La oferta de pisos nuevos sigue a cuentagotas y la de alquiler se retrae ante la incertidumbre de no poder recuperar la casa tras un impago. La oferta pública está desaparecida. Con una demanda al alza, a los precios no los bajan ni los tipos de interés.
Una demanda de vivienda creciente sin atender
En los 9 primeros meses de 2023 la compraventa total de inmuebles bajó un 8% respecto del año anterior. En lo referido a viviendas, la caída acumulada en 2023 es de un 8,5% (-9,5% para la vivienda usada), pero este retroceso se va agudizando conforme pasan los meses: en el mes de septiembre la caída anual fue del 23,7%, tras una bajada del 14,4% en agosto. En septiembre se vendieron 44.086 casas. En ese mes destacó la caída de ventas en Canarias (-40%), Extremadura (-32%), Aragón (-31%), Cataluña (-29%), Baleares (-27%), País Vasco (-26%). En la Comunidad de Madrid la bajada anual fue del 24%.
VENTA MENSUAL DE VIVIENDAS EN ESPAÑA (INE)
Es lógica la bajada de ventas: los precios siguen altos y las hipotecas están cada vez más caras. De hecho, un 42% de las compras de viviendas de agosto se hicieron sin hipoteca. El número de hipotecas sobre viviendas en septiembre fue de 31.054, con una caída anual del 29,6%, tras la bajada de agosto que fue de un 22,7% respecto de un año antes. El capital prestado cayó un poco más en septiembre (-29,7%), y el importe medio de una hipoteca sobre vivienda fue de 143.186 euros.
Qué nos enseña el mercado de vivienda en Estados Unidos
En Estados Unidos, las ventas de casas usadas bajaron un 14,6% anual en octubre, marcando niveles bajos que no se veían en dicho país desde 2010. Las ventas llevan 26 meses de descensos, pero esto no ha provocado ningún desplome de precios: +3,9% anual en septiembre según el índice Case-Shiller nacional, marcando un nuevo record histórico, a pesar de que el tipo de las hipotecas está allí por encima del 7,5%.
El enorme aumento de hogares nuevos tras la pandemia impulsó ventas y precios al alza. Ahora el mercado se ralentiza en número de operaciones pero tampoco hay muchos propietarios presionados a vender (por la fortaleza del empleo y el encarecimiento de las hipotecas para cambiar de casa) y el inventario de casas en venta sigue en niveles históricamente bajos a pesar de la ligera subida de octubre, y esto es lo que influye en los precios. En octubre había 1,15 millones de casas usadas a la venta en todo el país (-5,7% anual), un tercio de las que se contaban en 2007 y 2008.
Como en España, la dinámica del mercado es distinta a la de la burbuja de principios de siglo. Por ejemplo, en el estado de California el número de ventas de casas individuales bajó un 12% anual en octubre de 2023, pero los precios subieron un 5%, muy probablemente porque el número de casas en venta no deja de bajar y falta oferta.
Vea las mejores hipotecas de noviembre.
NÚMERO DE VIVIENDAS TERMINADAS EN ESPAÑA EN LOS 12 MESES PRECEDENTES, EN MILES
A la euforia de la burbuja le ha seguido un largo periodo de escasa construcción de casas nuevas, que no llegan a la mitad de la media histórica anual (superior a las 200.000 viviendas). Ni los constructores ni los bancos arriesgan (casi) nada.
El precio de la vivienda se mantiene
En España, en datos estadísticos, el precio medio de venta aún sube algo más del 2%. La demanda tiene problemas, pero es que la oferta es escasa. Hay un gran desequilibrio entre el número de hogares que se crean (285.000 anuales en el tercer trimestre) gracias al empleo (720.000 ocupados más según la EPA) y la inmigración (la población aumentó en 492.000 mayores de 25 años), y el número de casas disponibles. El número de viviendas visadas subió un 5,5% anual en 2023 hasta agosto. En el mismo periodo las viviendas terminadas fueron 87.323 (-1,6% anual). Se construye a cuentagotas y así es difícil que los precios caigan, menos aún para vivienda nueva a pesar de que el índice de costes de la edificación ya no está desbocado (0,1% en agosto). Hasta agosto de 2023 la inversión pública en edificación residencial caía casi un 10% anual.
Los precios de los anuncios, disparados en algunas ciudades
La tabla muestra datos de variación del precio de oferta del portal Idealista, un indicador que da pistas del mercado. Algunas capitales han bajado el ritmo de subida de sus alquileres mientras que otras no dan tregua, principalmente en el Mediterráneo. Un mercado cada vez más internacional donde el 40% de compras se hacen sin hipoteca esconde las dificultades de nuestros conciudadanos para acceder a una vivienda.
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VARIACIÓN ANUAL DEL PRECIO DE VIVIENDA |
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Ciudad |
Venta |
Alquiler |
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Valencia |
14,1% |
21,6% |
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Palma de Mallorca |
15,3% |
19,3% |
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Málaga |
13,1% |
17,4% |
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Barcelona |
2,1% |
17,4% |
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Alicante |
15,1% |
16,5% |
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Madrid |
3,8% |
11,6% |
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Las Palmas |
2,0% |
10,0% |
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Granada |
3,3% |
8,9% |
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Sevilla |
5,9% |
6,3% |
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La Coruña |
3,0% |
6,1% |
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Zaragoza |
4,2% |
5,5% |
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Bilbao |
1,7% |
4,7% |
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Cádiz |
10,6% |
4,2% |
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Vigo |
1,2% |
3,7% |
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Girona |
6,5% |
3,6% |
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Valladolid |
2,0% |
3,2% |
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Variación anual por ciudades a octubre de 2023, en precios de oferta del portal Idealista. |
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La incógnita de los tipos de interés, por ahora estables
Se ha congelado, por ahora, la fase de subida de tipos oficiales del dinero porque la inflación ha bajado algo en Europa. En octubre de 2023 el IPC fue del 3,5% en España (3,2% en el adelantado de noviembre), del 3,8% en Alemania y el 2,9% en la Zona Euro.
Tipo oficial Zona euro octubre 2023: 4,50%
Tipo oficial EEUU y Gran Bretaña: 5,25%
Euribor octubre 2023: 4,16%
La subida de tipos y la más general de la inflación van reduciendo la capacidad de pago de muchas familias, aunque por el momento esto no se traduce en estadísticas preocupantes sobre impagos. Pero la presión sube y los efectos acabarán saltando a la vista.
Cada vez más familias estudian el cambio de condiciones en su hipoteca, con un aumento del 32% en el número cambios de banco en el pasado mes de agosto. Recuerde que puede utilizar nuestra herramienta para hipotecas, que le permitirá recibir en casa ofertas personalizadas de varias entidades aportando una sola vez la documentación.