Precios de la vivienda en 2023

Ventas y precios de la vivienda en 2022: una demanda que se desinfla

El INE muestra cada mes la cifra de compraventas de vivienda a medida que se inscriben en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es posterior en el tiempo a la firma de la escritura de compra. Los notarios también publican cada mes las cifras de cempraventas que se han firmado en escrituras. Para un mismo mes, el dato de los notarios es más reciente que el que publica el INE y sirve para ver la tendencia con un poco más de adelanto.

En noviembre de 2022 las ventas de vivienda crecieron un 10,8% respecto del mismo mes en 2021, si bien las ventas de vivienda nueva bajaron un 3%.

Las ventas de vivienda comenzaron 2022 muy pujantes y se han ido enfriando. En el mes de noviembre ya cayeron un 8,2% anual según los notarios, con bajadas relevantes en Madrid (-14%) y Baleares (-17%), y algo menores en Cataluña (-6%) o la Comunidad Valenciana (-2%). Estas ventas se resentirán más por dos motivos. Para quienes necesitan hipoteca (la mitad de las compras) su precio ha escalado: su tipo medio fue del 1,6% en 2021 y pasó al 2,8% en noviembre de 2022, y subiendo. El Euribor marcó en diciembre de 2022 un 3,018% cuando un año antes estaba en el -0,502%.

Para los inversores existen alternativas de inversión con menor riesgo que pueden ser de más interés. Las obligaciones españolas a 10 años ofrecen un 3,2 -3,5% anual y tienen un riesgo muy inferior al de la vivienda en alquiler, que es objeto de medidas extraordinarias de contención de rentas o suspensión de desahucios.

Repasamos datos esenciales y le mostramos nuestras previsiones al final de este artículo.

EVOLUCIÓN DE LA VENTA MENSUAL DE VIVIENDAS EN ESPAÑA, INE

Un buen año para los inmuebles, que queda atrás

2022 no fue un buen año para las bolsas, a pesar de un fin de año mitigado. El índice IBEX 35 perdió un 5,6% en el año, y no fue el peor. Las sucesivas subidas de tipos oficiales del dinero han cambiado las reglas de juego para los inversores, con nuevo protagonismo de la renta fija. Los inmuebles han servido de consuelo en este contexto. En España, el índice de precios de la vivienda (INE) marcó un 7,6% en el tercer trimestre, al tiempo que el precio medio de la vivienda por metro cuadrado subía un 4,7% anual en la misma fecha, según el Ministerio de Transportes.

El precio ha subido básicamente por una explicación sencilla: la demanda ha crecido con la creación de 207.000 nuevos hogares en un año hasta septiembre de 2022 (según la EPA del INE) y con los buenos datos de empleo. Por su parte la oferta no ha crecido a ese ritmo en vivienda nueva (ver más adelante), muchísimo menos en VPO y ha disminuido en alquiler.

Sí parece claro que esas subidas son cada vez menores: en el primer trimestre de 2022 el INE marcaba una subida del 8,5% anual y el Ministerio un aumento del 6,7%. A la espera del dato final del año podemos fijarnos en los precios de oferta publicados por el portal Idealista, siendo conscientes de que se tarta de precios de oferta, no de transacciones. La tabla muestra una selección de ciudades. En general, los precios solicitados de venta crecen menos que en meses anteriores, mientras que el alquiler muestra datos preocupantes en muchas capitales. Es previsible que el encarecimiento de las hipotecas impida muchas compras en 2023 y aumente la presión sobre los alquileres, mientras el empleo no acuse la crisis.