Cómo se calcula la plusvalía municipal
Para el cálculo del impuesto a pagar hay ahora dos opciones.
- En la primera, se aplica al valor catastral del suelo (en principio al mismo valor que sirva de base para el IBI) un coeficiente que varía según los años de propiedad de la finca y que los ayuntamientos pueden rebajar (en el momento en que adapten sus respectivas ordenanzas fiscales a la reforma de la ley).
- En la segunda, se toma como base de cálculo el incremento real obtenido al restar del valor de transmisión el de adquisición, siempre referido al valor del suelo.
El contribuyente puede optar por la fórmula que le resulte de menor coste. Si opta por la segunda, es posible que la transmisión ni siquiera esté sujeta al Impuesto, por inexistencia de incremento del valor.
Desde el 10 de noviembre de 2021 tributan las plusvalías generadas en menos de un año, que según el legislador son las que pueden tener un carácter más especulativo. Hasta entonces no se pagaba plusvalía municipal si la transmisión se había hecho en un periodo inferior al año.
El Real Decreto-ley 26/2021 instaba a que los ayuntamientos modificasen sus ordenanzas municipales para adecuarlas a la nueva norma en el plazo de seis meses. Mientras tanto, para calcular el tributo se aplicaban los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal. Ya ha pasado tiempo más que suficiente. Las normas se han ido adaptando, pero algunos usos y costumbres no.
Los coeficientes según el número de años de propiedad
Para el cálculo hecho sobre el valor catastral de la finca en el momento del devengo (de la parte correspondiente al terreno, se entiende), el coeficiente a aplicar sobre ese valor del terreno será el que haya aprobado el ayuntamiento, según el periodo de generación del incremento de valor. La Ley marca un máximo, que será el que se aplique mientras el ayuntamiento no haya adaptado su ordenanza.
Vea aquí estos límites: el impuesto de plusvalía municipal.
Dos consejos prácticos sobre la plusvalía
Hemos constatado que hay ayuntamientos que solo aplican de oficio el cálculo de la plusvalía según el método del valor catastral. Hacen ese cálculo (que siempre sale a pagar) y no informan al contribuyente de la otra opción legal, que en algunos casos puede ser beneficiosa.
Pida siempre que le hagan el cálculo con los dos métodos, para poder aplicar el que más le convenga, tal y como dice la Ley. Algunos ayuntamientos hacen de oficio o facilitan los dos cálculos, pero no es el caso de todos. Insista en que le hagan el doble cálculo. Es el contribuyente el que elige.
La Ley dice que no estarán sujetas las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.
El interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. Si el ayuntamiento no le solicita la escritura de adquisición, mala señal. Deberá pedirlo expresamente para que le hagan el cálculo.
Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el que conste en el título que documente la operación. O, si es mayor, el que hubiere resultado de una comprobación por la Administración.
En caso de inmuebles heredados
Cuando vaya a recibir un inmueble en herencia, si procede de un familiar directo consulte la bonificación prevista por su comunidad autónoma en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Es frecuente gozar de un trato fiscal beneficioso para los herederos. En ese caso, a la hora de valorar el inmueble heredado conviene fijar un valor lo más real posible, es decir el que pagaría por ese inmueble un comprador independiente.
Dar ese valor “elevado” no tendrá mucha incidencia en el pago del Impuesto de Sucesiones, por la bonificación. Y si posteriormente lo vende, servirá para reducir la posible ganancia cuando tenga que calcularla tanto a efectos del IRPF como a efectos de la Plusvalía municipal.
Calcule un precio cercano al valor medio de mercado para pisos similares en la zona y guarde copias de anuncios o de valoraciones que obtenga. En muchos casos ese valor será superior al valor de referencia fiscal que actúa como valor mínimo.
Si en el momento de la herencia asignara al inmueble un valor inferior, el ahorro en Sucesiones será muy escaso y sin embargo esto puede suponerle un alto coste fiscal cuando lo venda, en el momento de tributar por IRPF y por la Plusvalía municipal.
