Préstamo para invertir en almacén: ¿se te considera consumidor?
En abril de 2015 Hugo firmo á escritura de un préstamo hipotecario por importe de 35.000 euros, para financiar la construcción de un inmueble urbano consistente en "garaje-almacén". El plazo del préstamo era de 15 años, con un primer periodo de 12 meses con interés fijo del 3,50%, seguido de segundo periodo con interés variable, referenciado al EURIBOR a un año, más tres puntos porcentuales.
En la escritura se decía que la finalidad del préstamo era la inversión.
En el momento de la firma del préstamo, Hugo trabajaba por cuenta ajena en unas labores forestales. También había trabajado como albañil y en trabajos del campo. No constaba que se dedicara al arrendamiento habitual de inmuebles.
El almacén se terminó en febrero de 2017, fecha en que empezó a estar alquilado.
Hugo demandó al banco pidiendo la nulidad por abusivas de dos cláusulas del préstamo: la comisión por impago (18 €) y el interés por la mora en el pago (23%), y reclamó la devolución de un dinero que le había cobrado por esos conceptos.
En primera instancia se desestimó la demanda al considerar que Hugo había solicitado el préstamo como empresario y no como consumidor.
La Audiencia Provincial de Badajoz desestimó el recurso de Hugo por el mismo motivo. Hugo recurrió al Tribunal Supremo, quien se pronunció el 27 de junio de 2023.
A quién se considera consumidor en hipotecas.
El ánimo de lucro no excluye la condición de consumidor en personas físicas
El Supremo se pronuncia sobre si concurre la condición de consumidor en los casos en que el prestatario persona física realiza una actividad inversora no habitual con intención lucrativa.
Para definir quién es consumidor, la Ley General de Defensa del Consumidor ya recoge el criterio que había sido definido antes por la jurisprudencia de la Unión Europea. Son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
Dice el TJUE que “El concepto de "consumidor" debe interpretarse en relación con la posición de esta persona en un contrato determinado y con la naturaleza y la finalidad de éste, y no con la situación subjetiva de dicha persona, dado que una misma persona puede ser considerada consumidor respecto de ciertas operaciones y operador económico respecto de otras”.
La aplicación del régimen específico establecido para la protección del consumidor como parte considerada económicamente más débil sólo concierne a los contratos celebrados fuera e independientemente de cualquier actividad o finalidad profesional, con el único objetivo de satisfacer las propias necesidades de consumo privado de un individuo. Esta protección no se justifica en el caso de contratos cuyo objeto consiste en una actividad profesional.
La cláusula suelo y la profesión del demandante.
Hay que mirar cada contrato para ver si hay condición de consumidor
Hay que mirar en cada contrato cómo interviene la persona física contratante: o bien como operador económico o bien como consumidor.
En el caso de las personas físicas, no es relevante si se tenía o no ánimo de lucro en la operación, sino que la operación la realizara como operador económico, en un ámbito profesional. La finalidad lucrativa no excluye la condición de consumidor. Lo relevante es si existe finalidad profesional o no.
Aquí se quería construir un almacén para ponerlo en alquiler y ganar dinero. No era para satisfacer las necesidades propias de Hugo.
El ánimo de lucro puede ser relevante si se realiza esa actividad con regularidad. Si se realizan varias operaciones similares en un corto periodo de tiempo, es decir si existe habitualidad, sí se podría considerar que se lleva a cabo una actividad empresarial o profesional.
En términos del Supremo “no es lo mismo dedicar un inmueble a arrendamiento, aunque se obtenga un lucro, siempre que esa actividad arrendaticia no suponga una actuación profesional, que desempeñar una actividad empresarial o profesional en un local para cuya adquisición se pide el préstamo, o dedicarlo a una actividad profesional de arrendamiento de inmuebles”.
Es evidente que Hugo tenía ánimo lucrativo al solicitar el préstamo para construir un almacén que luego iba a poner en alquiler. Pero si eso se realiza de manera no habitual, es decir, si la actividad de Hugo no es la de celebrar con regularidad arrendamientos de inmuebles, eso no elimina su condición de consumidor en cuanto al contrato de préstamo con hipoteca.
Las dos cláusulas del préstamo eran abusivas
Admitida la condición de consumidor de Hugo, el Tribunal entra a valorar la cláusula de comisión por posición deudora y la declara nula en este caso, se acuerdo a la jurisprudencia del Supremo y del TJUE, que exige ciertos requisitos a estas comisiones para su validez: debe responder a una gestión de cobro real por el banco, no puede sumarse sin más a los intereses de demora y, por ejemplo, no puede ser de cobro automático y no puede repetirse.
También se declara nulo el interés de demora de ese préstamo, fijado en el 23% y claramente desproporcionado con el interés ordinario del préstamo (el interés llamado remuneratorio).
Aquí se aplica un criterio que el Supremo comenzó a aplicar a las hipotecas en un procedimiento iniciado por OCU sobre cláusulas abusivas de bancos, que dio lugar a la STS 705/2015 de 23 de diciembre de 2015.
En definitiva, el Supremo estima el recurso de Hugo, declara nulas las dos cláusulas y condena al banco a pagar los 125 euros que le habían cobrado con base es aquellas cláusulas.
