonia |
89,4% |
80,1% |
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Suecia |
76,2% |
29,3% |
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Alemania |
71,4% |
22,2% |
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Holanda |
70,2% |
39,5% |
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Irlanda |
67,7% |
104,2% |
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Bélgica |
52,0% |
33,1% |
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Francia |
26,3% |
13,0% |
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España |
13,8% |
9,4% |
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Italia |
-8,0% |
12,6% |
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Eurostat. (1) Variación anual del índice de precios nominal. (2) Variación anual del índice deflactado por la inflación. |
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Ventas e hipotecas sobre vivienda en España
En 2024 las ventas de viviendas en España han ido dando bandazos en lo que llevamos de año, con bajadas que suceden a incrementos mensuales, si bien en el primer semestre del año acumulan una bajada del 4,5% anual (-13% en vivienda protegida).
A pesar de las bajadas del Euribor, las hipotecas sobre vivienda muestran unos registros algo erráticos, pero en los cinco primeros meses de 2024 bajan un 4,5% en número respecto del año anterior.
El deslizamiento del Euribor a la baja “facilita” en parte el crédito, pero los precios siguen siendo la principal barrera del comprador.
¿ En qué ciudades escala el alquiler ahora?
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SUBIDA DEL PRECIO DE OFERTA DE VIVIENDA EN ALQUILER, julio 2024 |
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Ciudad |
Variación anual alquiler |
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Cáceres |
18,9% |
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Palma de Mallorca |
18,7% |
|
Valencia |
17,6% |
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Gijón |
16,8% |
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Lugo |
16,6% |
|
Sta. Cruz Tenerife |
16,5% |
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Madrid |
16,1% |
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Barcelona |
14,3% |
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Ávila |
14,3% |
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Alicante |
14,1% |
|
Girona |
13,9% |
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Málaga |
13,6% |
|
Segovia |
13,2% |
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Castellón de la Plana |
12,8% |
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Cuenca |
12,4% |
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Guadalajara |
12,1% |
|
Teruel |
12% |
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Palencia |
11,7% |
|
Las Palmas |
11,1% |
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A Coruña |
11% |
|
Orense |
10,4% |
|
Huesca |
9,1% |
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Oviedo |
8,6% |
|
Burgos |
8,6% |
|
Zaragoza |
8,4% |
|
Albacete |
8,3% |
|
Santander |
7,9% |
|
Sevilla |
7,8% |
|
Badajoz |
7,8% |
|
Murcia |
7,4% |
|
San Sebastián |
7% |
|
León |
6,9% |
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Toledo |
6,7% |
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Bilbao |
6,7% |
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Valladolid |
6,4% |
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Soria |
6,3% |
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Lleida |
6,2% |
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Almería |
5,9% |
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Vigo |
5,9% |
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Logroño |
5,3% |
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Córdoba |
4,6% |
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Pamplona |
4,3% |
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Huelva |
4,1% |
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Zamora |
2,9% |
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Tarragona |
1,9% |
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Variación anual a julio de 2024, datos del portal Idealista. |
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Unos precios al alza por la demanda
La demanda de casas sigue creciendo muy por encima de la oferta en España.
Según el INE, la población residente en España ha crecido en 415.369 personas en un año, hasta junio de 2024. Somos 48.797.875 habitantes. Como precisa el INE, ese crecimiento poblacional se debió al incremento de personas nacidas en el extranjero.
Los mayores incrementos de población en el segundo trimestre de 2024 se dieron en la Comunidad de Madrid, Comunitat Valenciana e Illes Balears.
Si miramos el número de hogares, seguimos creciendo pero a menor ritmo que en los años anteriores: el crecimiento en el último año hasta junio de 2024 es de 130.000 nuevos hogares, inferior al de casi 290.000 registrado doce meses antes.
- 2,5 millones de nuevos hogares proyecta el INE que se creen en España hasta 2037. Urge repensar la utilización del territorio en nuestro país.
Si a ello le añadimos el apetito extranjero por nuestras viviendas, cabe esperar que los precios de alquiler y venta sigan manteniendo una tendencia al alza en el corto y medio plazo.
- 20% de los compradores de vivienda son extranjeros y consideran a España un país barato para comprar.
No se toman medidas para aumentar la oferta ni para agilizar la gestión del suelo.
Hasta mayo de 2024 el número de visados para nueva vivienda en los 12 meses precedentes fue de 116.000 en todo el país, mientras que las viviendas terminadas rozaron las 92.000, siempre por debajo del número de hogares creados.
Los alquileres compartidos, temporales y de habitaciones seguirán teniendo una amplia demanda. Han llamado la atención del legislador y previsiblemente serán objeto de nueva regulación, mientras que la del alquiler de vivienda sigue sin mejorar y sin rescatar miles de viviendas vacías, imprescindibles para equilibrar la oferta.
