Cómo subió la plusvalía municipal durante 27 días en 2026
La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana se paga a los ayuntamientos con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos.
Su pago corresponde a quien se desprende del inmueble (el vendedor) en una compraventa, pero a quien lo recibe en una trasmisión por herencia (herederos) o en caso de donación (donatario).
A final del año 2025, el Gobierno introdujo en el Real Decreto Ley 16/2025 una modificación en los coeficientes que se aplican sobre el valor catastral del suelo que aparece en el recibo del IBI para el cálculo de este impuesto, y que se recogen en el artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales.
PERO este Real decreto Ley no ha sido convalidado el 27 de enero de 2026, por lo que solo habrá estado en vigor unas semanas.
Se lo explicamos.
Qué son los coeficientes para el cálculo de la plusvalía
Esos coeficientes dependen del número de años transcurridos hasta la transmisión que se grava, el llamado periodo de generación de la plusvalía. Esos coeficientes son los máximos permitidos y son utilizados por la inmensa mayoría de los ayuntamientos. Por ello, en la práctica una reducción de estos coeficientes conlleva una reducción automática del impuesto a pagar, mientras que si suben y los ayuntamientos proceden a ajustarse a este máximo, como han tenido por costumbre hacer, a una subida.
Los cambios introducidos para 2026 (hasta el 27 de enero de 2026, luego la norma decae) suponen un incremento de la tributación por plusvalía para inmuebles transmitidos con menos de 16 años con excepción para inmuebles con 1, 4 y 5 años para los que no hay cambios; en 16 años el coeficiente permanece igual; y se reducen los coeficientes para 17, 18, 19 y 20 o más años.
Esta normativa debía ser convalidada por el Congreso. Al no haber sido convalidada, decae y solo habrá estado vigente unas semanas.
Si ha poseído el inmueble 17 años o más, le ha podido interesar transmitirlo en estas semanas para aprovechar la bajada del impuesto de plusvalía. Mientras que, si el tiempo que lo ha poseído es inferior a 16 años, le ha salido mejor esperar a la no convalidación.
Por ejemplo, el coeficiente de cálculo subió (temporalmente, insistimos) un 40% para inmuebles que haya mantenido 9 años, y la subida fue del 30% o superior si los ha tenido 11 o 10 años.
Para periodos de generación de la plusvalía de 20 o más años, el coeficiente bajaba del 0,40 al 0,35.
Atención: si piensa transmitir un inmueble urbano que haya tenido en su posesión menos de 16 años, puede interesarle transmitirlo ahora, ANTES de que el Gobierno encuentre el modo de volver a aprobar sus cambios.
A continuación le ponemos unos ejemplos.
Ejemplos de como afectan los coeficientes a la plusvalía
Ejemplo 1:
Para un inmueble urbano con una antigüedad superior a 20 años y un valor del suelo de 97.000 euros, la nueva normativa aplica un coeficiente de 0,35. Suponiendo un tipo impositivo del 30%, el impuesto a pagar por el método objetivo sería de 10.185 euros. En cambio, al no convalidarse la normativa, el coeficiente vuelve a ser de ‘‘0,40’’ y la cuota ascendería a 11.640 euros, es decir, 1.455 euros más.
Ejemplo 2:
para un piso de 9 años —el tramo en el que el coeficiente aumenta con mayor intensidad— y con el mismo valor del suelo (97.000 euros), la nueva normativa fija un coeficiente de 0,21. Con un tipo del 30%, el impuesto calculado por el método objetivo sería de 6.111 euros. Al no convalidarse la normativa, el coeficiente baja a 0,15 y la cuota será de 4.365 euros, lo que supone 1.746 euros menos.
