Qué es la Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

El IIVTNU es un impuesto municipal que grava la revalorización de los terrenos urbanos en el periodo de tiempo en que han estado en poder del que ahora los trasmite. A estos efectos, se considera urbano el terreno que tenga esta categoría en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) al final del periodo impositivo, con independencia de la calificación que dicho suelo reciba en la ordenación urbanística local. El sentido mismo de este impuesto resulta cuestionable, dada la existencia de otros impuestos que ya vienen a gravar de un modo u otro el mismo concepto. Es el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y de la tributación en IRPF por la ganancia obtenida por la venta de un inmueble.

El Tribunal Constitucional declaró constitucional la Plusvalía municipal, siempre que haya existido realmente un incremento del valor del terreno, puesto de manifiesto en la operación (compraventa, herencia, etc.). Si no ha habido incremento de valor, el cobro de la Plusvalía es nulo por inconstitucional. Por tanto, hay que ver en cada caso si ha existido o no ese incremento. Un modo de verlo es comparando los valores del inmueble en las dos escrituras (la de compra y la de venta posterior).

De hecho, tras varias sentencias del Constitucional, la normativa legal del Impuesto fue modificada en noviembre de 2021 en el sentido que comentamos aquí.

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Quién está obligado al pago de la Plusvalía

En caso de venta, el obligado a pagar según la ley es el vendedor, salvo que se trate de una persona física no residente y salvo en Navarra, donde es el comprador. Es posible un pacto en contrario, pero ante el ayuntamiento el responsable es el vendedor y, en caso de irregularidades en el pago, podrían embargarle sus cuentas. Ahora bien, existiendo dicho pacto, aunque el impuesto le sea cobrado al vendedor, siempre podrá éste reclamar posteriormente su importe al comprador. En el caso de compra a una promotora, la cláusula que obligue al consumidor a asumir el pago del impuesto sería nula por abusiva. Si se trata de una donación, el obligado al pago es quien recibe el inmueble, y si es una herencia, los herederos. En una permuta o cambio entre dos inmuebles, habrá que pagar dos plusvalías, una por cada inmueble, por lo que no resulta interesante.

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Operaciones que no están sujetas al impuesto

La “plusvalía municipal” no afecta a los terrenos rústicos ni a las transmisiones de inmuebles que hayan permanecido menos de un año en poder del vendedor. Tampoco están sujetas las siguientes trasmisiones:

- las transmisiones de terrenos realizadas por constitución de la Junta de Compensación, tras la aportación de los propietarios de la unidad de ejecución, cuando así lo disponen los estatutos, o en virtud de expropiación forzosa, así como las adjudicaciones de solares que se efectúen a favor de los propietarios de dichas Juntas, y en proporción a los terrenos incorporados por dichos propietarios, si cumplen todos los requisitos urbanísticos.

- las adjudicaciones de terrenos fruto de la reparcelación, cuando se efectúen a favor de los propietarios comprendidos en la correspondiente unidad de ejecución, y en proporción a sus respectivos derechos, si cumplen todos los requisitos urbanísticos.

- las transmisiones a favor del cónyuge o hijos, en cumplimiento de sentencias de nulidad, divorcio o separación matrimonial.

- las adjudicaciones de inmuebles en la liquidación de una sociedad de gananciales, aunque exista una compensación en metálico. Así, por ejemplo, si el viudo se queda con algún inmueble en pago de su cuota de gananciales, no tiene que pagar la plusvalía. En una futura transmisión se pagará el impuesto por todos los años desde que el bien se adquirió.

- en la disolución de las comunidades de bienes, la adjudicación a cada comunero no constituye una transmisión, luego no debe tributar por este impuesto. En el caso de adjudicación a un comunero de un bien indivisible con obligación de compensación en metálico al resto de comuneros, el Tribunal Supremo ha señalado que si la cosa común es por su naturaleza indivisible o puede desmerecer mucho por su indivisión, la única forma de división, en el sentido de extinción de la comunidad, es, paradójicamente, no dividirla, sino adjudicarla a uno de los comuneros a cambio de abonar al otro, el exceso en dinero. Esta obligación de compensación en metálico no es un “exceso de adjudicación”, sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y de la de arbitrar un procedimiento para no perpetuar la indivisión. Tampoco, por eso mismo, esa compensación en dinero puede calificarse de “compra” de la otra cuota. Por ello, esta forma de salir de la comunidad no constituye transmisión. Esto implica que la disolución no estaría sujeta al impuesto y por tanto no habría que liquidarlo ante el ayuntamiento. Ahorro fiscal en la disolución de condominio.

No obstante, en los dos últimos supuestos citados, algunos ayuntamientos exigen el impuesto, lo que obligaría al contribuyente a presentar el correspondiente recurso.

Plazo para el pago y modo de liquidación

El IIVTNU debe pagarse en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de venta o donación (en Navarra, dos meses). En caso de herencia, el plazo es de seis meses desde el fallecimiento (un año en Vizcaya), prorrogable hasta un año a petición del sujeto pasivo. Casi todos los grandes ayuntamientos lo exigen en régimen de autoliquidación. El contribuyente adquiere el impreso en el ayuntamiento, calcula el importe e ingresa la cuota.

Para conocer antes de la venta el importe del impuesto, pida un cálculo previo en su ayuntamiento. Consulte la página web del ayuntamiento, que permite en muchos casos hacer el cálculo a través de Internet. Existe la posibilidad de acordar con el Ayuntamiento un aplazamiento del pago, lo que resulta especialmente interesante en casos de herencia donde la persona puede verse sorprendida por esta obligación de pago sin tener liquidez suficiente.

El importe a pagar por plusvalía

El Impuesto de la plusvalía municipal fue modificado desde el 10 de noviembre de 2021, después de que el Tribunal Constitucional declarara inconstitucional parte de la normativa anterior.

Se librarán de pagar la plusvalía municipal los que transmitan el inmueble urbano (o lo hereden o reciban en donación) sin que exista incremento del valor del terreno.

Para saber si ha existido o no ese incremento, la nueva norma indica que hay que restar del valor de transmisión el de adquisición. Como valor de transmisión o de adquisición, se tendrá en cuenta el declarado en la escritura correspondiente sin descontar los gastos ni tributos pagados, o bien el comprobado por la Administración si es más alto.

• Si el resultado de restar estos valores es negativo, el contribuyente no tendrá que pagar la plusvalía municipal pero sí deberá presentar declaración y aportar los documentos que prueben la falta de incremento del valor.
• Si el resultado es positivo, entonces hay que calcular la base imponible del impuesto según indica la nueva normativa.

Cómo se calcula la nueva plusvalía

Para el cálculo del impuesto a pagar hay ahora dos opciones. En la primera, se aplica al valor catastral del suelo (en principio al mismo valor que sirva de base para el IBI) un coeficiente que varía según los años de propiedad de la finca y que los ayuntamientos pueden rebajar (en el momento en que adapten sus respectivas ordenanzas fiscales a la reforma de la ley). En la segunda, se toma como base de cálculo el incremento real obtenido al restar del valor de transmisión el de adquisición, siempre referido al valor del suelo. El contribuyente puede optar por la fórmula que le resulte de menor coste.

Otra novedad destacable es que a partir del 10 de noviembre de 2021 tributan las plusvalías generadas en menos de un año, que según el legislador son las que pueden tener un carácter más especulativo. Hasta ahora no se pagaba plusvalía municipal si la transmisión se había hecho en un periodo inferior al año.

El Real Decreto-ley 26/2021 insta a que los ayuntamientos modifiquen en el plazo de seis meses sus ordenanzas municipales para adecuarlas a la nueva norma. Hasta entonces, para calcular el tributo se aplicarán los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal.

Los coeficientes según el número de años de propiedad

Para el cálculo hecho sobre el valor catastral de la finca en el momento del devengo (de la parte correspondiente al terreno, se entiende), el coeficiente a aplicar sobre ese valor del terreno será el que haya aprobado el ayuntamiento, según el periodo de generación del incremento de valor. La Ley marca un máximo, que será el que se aplique mientras el ayuntamiento no haya adaptado su ordenanza. Para 2023 estos límites son siguientes:

Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, normalmente en la ley que apruebe los Presupuestos Generales del Estado.

En el cómputo del número de años transcurridos se tomarán años completos, sin tener en cuenta las fracciones de año. En el caso de que el periodo de generación sea inferior a un año, se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta el número de meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes.

Así la base imponible es el resultado de multiplicar el valor catastral por el porcentaje que corresponda, por el número de años completos transcurridos (máximo 20).

El tipo de gravamen es fijado por el ayuntamiento, con un máximo legal del 30%. La aplicación del tipo a la base nos da la cuota a pagar.

Bonificaciones y deducciones

El ayuntamiento puede establecer una bonificación de hasta el 95% de la cuota del impuesto, en las herencias a favor del cónyuge, descendientes y ascendientes. A día de hoy, existen bonificaciones en alguna medida y con distinto alcance en muchas de las grandes ciudades.

El pago de este impuesto es tenido en cuenta a la hora de declarar en el IRPF la ganancia por la venta del inmueble. Así, si lo pagó el vendedor, lo descontará del precio de venta, y si lo pagó el comprador, lo añadirá al precio de adquisición. De este modo se reduce la ganancia declarada. Recuerde que en la compra de una vivienda como consumidor no pueden imponerle el pago de la Plusvalía al comprador, porque sería una cláusula abusiva.