Tipo fijo o variable: 4.000 euros de ahorro

Tipo fijo o variable: la buena elección

En julio de 2020 el 52,6% de las hipotecas contratadas para la compra de viviendas se referenciaron a tipos de interés fijo. Hace varios años que las entidades financieras vienen haciendo campaña para promocionar sus hipotecas a tipo fijo, con la idea desde el inicio de que el Euribor no podía caer más y que interesaba por tanto el tipo fijo.

¿Interesa la nueva hipoteca de ING a tipo fijo?

En octubre de 2016, en el número 67 de Fincas y casas dijimos lo siguiente:

“Se extiende el tipo fijo de hipotecas

Según los datos publicados por el Colegio de Registradores de España, la contratación de hipotecas a tipo de interés fijo está subiendo con fuerza. El 20,6 % de los prestamos firmados durante el segundo trimestre de 2016 fueron a tipo de interés fijo, lo que supone más del doble respecto al trimestre anterior, cuya cifra fue del que 9,83 %. Una de las razones de este espectacular crecimiento puede ser las intensas campañas llevadas a cabo por algunas entidades promocionando sus hipotecas a tipo fijo, con tipos de interés que en algunos casos parten desde el 1,80 % nominal anual.

Cada persona debe valorar la seguridad que puede darle un tipo fijo en su hipoteca, pero tenga en cuenta lo siguiente: los tipos de interés bajos van a mantenerse durante un tiempo (a tenor de la política del Banco Central Europeo y del contexto económico global) y en estas condiciones son más ventajosas las mejores ofertas de hipotecas a tipo variable”.

Echamos la vista atrás para hacer cálculos

Hemos querido hacer un cálculo para ver si nuestro consejo de entonces fue acertado.

Hemos supuesto que se hubiera firmado una hipoteca de 100.000 euros a 15 años el 10 de octubre de 2016 con las condiciones vigentes en aquel momento y que aparecen publicadas en FyC 67. En un caso consideramos que se firmó a tipo fijo con la que en aquel momento era la mejor opción de las hipotecas a tipo fijo, la del BBVA, con un tipo del 1,8%. Y comparamos lo que esa persona ha pagado por su hipoteca con otra que hubiera contratado una de las mejores hipotecas a tipo variable de aquel mismo momento, la de Open Bank variable, con un diferencial del Euribor + 1,25.

La cuota de la hipoteca a tipo variable se revisa cada año con el Euribor de septiembre, según esta tabla:

Con la última y reciente revisión del Euribor de septiembre 2020, tomamos en cuenta las cuotas a pagar hasta octubre de 2021. En estos cinco años de pago de hipoteca, quien contrató con el tipo fijo habrá pagado en cuotas  (y comisión) un total de 39.060,40 euros, mientras que quien contrató a tipo variable habrá pagado 36.026,76 euros.

El ahorro en la hipoteca a tipo variable en estos cinco años ha sido de 3.033,64 euros.

Además, si tenemos en cuenta el capital pendiente de amortización en la última fecha contemplada, el 10/10/2021, resulta que quien contrató la hipoteca a tipo fijo deberá aún 69.615,54 euros, mientras que quien contrató a tipo variable deberá 68.350,79 euros.

Es decir, existe otra diferencia a favor del préstamo a tipo variable de 1.264,75 euros.

Además, en los costes de la hipoteca a tipo fijo no hemos tenido en cuenta el seguro de vida que exigía el BBVA en su momento para obtener las condiciones de esa hipoteca.

(1) Sin tener en cuenta el seguro de vida que exigía BBVA para obtener estas condiciones

(2) Según las condiciones vigentes publicadas en FyC 67.

Por el momento, seguimos recomendando el tipo variable

Como hemos visto, desde 2016 el Euribor ha seguido bajando (con altibajos) y las condiciones de las hipotecas también han mejorado. Es cierto que el margen a la baja del Euribor se ha visto reducido por razones obvias, pero teniendo en cuenta las previsiones económicas que manejan los distintos bancos centrales y otros organismos, y las que manejan nuestros propios analistas, no prevemos un cambio brusco al alza de los tipos que sea sostenible en los próximos años. Por ese motivo seguimos recomendando las hipotecas a tipo variable.

Aunque vaya por delante que en este momento no recomendamos la compra de inmuebles urbanos. Y por supuesto no recomendamos invertir en inmuebles con una hipoteca.

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