Por qué seguimos unos perfiles con inmuebles
Quien se plantee comprar una vivienda o un garaje como inversión debe pensar en el largo plazo. Hay muchas teorías circulando, pero ¿cuáles son los datos?
Con el objetivo de hacer unos cálculos los más reales posibles del rendimiento de los inmuebles, en su momento elaboramos unos perfiles que se componen de inmuebles concretos que se adquieren en un momento dado al precio de entonces. Iniciamos la recogida de datos en 2005 y 2006, en las ciudades de Sevilla, Madrid, Murcia y Valencia. Veamos cómo han evolucionado.
Para estimar la rentabilidad que han ido ofreciendo a un inversor, se tienen en cuenta los gastos de adquisición y los de tenencia, así como una estimación de rentas de alquiler y el impuesto que paga el propietario por las rentas en su IRPF. No se consideran los gastos de una eventual transmisión, que se traducirían en una ganancia o pérdida patrimonial en IRPF y en el pago de la plusvalía municipal, si ha existido incremento de valor.
Pensemos que 2005-2006 fueron años de la anterior burbuja, donde los precios medios siguieron subiendo hasta inicios de 2008 y ahí empezaron a caer, sin que hayan recuperado aquellos niveles a la fecha actual. Esto pone de manifiesto el carácter cíclico de los inmuebles y la importancia de saber comprar en el mejor momento. Hicimos el ejercicio de calcular la rentabilidad anual para estos perfiles si los inmuebles se hubieran adquirido diez años atrás, y el resultado rondaba un 10-12% de rentabilidad anual hasta 2005.
Pisos en Valencia desde 2005
El perfil de inversión en Valencia lo creamos en septiembre de 2005 y consiste en dos pisos, uno en el barrio del Carmen de 54 m2 y otro en el Barrio de Ruzafa de 75 m2, más una plaza de garaje en el Barrio de Arrancapinos (Extramuros). Quien los hubiera adquirido entonces y los haya tenido alquilados habrá logrado una rentabilidad media anual del 1,92% neta. Si solo nos fijamos en la revalorización de los inmuebles (sin alquiler), la rentabilidad media anual neta es del -0,7%.
El piso de El Carmen ha bajado de precio un 20%, lo mismo que ha subido el de Ruzafa, mientras que la plaza de garaje ha bajado de precio un 6% hasta septiembre de 2023.
Vea los precios de 53 barrios de Valencia.
El perfil de inversión en Madrid
El perfil de Madrid se publicó en el número 1 de Fincas y casas. Se compone de dos apartamentos de un dormitorio, ubicados en el Paseo de la Habana y en la calle General Pardiñas, respectivamente, más un garaje en Príncipe de Vergara. En el periodo transcurrido entre septiembre de 2005 y septiembre de 2023 la rentabilidad anual media obtenida por este perfil es del 3,65%, teniendo en cuenta los ingresos por alquiler. Considerando solo la revalorización de los inmuebles, la rentabilidad anual media es del 1,3%.
Vea los precios de 113 barrios de Madrid.
Un perfil de inmuebles en Murcia
Este perfil fue creado en febrero de 2006 y consiste en un piso de 114 m2 situado en la Avenida de Juan Carlos I, con tres dormitorios y dos baños, plaza de garaje y trastero, y un apartamento de 55 m2 en la calle Agustín Lara número 13, que cuenta con un dormitorio y un baño. La rentabilidad media anual desde el inicio ha sido del 2,85%, incluyendo ingresos por alquiler, y del -0,15% sin considerar los alquileres.
El perfil de inversión en Sevilla
El perfil de Sevilla fue creado en marzo de 2006 y se compone de tres plazas de garaje, dos en el Centro y una en el barrio de los Remedios y una parcela de 500 m2 para una vivienda unifamiliar en Olivar de Quintos. Hasta septiembre de 2023, la rentabilidad media anual desde el inicio del perfil es del 3,18 % considerando los alquileres, y del -0,15 % considerando solo la variación de precio de los inmuebles.
Vea los precios de 54 barrios de Sevilla.
No es momento de comprar, salvo ocasiones muy puntuales
En la actualidad llevamos unos años de recuperación de precios de la vivienda en España. Es posible que la tendencia se alargue algo de tiempo, pero pensamos que no es buen momento para invertir, salvo que encuentre una verdadera oportunidad, con descuentos de al menos un 40% sobre los precios medios. Nuestro selector de barrios, que analiza precios de 250 barrios, no presenta oportunidades de compra con los precios medios actuales de venta.
