Ventas y precios de la vivienda en 2022: una demanda que se desinfla
El INE muestra cada mes la cifra de compraventas de vivienda a medida que se inscriben en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es posterior en el tiempo a la firma de la escritura de compra. Los notarios también publican cada mes las cifras de cempraventas que se han firmado en escrituras. Para un mismo mes, el dato de los notarios es más reciente que el que publica el INE y sirve para ver la tendencia con un poco más de adelanto.
En noviembre de 2022 las ventas de vivienda crecieron un 10,8% respecto del mismo mes en 2021, si bien las ventas de vivienda nueva bajaron un 3%.
Las ventas de vivienda comenzaron 2022 muy pujantes y se han ido enfriando. En el mes de noviembre ya cayeron un 8,2% anual según los notarios, con bajadas relevantes en Madrid (-14%) y Baleares (-17%), y algo menores en Cataluña (-6%) o la Comunidad Valenciana (-2%). Estas ventas se resentirán más por dos motivos. Para quienes necesitan hipoteca (la mitad de las compras) su precio ha escalado: su tipo medio fue del 1,6% en 2021 y pasó al 2,8% en noviembre de 2022, y subiendo. El Euribor marcó en diciembre de 2022 un 3,018% cuando un año antes estaba en el -0,502%.
Para los inversores existen alternativas de inversión con menor riesgo que pueden ser de más interés. Las obligaciones españolas a 10 años ofrecen un 3,2 -3,5% anual y tienen un riesgo muy inferior al de la vivienda en alquiler, que es objeto de medidas extraordinarias de contención de rentas o suspensión de desahucios.
Repasamos datos esenciales y le mostramos nuestras previsiones al final de este artículo.
EVOLUCIÓN DE LA VENTA MENSUAL DE VIVIENDAS EN ESPAÑA, INE
Un buen año para los inmuebles, que queda atrás
2022 no fue un buen año para las bolsas, a pesar de un fin de año mitigado. El índice IBEX 35 perdió un 5,6% en el año, y no fue el peor. Las sucesivas subidas de tipos oficiales del dinero han cambiado las reglas de juego para los inversores, con nuevo protagonismo de la renta fija. Los inmuebles han servido de consuelo en este contexto. En España, el índice de precios de la vivienda (INE) marcó un 7,6% en el tercer trimestre, al tiempo que el precio medio de la vivienda por metro cuadrado subía un 4,7% anual en la misma fecha, según el Ministerio de Transportes.
El precio ha subido básicamente por una explicación sencilla: la demanda ha crecido con la creación de 207.000 nuevos hogares en un año hasta septiembre de 2022 (según la EPA del INE) y con los buenos datos de empleo. Por su parte la oferta no ha crecido a ese ritmo en vivienda nueva (ver más adelante), muchísimo menos en VPO y ha disminuido en alquiler.
Sí parece claro que esas subidas son cada vez menores: en el primer trimestre de 2022 el INE marcaba una subida del 8,5% anual y el Ministerio un aumento del 6,7%. A la espera del dato final del año podemos fijarnos en los precios de oferta publicados por el portal Idealista, siendo conscientes de que se tarta de precios de oferta, no de transacciones. La tabla muestra una selección de ciudades. En general, los precios solicitados de venta crecen menos que en meses anteriores, mientras que el alquiler muestra datos preocupantes en muchas capitales. Es previsible que el encarecimiento de las hipotecas impida muchas compras en 2023 y aumente la presión sobre los alquileres, mientras el empleo no acuse la crisis.
| VARIACIÓN ANUAL DEL PRECIO DE LA VIVIENDA | ||
|---|---|---|
| Ciudad | Venta | Alquile |
Ventas y precios de la vivienda en 2022: una demanda que se desinfla
El INE muestra cada mes la cifra de compraventas de vivienda a medida que se inscriben en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es posterior en el tiempo a la firma de la escritura de compra. Los notarios también publican cada mes las cifras de cempraventas que se han firmado en escrituras. Para un mismo mes, el dato de los notarios es más reciente que el que publica el INE y sirve para ver la tendencia con un poco más de adelanto.
En noviembre de 2022 las ventas de vivienda crecieron un 10,8% respecto del mismo mes en 2021, si bien las ventas de vivienda nueva bajaron un 3%.
Las ventas de vivienda comenzaron 2022 muy pujantes y se han ido enfriando. En el mes de noviembre ya cayeron un 8,2% anual según los notarios, con bajadas relevantes en Madrid (-14%) y Baleares (-17%), y algo menores en Cataluña (-6%) o la Comunidad Valenciana (-2%). Estas ventas se resentirán más por dos motivos. Para quienes necesitan hipoteca (la mitad de las compras) su precio ha escalado: su tipo medio fue del 1,6% en 2021 y pasó al 2,8% en noviembre de 2022, y subiendo. El Euribor marcó en diciembre de 2022 un 3,018% cuando un año antes estaba en el -0,502%.
Para los inversores existen alternativas de inversión con menor riesgo que pueden ser de más interés. Las obligaciones españolas a 10 años ofrecen un 3,2 -3,5% anual y tienen un riesgo muy inferior al de la vivienda en alquiler, que es objeto de medidas extraordinarias de contención de rentas o suspensión de desahucios.
EVOLUCIÓN DE LA VENTA MENSUAL DE VIVIENDAS EN ESPAÑA, INE
Un buen año para los inmuebles, que queda atrás
2022 no fue un buen año para las bolsas, a pesar de un fin de año mitigado. El índice IBEX 35 perdió un 5,6% en el año, y no fue el peor. Las sucesivas subidas de tipos oficiales del dinero han cambiado las reglas de juego para los inversores, con nuevo protagonismo de la renta fija. Los inmuebles han servido de consuelo en este contexto. En España, el índice de precios de la vivienda (INE) marcó un 7,6% en el tercer trimestre, al tiempo que el precio medio de la vivienda por metro cuadrado subía un 4,7% anual en la misma fecha, según el Ministerio de Transportes.
El precio ha subido básicamente por una explicación sencilla: la demanda ha crecido con la creación de 207.000 nuevos hogares en un año hasta septiembre de 2022 (según la EPA del INE) y con los buenos datos de empleo. Por su parte la oferta no ha crecido a ese ritmo en vivienda nueva (ver más adelante), muchísimo menos en VPO y ha disminuido en alquiler.
Parece claro que esas subidas de precios son cada vez menores: en el primer trimestre de 2022 el INE marcaba una subida del 8,5% anual y el Ministerio un aumento del 6,7%. A la espera del dato final del año podemos fijarnos en los precios de oferta publicados por el portal Idealista, siendo conscientes de que se tarta de precios de oferta, no de transacciones. La tabla muestra una selección de ciudades. En general, los precios solicitados de venta crecen menos que en meses anteriores, mientras que el alquiler muestra datos preocupantes en muchas capitales. Es previsible que el encarecimiento de las hipotecas impida muchas compras en 2023 y aumente la presión sobre los alquileres, mientras el empleo no acuse la crisis.
| VARIACIÓN ANUAL DEL PRECIO DE LA VIVIENDA | ||
|---|---|---|
| Ciudad | Venta | Alquiler |
| Barcelona | 3,2% | 25,7% |
| Alicante | 11,5% | 23,4% |
| Valencia | 10,8% | 20,9% |
| Málaga | 8,1% | 20,7% |
| Gerona | 3,3% | 19,2% |
| Palma de Mallorca | 15,7% | 11,9% |
| Madrid | 6,5% | 11,2% |
| Las Palmas | 2,8% | 8,7% |
| Sevilla | 8,0% | 6,3% |
| Bilbao | 4,0% | 6,1% |
| La Coruña | 6,7% | 5,9% |
| Zaragoza | 5,2% | 4,6% |
| Pamplona | 7,5% | 1,4% |
| Valladolid | 3,5% | 1,3% |
| Vigo | 4,2% | 1,0% |
| Variación anual por ciudades a diciembre de 2022, en precios de oferta del portal Idealista. | ||
El empleo mantuvo el tipo en España en 2022
El año 2022 fue bueno para el empleo. La Seguridad Social anotó 471.696 afiliados más, terminando el año en 20,3 millones, si bien el mes de diciembre terminó con un leve retroceso respecto de noviembre. Aquí va a estar una de las claves para 2023: mientras dure el empleo fuerte la mayor presión será para el alquiler.
Queda por ver la evolución de la situación económica general para este año, donde las incertidumbres persisten. Hasta ahora ha aguantado mejor de lo esperado, pero no es descartable que los beneficios de las empresas se diluyan ante el incremento de costes y la imposibilidad de seguir aumentando precios al cliente final, que hasta ahora los ha aguantado con estoicismo. Si la economía se gripa el empleo será de las últimas luces rojas en encenderse, pero cuando lo haga puede ser tarde para los precios de la vivienda.
Prudencia de los promotores: sacan el paraguas
Los promotores de vivienda y los bancos no han olvidado la crisis del 2008 y desde entonces no descuidan la prudencia. El crédito promotor baja por tercer año consecutivo. El número de viviendas iniciadas en un año hasta septiembre de 2022 bajó un 10,6% anual y el de las terminadas un 5%. Hasta octubre se visaron casi 109.000 viviendas en doce meses, pero el número de casas terminadas fue de 89.000. Con el cambio de tendencia del mercado es previsible que algunas casas visadas no lleguen a iniciarse.
El índice de costes de la edificación subió un 9,8% anual en octubre de 2022, presionando los precios de la vivienda nueva. El consumo de cemento se mantiene estable hasta noviembre de 2022. Esta mayor prudencia de los promotores supone un cambio respecto de la crisis de 2008 pero no servirá de parapeto ante una caída de precios, que no es descartable y que nosotros sí prevemos.
Esta previsión de bajadas en el precio de la vivienda es compartida por otros organismos y entidades financieras. No es exclusiva de nuestro país. En Alemania los precios bajaron ya en el último trimestre (-1,4%), al igual que en Italia (-1%), Noruega, Suecia, Paises Bajos, Estados Unidos, Canadá, Australia o Nueva Zelanda. Hay que tener en cuenta que en algunos países el precio de la vivienda se ha más que duplicado en los últimos 10 años (Alemania, Estados Unidos, Portugal, China, Irlanda, Nueva Zelanda, por citar algunos). Y eso al margen de casos especiales como Turquía donde la evolución de la moneda ha alterado la economía y ha multiplicado los precios de la vivienda por 10 en la última década.
Todo parece indicar que con las subidas de tipos de interés, la tendencia ha cambiado para la vivienda. La economía está sumida en grandes incertidumbres (como siempre), entre quienes baticinan la llegada de una crisis histórica hasta quienes apuestan por una leve corrección pasajera. Pero lo cierto es que resulta muy probable que el precio de la vivienda baje en España en 2023, al igual que lo hará en otros países de nuestro entorno.
Sea muy prudente para no terminar comprando en un momento de precios altos, que podría tardar lustros en recuperar. Analice los precios, busque oportunidades y si es inversor, opte mejor por plazas de garaje o fincas rústicas.
