El INE ha publicado la variación anual del Índice de Precios de la Vivienda correspondiente al tercer trimestre de 2023, que marca una subida del 4,5%. Es un índice que no muestra los precios de la vivienda por metro cuadrado sino la evolución del precio de compraventa de las viviendas libres a partir de una metodología que tiene en cuenta el número y tipo de viviendas vendidas en un periodo.
Según el índice del INE la vivienda se habría revalorizado un 50% desde 2015.
Destaca la subida de los precios de la vivienda nueva, un 11% anual, frente a la usada (3,2%).
Caen las ventas e hipotecas en España.
Recordemos que en el mismo tercer trimestre, el dato que ofrece el Ministerio de Vivienda sobre la variación anual del precio por m2 de la vivienda libre fue del 4,2%, con menor diferencia entre la vivienda nueva (+5,5%) y la usada (+4,1%).
Según el INE, los precios se han acelerado en el tercer trimestre (+2,5%) respecto de lo que venían haciendo en periodos anteriores, con el 2,1% en el segundo trimestre, el 0,6% en el primero del año y el -0,8% del cuarto trimestre de 2022.
Por comunidades autónomas, tanto Cataluña (3,8%) como la Comunidad de Madrid (4,1%) crecieron por debajo de la media nacional. Por el lado de las subidas destaca Navarra (7,6% anual) y Canarias (6,6%). En Castilla-La Mancha y Extremadura apenas subió un 1% anual.
EVOLUCIÓN DE LA VENTA MENSUAL DE VIVIENDAS (INE)
El INE destaca en su nota que la subida del 11% es la más alta en los últimos 16 años.
Hemos llamado la atención sobre el hecho de que en España se construye con cuentagotas. Hasta septiembre de 2023 se visaron 112.000 viviendas nuevas en doce meses, y la cifra de las viviendas terminadas en un año fue de 88.000. Las promociones que se lanzan se venden con facilidad, sobre todo si están bien situadas: nadie asume riesgos de lanzar o financiar una promoción que no tenga un elevado porcentaje de preventa. Si el proyecto no cuaja, no se inicia.
Recordemos que en 2022 se vendieron 650.000 viviendas en todo el país, de las cuales 117.035 fueron nuevas (con menos de cinco años). Este año caen las ventas con la escalada del Euribor, pero sigue existiendo demanda suficiente para la vivienda nueva. En lo que llevamos de 2023 hasta septiembre, las ventas anuales de vivienda usada caían un 9,5% mientras que las de vivienda nueva solo un 4%.
Parte de la subida de precios se explica por el encarecimiento de los costes de edificación, que en 2022 subieron un 12,4% tras marcar un 8,5% de subida en 2021. Ahora apenas suben (0,1% anual hasta agosto de 2023), pero los precios de venta recogen costes incurridos. En todo caso, la absorción de unos costes de construcción más elevados no sería posible si no existiera una demanda pujante.
Hay una demanda que dispone de dinero y para quien la subida del coste de las hipotecas no supone un freno. La caída de ventas no conlleva una de los precios. Tradicionalmente se consideraba que los precios siguen la tendencia a la baja de las ventas en tres o cuatro trimestres, pero en esta ocasión no está siendo así en mercados como el de Estados Unidos. No hay sobre oferta de casas y tampoco hay muchas ventas forzosas urgidas por impagos de hipoteca. Sin duda la pujanza del empleo tiene mucho que ver con esa situación.
A corto plazo no se esperan bajadas de estos precios, a pesar de que están muy por encima de lo que cabe considerarse como valor razonable en relación con la capacidad de pago media d ellos hogares y en relación con otras variables económicas como la rentabilidad esperada por alquileres.
