¿Puede Hacienda penalizarte, aunque declares el valor de referencia?
Quien se plantee una venta de una vivienda entre padres e hijos puede pensar que poniendo un precio bajo “todos” salen ganando. El hijo paga menos precio y menos Impuesto de Transmisiones (ITP) y los padres generan una menor ganancia patrimonial o incluso una pérdida en su IRPF.
Pero ocurre que no podemos fijar el precio que deseemos, a riesgo de tener problemas con Hacienda.
Muchos propietarios creen que vender su vivienda a un hijo, padre o hermano por el valor de referencia catastral les protege frente a Hacienda. Sin embargo, la realidad es más compleja: aunque este valor sirve de escudo frente a ciertas comprobaciones, no impide que la Administración investigue si la venta es real o esconde una donación encubierta.
Hacienda quiere ver si la operación tiene carácter oneroso (hay contraprestación razonable) o lucrativo (se encubre una donación).
Vamos a explicarlo y a ver cómo podemos evitar.
¿Qué es el valor de referencia y para qué sirve?
Hacienda atribuye cada año un valor fiscal a cada inmueble. Se llama “valor de referencia” y puede consultarse.
El valor de referencia fiscal de los inmuebles, que puede consultarse de forma individualizada en el Catastro, se introdujo en 2022 con el objetivo de servir como valor mínimo a efectos de determinados impuestos. En concreto, afecta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en compras de vivienda, y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) para herencias y donaciones.
La ventaja principal: si al comprar declaras en la escritura y en el ITP un precio igual o superior al valor de referencia, la Comunidad Autónoma no puede elevar la base imponible del impuesto mediante una comprobación de valores. Es decir, te "blinda" frente a la típica revisión que antes hacían las Haciendas autonómicas para reclamar más impuestos si consideraban que el inmueble valía más de lo declarado. Las llamadas “comprobaciones de valores” que generaron muchos litigios porque el Supremo exigió a los peritos de Hacienda que visitaran cada piso para valorarlo de modo motivado.
El problema: esto no te protege de todo
Aquí viene la trampa que muchos desconocen. Aunque declares un precio superior al valor de referencia, Hacienda puede investigar si la venta es real o si, en realidad, estás "regalando" parte del inmueble a tu familiar.
Los tribunales económico-administrativos están confirmando que la Administración tiene potestad para recalificar operaciones cuando detecta indicios de falta de contraprestación real o de maniobras artificiosas entre familiares. Esto significa que, aunque no puedan aumentar el ITP a pagar por la compra, sí pueden considerar que hay una donación encubierta y, en consecuencia:
Algunos casos reales: así actúa Hacienda en ventas entre familiares
La doctrina del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) es clara: la Administración puede tener por ineficaz a efectos tributarios un contrato cuando aprecia simulación, gravando el hecho imponible que realmente se ha producido.
El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Valencia analizó una operación entre padres e hija en la que, el mismo día, se firmaron dos escrituras: los padres donaban dinero para cancelar la hipoteca y la hija les "donaba" los inmuebles. El tribunal concluyó que se trataba de una única operación mixta: parte onerosa (compensada por la deuda asumida) y parte gratuita (el exceso).
Resultado: la Administración giró ITP por la parte onerosa e Impuesto de Sucesiones y Donaciones por la parte gratuita, independientemente de cómo se hubieran titulado las escrituras.
Otro caso significativo es el del TEAR de Madrid, que apreció simulación en una cadena de operaciones realizadas el mismo día: donación de una cuota de un inmueble del padre al hijo, aportación a una sociedad y extinción de condominio. El tribunal consideró que el resultado material equivalía a una compraventa y liquidó ITP en consecuencia.
¿Qué debe tener en cuenta quien vende o compra un piso a un familiar?
Si vas a realizar una compraventa inmobiliaria entre familiares, estas son las claves para minimizar estos riesgos fiscales.
1. Documenta que el pago es real y trazable
Este es el punto más importante. Hacienda investiga especialmente si el dinero realmente cambió de manos. Utiliza siempre transferencias bancarias nominativas o cheques certificados, nunca efectivo. Conserva todos los justificantes y asegúrate de que las fechas de los pagos coinciden con las de las arras y la escritura.
2. Justifica por qué el precio es diferente al de mercado
Si el precio de venta es inferior al habitual en la zona, documenta las razones objetivas: mal estado del inmueble, ocupación por inquilinos, cargas, obras necesarias o servidumbres. Lo ideal es acompañar la operación con una tasación independiente o informes técnicos que respalden el precio pactado. Si la tasación para la hipoteca es muy superior no la adjunte (aunque Hacienda puede acceder a ella de otras formas); tendrá que incluir en la escritura de compra la mención a elementos que justifiquen un precio inferior, como acabamos de decir.
No basta decir que necesita reformas. Conviene explicar que las obras necesarias responden a problemas estructurales del inmueble, o a graves deterioros que exijan su ejecución por razones de funcionalidad, seguridad, habitabilidad, cumplimiento de normativa energética, etc. No por mera mejora de instalaciones.
3. Evita encadenar operaciones el mismo día
Las secuencias de negocios realizados en la misma fecha (donación seguida de aportación a sociedad, extinciones de condominio, permutas entre familiares) son terreno abonado para que Hacienda aprecie simulación. Si son inevitables, separa temporalmente los actos y documenta la justificación económica de cada uno.
4. Sé coherente entre lo que dices y la realidad
La escritura debe reflejar fielmente la situación del inmueble: quién lo ocupa, en qué estado se encuentra, qué cargas tiene. Cualquier contradicción entre el documento y la realidad puede ser utilizada para cuestionar la operación.
5. Prepárate para defender la operación ante tres impuestos
Recuerda que declarar por encima del valor de referencia solo te protege frente a la comprobación de valores del ITP. Pero Hacienda puede revisar la onerosidad real de la operación a efectos del ITP, del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (si considera que hay donación encubierta) y del IRPF del vendedor.
¿Necesitas poner un precio muy bajo?
Muchas veces no interesa poner un precio excesivamente bajo a esa venta entre parientes. Hay que ver cada caso, pero si objetivamente el precio de mercado es muy superior y hay posibilidad de obtener una hipoteca holgada que podamos pagar, cabe aumentar algo el precio de venta. De ese modo, los padres tendrán dinero para hacer frente a la posible ganancia en IRPF y a la plusvalía municipal, que deberán afrontar como vendedores.
Si se quiere poner un precio realmente bajo (porque el hijo que adquiere no tiene suficientes ingresos ni puede optar a la hipoteca que sería necesaria), en algún caso puede llegar a interesar reconocer que la venta tiene parte de donación. O hacer directamente la donación completa. En algunas comunidades autónomas la donación entre padres e hijos está muy bonificada.
Si el precio es significativamente inferior al valor del inmueble y no puedes justificarlo con factores objetivos, puede ser más seguro reconocer desde el principio que la operación es mixta: parte onerosa (lo que efectivamente se paga) y parte gratuita (el "regalo").
Ventajas de esta opción:
Una idea de cláusulas para incluir en la escritura de compraventa
Para quienes deseen reforzar la prueba de onerosidad en su escritura, a continuación, se incluyen unas cláusulas para minimizar el riesgo de regularización fiscal. Se trata de modelos orientativos que deben adaptarse a cada caso concreto con ayuda de un notario y, en su caso, de un asesor fiscal.
Recuerde que como socio de OCU puede beneficiarse de un descuento en los honorarios del notario acudiendo a alguno d elos adheridos al convenio.
Cláusula de prueba reforzada de onerosidad
Esta cláusula (o similar) debe incluirse en la escritura y contempla los siguientes elementos:
Manifestación de onerosidad real y causa del precio: Los otorgantes declaran, bajo su responsabilidad y a efectos del artículo 16 de la Ley General Tributaria, que la transmisión es onerosa, que el precio cierto pactado asciende a una cantidad determinada y que ha sido fijado atendiendo a circunstancias objetivas del inmueble (estado de conservación, obras necesarias, ocupación, cargas, servidumbres, etc.).
Medios de pago fehacientes y trazabilidad: Se detalla cómo se ha satisfecho el precio, indicando las fechas, importes, números de transferencia o cheque, entidades bancarias e IBAN tanto del comprador como del vendedor. Si hay asunción de deuda hipotecaria, debe certificarse el saldo y el acuerdo de la entidad acreedora.
Valor de referencia y justificación económica: Se indica el valor de referencia catastral a la fecha del devengo y, si el precio difiere de los precios de oferta en la zona, se incorpora tasación o pericial que motive el ajuste.
Situación posesoria, arrendaticia, cargas y suministros: Se manifiesta quién ocupa el inmueble, si hay arrendamientos vigentes, cargas, recibos pendientes de IBI y comunidad, y estado de suministros.
Prevención de liberalidades: Las partes declaran expresamente que no existen renuncias, condonaciones de crédito ni prestaciones gratuitas conexas.
