¿Se aplica la exención por reinversión si compro un local para destinarlo a vivienda?
Paco ha transmitido su vivienda habitual y se plantea reinvertir el importe obtenido en la adquisición y reforma de un local para convertirlo en su nueva vivienda habitual. Realizará unas obras de adaptación y solicitará el permiso para el cambio de uso. Se plantea si podrá aplicar en el IRPF la exención de la ganancia patrimonial de la venta por destinar el dinero a la compra y a la reforma de la que al final será su nueva vivienda habitual.
La DGT ha contestado a una consulta sobre esta cuestión.
¿Que hacer para transformar un local en vivienda?
A quién se aplica la exención por reinversión en vivienda habitual
La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto.
En el IRPF están exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, con una serie de condiciones.
Cuando aún hay una hipoteca pendiente, se considera como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
Por otra parte, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación. Para que exista rehabilitación, con carácter general se exige que las obras tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos no se tiene en cuenta la parte proporcional del valor del suelo.
El plazo de la reinversión en vivienda
Existe un plazo de tiempo para realizar esa reinversión en la nueva vivienda: puede hacerse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual. Al hacer la declaración del IRPF del año de la venta, el contribuyente indica intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
También hay exención por reinversión si la nueva vivienda se ha adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
La vivienda habitual del contribuyente se define a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Este plazo de tres años puede ser menor cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
Además, para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, salvo que concurriera cualquiera de las circunstancias anteriormente mencionadas que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda.
Es preciso que dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento de la venta o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
La compra del local para destinarlo a vivienda
Paco se plantea destinar el importe obtenido en la venta de su antigua vivienda habitual, a la adquisición de un local y a las obras de reforma del mismo con la intención de que se convierta en su vivienda habitual.
A estos efectos fiscales, no se exige a la vivienda habitual el cumplimiento de requisitos urbanísticos, ni importa lo que diga el catastro o el Registro de la propiedad. Pero sí se exige que esté acondicionada o susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reunir los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del Impuesto.
Por tanto, si Paco destinara el local a residencia habitual, al estar o haberlo acondicionado como vivienda, podrá disfrutar de cuantos beneficios fiscales establece el IRPF para las viviendas habituales con carácter general, con los mismos requisitos, condiciones y limitaciones.
En cuanto a la forma de acreditar que el local constituye su vivienda habitual, ésta es una cuestión de hecho que Paco deberá probar en su momento.
Por lo tanto, Paco podrá aplicar la exención por reinversión por las cantidades que reinvierta en la adquisición del local en el plazo de los dos años posteriores a la transmisión.
¿El dinero destinado a las obras goza de la exención?
En cuanto a las obras de reforma del local, se podrán considerar como importe reinvertido si tal reforma tiene la consideración de rehabilitación a los efectos de la aplicación de la exención.
Para que las obras puedan considerarse de rehabilitación, será necesario en primer lugar que la mayor parte del importe de la obra se destine a la consolidación o tratamiento de elementos estructurales de la edificación (estructuras, fachadas, cubiertas o elementos estructurales análogos), sin que queden incluidas en dicho concepto las obras de readaptación, redistribución, reacondicionamiento y mejora o reforma de la vivienda, tales como redistribución del espacio interior, cambio o modernización de instalaciones de fontanería, calefacción, electricidad, gas, solado, alicatado, carpintería, bajada de techos, etc.
Además del tipo de obras afectadas, para considerarse “rehabilitación” también se exige que los costes totales de la obra excedan del 25% del precio de adquisición o verdadero valor de la edificación.
De no tratarse de una rehabilitación, sólo podrían entenderse reinvertidas a efectos de la aplicación de la exención por reinversión las cantidades destinadas a la adquisición del inmueble.
Si el importe destinado a dicha adquisición y, en su caso, a la rehabilitación de la misma, fuera inferior al importe objeto de reinversión, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones citadas.
Tipo reducido de ITP de vivienda, aplicado a local
También se ha reconocido la posibilidad de aplicar un tipo reducido especial del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales previsto para adquisición de vivienda (en este caso un 2%) al caso de compra de un inmueble que en el catastro figura como local, pero que es susceptible de convertirse en vivienda y donde se precisa en la escritura de compra que es para vivienda.
Como recoge la sentencia del TSJ de Madrid de 18/10/2024, lo relevante para la aplicación del beneficio fiscal no es el uso que se dé al inmueble, sino que el inmueble sea susceptible legalmente de ser destinado a vivienda. Por ese motivo, aunque en la certificación catastral incorporada en la escritura publica figurase como uso del inmueble el de oficina, ha de prevalecer la naturaleza jurídica del inmueble. Por lo que se refiere al cumplimiento del requisito que exige que el inmueble sea susceptible legalmente de ser destinado a vivienda, en ese caso se consideró que se cumple ya que, además de figurar como una finca de naturaleza urbana, vivienda, en la nota simple del Registro de la Propiedad aportada, fue solicitado al Catastro el cambio de uso conforme a la realidad física del inmueble.
