Entre las múltiples medidas adoptadas con ocasión de la crisis sanitaria actual, el Gobierno ha aprobado en sucesivas normas una moratoria en el pago de determinados préstamos. Se refieren a las cuotas de:
- las hipotecas destinadas a la adquisición de la vivienda habitual,
- las hipotecas de inmuebles afectos a la actividad económica de empresarios autónomos,
- las hipotecas de viviendas de personas físicas que estén alquiladas y se haya dejado de percibir la renta desde la entrada en vigor del Estado de alarma, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.
- Los préstamos personales
El objetivo es evitar que los consumidores cuyos ingresos se hayan visto disminuidos como consecuencia de la epidemia de coronavirus caigan en una situación de impago de sus hipotecas.
Medidas sobre alquileres y coronavirus.
¿Quién puede acogerse?
Los requisitos para poder acogerse son bastantes restrictivos, ya que se aplica solamente a personas situadas en lo que la norma llama “supuestos de vulnerabilidad económica” y que son:
- Haber perdido el empleo o en el caso de autónomos, tener una pérdida sustancial de ingresos o ventas, entendiendo como tal una caída de ventas de al menos un 40%.
- Que los ingresos de la unidad familiar, entendiendo como tal el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, en el mes anterior a la solicitud no tengan ingresos que superen:
- Con carácter general, 3 veces el IPREM mensual, es decir 1.613,52 euros.
- Se incrementará en 53,78 euros, por cada hijo a cargo, que serán 80,68 en caso de familias monoparentales.
- Se incrementará en 53,78 por cada miembro de la unidad familiar mayor de 65 años.
- Si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene una discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será de 2151,36 euros, más las cantidades adicionales que le correspondan por cada hijo a cargo
- Si el deudor hipotecario es una persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad igual o superior al 33 %, o una persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad igual o superior al 65 %, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite será de 2.698,20 euros.
Hay que tener en cuenta que la norma no define la forma de cálculo de los ingresos mensuales. Sería necesario una definición concreta, para saber si son ingresos brutos o netos, si se tienen en cuenta los ingresos del trabajo o también otras rentas, como intereses, dividendos, alquileres, o ganancias de patrimonio, o que ocurre si son ingresos que no tienen periodicidad mensual, como por ejemplo una paga extra, el reembolso de un fondo de inversión o el cobro de unos intereses.
Además de los límites de ingresos será necesario cumplir requisitos adicionales
- La cuota de la hipoteca, más los gastos y suministros básicos debe ser igual o superior al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Son suministros básicos la electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, los servicios de telecomunicación fija y móvil y los gastos de la comunidad de propietarios correspondientes a la vivienda habitual.
- En el caso de solicitar la moratoria de un préstamo personal, para el cálculo anterior, en lugar de la cuota de la hipoteca se tendrá en cuenta la suma de cuotas de préstamos personales de los que sea titular y en su caso, la renta de alquiler de la vivienda habitual.
- Los que a su vez fueran beneficiarios de una moratoria del pago de la hipoteca, no tendrán en cuenta esta circunstancia para los cálculos anteriores.
- Es necesario que, como consecuencia de la emergencia sanitaria, exista una alteración significativa de las circunstancias económicas de la unidad familiar. Lo que equivale que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3. De esta manera si en una familia la cuota del préstamo se lleva un 40% de los ingresos, la pérdida actual de ingresos debería hacer que la cuota supusiera en 52% de los nuevos ingresos.
¿Cómo se solicita?
Si cumple los requisitos puede solicitar la moratoria directamente en su entidad, aportando los siguientes documentos:
- En caso de haberse quedado en paro, certificado de desempleo, emitido por los servicios de empleo de su CCAA, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- En caso de cese de actividad de los trabajadores autónomos, certificado por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, que acredite dicho cese.
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda.
- Si se da la circunstancia, declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
- Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar, que servirá para verificar las titularidades de inmuebles inscritas a favor de cada uno de ellos.
- Escrituras de compraventa de la vivienda y de la hipoteca para las que se pide la moratoria.
- Contrato de arrendamiento, si la moratoria es para la hipoteca de una vivienda alquilada.
- Contratos de préstamos personales, si se solicita moratoria de un préstamo personal.
- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
Si no fuese posible aportar alguno de los documentos se podrá sustituir por una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados la crisis del COVID-19, que impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.
El plazo tope para realizar la solitud es hasta 15 días después del plazo de vigencia del Real-decreto ley, es decir, en principio hasta el 3 de mayo, salvo prórroga de este.
¿Cuáles son los efectos?
Una vez solicitada, las entidades tienen que aplicarla en un plazo máximo de 15 días. Una vez aplicada, la hipoteca se “congela” es decir, no se pagan cuotas ni se generan intereses durante un plazo de tres meses, que podrá ampliarse por acuerdo de consejo de ministros.
La suspensión del pago de las hipotecas supone solo un aplazamiento de manera que se alargará el plazo del préstamo los meses que dure la moratoria.
Con independencia de que se empiece a aplicar de manera inmediata, la moratoria deberá formalizarse con posterioridad en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Dicho trámite no se podrá realizar hasta que no finalice el estado de alarma y será el banco el que deberá asumir los gastos de notario y registro
¿Qué están ofreciendo en la práctica los bancos? ¿Qué opciones hay?
Nuestra opinión
Se han ampliado los supuestos para poder acogerse a la moratoria incluyendo ahora hipotecas sobre inmuebles afectos a las actividades de empresarios y profesionales, sobre viviendas en alquiler cuando se deja de cobrar la renta y para préstamos personales. También se ha ampliado a un mínimo de tres meses la duración de la misma.
Sin embargo, se mantienen los estrictos criterios para considerar que existe vulnerabilidad económica, por lo que siguen siendo pocos los consumidores que se puedan beneficiar.
Se mantiene la exigencia de aportar mucha documentación. El Gobierno se ha dado cuenta de ello y exime de la aportación de los documentos que no sea posible conseguir, a cambio de la firma de una declaración responsable y la obligación de aportar la documentación transcurrido un mes desde el fin del estado de alarma.
Se han corregido algunas indefiniciones, pero sigue sin definirse claramente la forma de cálculo de los ingresos mensuales. No se sabe si son ingresos brutos o netos, ni si se tienen en cuenta solo los ingresos del trabajo o también otras rentas, como intereses, dividendos, alquileres, o ganancias de patrimonio. Tampoco indica qué ocurre si son ingresos que no tienen periodicidad mensual, como por ejemplo una paga extra, el reembolso de un fondo de inversión o el cobro de unos intereses.
Se hace recaer sobre el solicitante todas las consecuencias si, después de beneficiarse de la misma, se comprueba que no cumplía con los requisitos y es complicado saber si se tiene derecho a la moratoria ya que es necesario realizar múltiples cálculos, por lo que es posible que algunos de los consumidores que soliciten la moratoria de buena fe acaben asumiendo el pago de daños, perjuicios y gastos por un importe superior al beneficio obtenido. Hay que hacer bien sus cálculos.