Reaccionar pronto ante un problema de pago de la hipoteca

Si por cualquier circunstancia tiene problemas de liquidez y pasa por dificultades para afrontar los pagos de un préstamo hipotecario de un inmueble, la peor opción es llegar a una situación de impago, porque ésta genera el pago de elevados intereses de demora y da pie a que la entidad inicie un procedimiento ejecutivo, que puede terminar con el embargo de su inmueble.

Habrá que analizar el modo de resolver el problema de liquidez, según su causa: por disminución de ingresos de trabajo (ERTE, parón de actividad, pérdida de empleo), porque algún inquilino deja de pagarle (vea las ayudas a las que quizá tenga acceso su inquilino) o porque usted no encuentra arrendatarios para alguno de sus inmuebles, etc. Pero al mismo tiempo, e incluso antes, conviene taponar la herida que puede provocar un impago por su parte.

Por ello ante las primeras dificultades para hacer frente a los pagos de una hipoteca hay que buscar soluciones y evitar que la situación empeore. Entre las medidas que podemos considerar se encuentra el alargamiento del plazo del préstamo, la negociación de un plan de pagos y la venta del inmueble.

Moratorias por problemas ligados al Covid-19

Las primeras moratorias legales anunciadas por el Gobierno para aliviar el pago de las hipotecas a los afectados por el Covid-19 eran tan restrictivas (por los criterios de vulnerabilidad y por la documentación exigida) que el sistema se ha reformulado para incentivar acuerdos entre las partes. El Gobierno ha establecido un régimen especial para regular los acuerdos de moratoria alcanzados entre las entidades y sus clientes, que se aplica también a las moratorias sectoriales firmadas con anterioridad a la entrada en vigor de este régimen, es decir, anteriores a 28 de mayo de 2020.

Este régimen establece que las moratorias sectoriales:

• Pueden aplicarse a toda clase de préstamos, créditos o contratos de arrendamiento financiero.
• Se puede acordar un alargamiento del plazo equivalente a la duración de la moratoria o bien mantener el plazo, incrementando el importe de las cuotas a pagar.
• Las entidades podrán prorrogar hasta el vencimiento del préstamo los seguros de protección de pagos o de amortización del préstamo vinculados al mismo inicialmente, y aplicar la prima correspondiente.

Por otro lado, se prohíbe:

• Modificar el tipo de interés pactado.
• Cobrar gastos o comisiones, salvo la prima de la prórroga del contrato de seguro.
• Obligar a la contratación de cualquier otro producto vinculado.
• Establecer otras garantías adicionales, que no consten en el contrato original.

En el caso de hipotecas será necesario elevar a público el acuerdo mediante una escritura de novación, pero permite que la entidad lo haga unilateralmente, es decir, sin la presencia del deudor, salvo que este diga expresamente que quiere acudir al notario a la firma. En todo caso el notario deberá facilitar al deudor y de manera gratuita una copia simple de la escritura.

Sin embargo, no hay que olvidar que mientras la moratoria legal es de aplicación obligatoria, la concesión de las moratorias sectoriales depende exclusivamente de la voluntad de la entidad.

Por ello, si cumple los requisitos, nuestro consejo es que no renuncie a solicitar la moratoria legal y lo haga cuanto antes, sin esperar a disponer de toda la documentación y sustituyendo la que falte con la presentación de la declaración responsable prevista en la normativa. Con nuestra calculadora podrá saber fácilmente si cumple los requisitos. Recuerde que tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Alargar el plazo del préstamo

Al margen de la situación generada por el Covid-19, con carácter genera una primera solución es alargar el plazo de préstamo, negociando con su entidad esta modificación de la hipoteca (novación). Esta opción es más interesante cuanto más corto sea el plazo pendiente, ya que el efecto reductor sobre la cuota será mayor.

 Sus ventajas son:

-          Un plazo más largo disminuirá el importe de las cuotas mensuales a pagar y hará más fácil enfrentarse a las mismas.

-          el coste de la operación es reducido, ya que los gastos de notario y registro rondarán los 75 euros. Por otro lado, la comisión por modificación de condiciones que la entidad le podría cobrar, si así está establecido en el contrato, no puede superar el 0,1% del capital pendiente.

-          Si supera sus dificultades temporales de liquidez, puede realizar amortizaciones anticipadas del préstamo, reduciendo plazo.

¿Inconvenientes? Alargar el plazo siempre supone pagar más intereses, en total.

-          Alargar el plazo en préstamos que tengan plazos pendientes superiores a 25 años tiene un efecto mucho más limitado. De esta manera alargar en 5 años un préstamo con un plazo pendiente de 15 años supone una reducción de la cuota de más del 20%. Por el contrario, alargar a 30 años un préstamo con un plazo pendiente de 25 años supondrá reducir la cuota en poco más del 10%.

-          Es posible que la entidad aproveche para intentar imponerle condiciones adicionales, como puede ser la contratación de un seguro de vida.

Consejo

Si va a ampliar el plazo, revise otros posibles cambios en su préstamo que quieran proponerle. De otro modo podría ocurrir que parte del ahorro de la cuota a pagar se lo acabara gastando en la prima de un seguro que no necesita, por ejemplo. 

Cuándo se produce el vencimiento anticipado de una hipoteca para vivienda

La Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario prevé que para que el banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución de una hipoteca sobre vivienda, la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas debe equivaler al menos:

1. Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
2. Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

Además, el prestamista debe haber requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.