Consecuencias del impago de la hipoteca
La subida del Euribor y la pérdida de capacidad de pago de los hogares españoles hace temer a algunos sobre posibles dificultades en los pagos de la hipoteca. No estamos en una situación generalizada de impagos, ni mucho menos, ya que la ratio de dudosidad en las hipotecas estaba a finales de 2021 en un nivel medio-bajo, el 3,06. Llegó a estar en 6,32 en marzo de 2014. Pero las perspectivas económicas no son halagüeñas y hay que ser precavidos.
Blanca obtuvo en 2004 una hipoteca de más de 400.000 euros para la adquisición y reforma de una vivienda en Valencia. Contó con el apoyo de un fiador solidario.
En 2016, Caixabank demandó a ambos por deber 18 cuotas impagadas, por valor de más de 30.000 euros. El banco instó el vencimiento anticipado del préstamo y exigió que Blanca le reintegrara todo el saldo pendiente de devolver por el préstamo (287.000 euros).
El banco se apoyó – más allá de en una cláusula existente en el contrato, que pudiera ser considerada como abusiva- en las consecuencias previstas en el Código civil (art. 1129) para el incumplimiento esencial de un contrato y para la pérdida de solvencia por parte de la prestataria.
Ante un incumplimiento grave o esencial de la prestataria es posible que el banco pida la resolución del contrato. La cuestión está en valorar la gravedad del incumplimiento.
El Supremo resolvió el caso de Blanca en sentencia de 4/5/2022.
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- Calcule el gasto de notaría por la compra de una vivienda.
Cuántos impagos de hipoteca se consideran “graves”
Hasta 2019 no había un criterio legal para determinar qué es un incumplimiento grave en un impago de hipoteca. Es claro que no basta con que se deje de pagar uno o dos meses de cuota, porque las consecuencias serían totalmente desproporcionadas para el deudor. Los tribunales han declarado
Consecuencias del impago de la hipoteca
La subida del Euribor y la pérdida de capacidad de pago de los hogares españoles hace temer a algunos sobre posibles dificultades en los pagos de la hipoteca. No estamos en una situación generalizada de impagos, ni mucho menos, ya que la ratio de dudosidad en las hipotecas estaba a finales de 2021 en un nivel medio-bajo, el 3,06. Llegó a estar en 6,32 en marzo de 2014. Pero las perspectivas económicas no son halagüeñas y hay que ser precavidos.
Blanca obtuvo en 2004 una hipoteca de más de 400.000 euros para la adquisición y reforma de una vivienda en Valencia. Contó con el apoyo de un fiador solidario.
En 2016, Caixabank demandó a ambos por deber 18 cuotas impagadas, por valor de más de 30.000 euros. El banco instó el vencimiento anticipado del préstamo y exigió que Blanca le reintegrara todo el saldo pendiente de devolver por el préstamo (287.000 euros).
El banco se apoyó – más allá de en una cláusula existente en el contrato, que pudiera ser considerada como abusiva- en las consecuencias previstas en el Código civil (art. 1129) para el incumplimiento esencial de un contrato y para la pérdida de solvencia por parte de la prestataria.
Ante un incumplimiento grave o esencial de la prestataria es posible que el banco pida la resolución del contrato. La cuestión está en valorar la gravedad del incumplimiento.
El Supremo resolvió el caso de Blanca en sentencia de 4/5/2022.
- Mis derechos al contratar una hipoteca.
- Encuentre la mejor hipoteca en el comparador OCU de hipotecas. Recibirá las ofertas ya en casa, sin compromiso.
- Qué hacer si tiene problemas de pago con la hipoteca. Evite males mayores.
Cuántos impagos de hipoteca se consideran “graves”
Hasta 2019 no había un criterio legal para determinar qué es un incumplimiento grave en un impago de hipoteca. Es claro que no basta con que se deje de pagar uno o dos meses de cuota, porque las consecuencias serían totalmente desproporcionadas para el deudor. Los tribunales han declarado la abusividad de muchas cláusulas que preveían el vencimiento anticipado de un préstamo por impago de unas pocas cuotas en contratos con una duración que suele exceder las 200 mensualidades.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, aplicable a los contratos hipotecarios firmados a partir del 16 de junio de 2019, es utilizada por los jueces como criterio de valoración del incumplimiento, además de que una disposición transitoria de esa norma sí se refiere a contratos anteriores, como luego le indicamos. Esta Ley exige que para que se dé un vencimiento anticipado del préstamo, la cuantía de las cuotas vencidas no pagadas equivalga al menos al 3% de la cuantía del préstamo o a 12 cuotas mensuales, si el impago se produce en la primear mitad de su duración.
Si el impago se produce en la segunda mitad de duración de la hipoteca, se requiere que la deuda sea de al menos el 7% del capital concedido o de 15 meses de impago de cuotas.
En todo caso, el banco debe requerir de pago con al menos un mes y advertir de que instará el reembolso total del préstamo si no se pagan los retrasos. Es decir, el deudor tiene derecho a poder reparar la situación antes de que sea ya tarde.
Para los casos en los que el vencimiento anticipado se produjo antes de la entrada en vigor de esa Ley, los tribunales deben valorar la procedencia del vencimiento anticipado en función del número de mensualidades que se han dejado de pagar utilizando los criterios de la nueva Ley.
Pérdida de solvencia del deudor
Entre los supuestos que permiten al acreedor anticipar el vencimiento de la obligación se encuentra la insolvencia sobrevenida del deudor. No se requiere una declaración formal de insolvencia, sino la constatación de la falta de cumplimiento regular de las obligaciones exigibles. Porque ante la insolvencia, no puede obligarse al banco acreedor a que espere al final del plazo de la hipoteca para ejercer sus derechos de cobro.
Ante esta pérdida de solvencia del deudor, para evitar el vencimiento anticipado sería preciso que este aportara una nueva garantía para el cumplimiento de sus obligaciones. A falta de garantía y sin proceder al pago de las cuotas adeudadas y reclamadas, se podrá estimar el vencimiento anticipado del crédito.
Es lo que el Tribunal Supremo (STS 4/5/2022) sentenció para Blanca, ante su impago de 18 cuotas de hipoteca. Fue condenada a pagar los 287.000 euros pendientes del préstamo, que se declaró vencido anticipadamente. A esa cantidad se restaron unas sumas resultantes de la declaración como abusivas de ciertas cláusulas del contrato de préstamo con hipoteca, referidas al reparto de gastos de la hipoteca y a los intereses moratorios.
Calcule el gasto de notaría por la compra de una vivienda.
Como muy previsiblemente Blanca no esté en disposición de pagar de golpe esa suma, es posible que el banco termine exigiendo la venta de la casa en pública subasta para cobrarse la deuda.
