Pierde la finca rústica tras haberla comprado

Conflicto por la venta de una finca rústica

En 2020 se compraron 122.723 fincas rústicas en España, mientras que otras 132.302 fueron transmitidas por herencia. Son datos del INE sobre la base de la información del Registro de la Propiedad. Pero cada año se venden también un cierto número de fincas que bien no llegan a firmarse en escritura pública o bien no son inscritas en el Registro. En ocasiones porque la situación registral difiere de la real y las partes deciden no corregirla.

El comprador corre serios riesgos en algunos casos, como en este que comentamos ahora.

Consejo antes de la compraventa: regularice el Catastro y el Registro, vea cómo.

En 1996 se vendió en Lugo en contrato privado una finca rústica dedicada a ribera vinícola.

Años más tarde, surgió una disputa entre el adquirente de la finca y uno de los hijos y heredero del vendedor (fallecido años antes), que entró a ocuparla. Este hijo alegó que esa finca formaba parte de un terreno más amplio que había adquirido él por compraventa a un tercero, y que no había pertenecido a su padre (vendedor inicial). El comprador interpuso una acción reivindicatoria para resolver quién era el propietario de esa parte del terreno. La acción fue desestimada por la Justicia, que dio valor al título de propiedad del hijo (llegó a inscribir su dominio en el Registro de la Propiedad).

Posteriormente, desposeído de la finca, el comprador demandó al hijo del vendedor-en tanto que heredero de aquel- exigiendo el saneamiento por evicción. Este es el derecho que tiene un comprador a ser resarcido del perjuicio que sufre cuando -después de la compra- pierde el dominio de la cosa comprada por la acción de un tercero que tiene mejor derecho. Funciona como una garantía legal.

Corregir la superficie de la finca en el Registro de la Propiedad.

Garantía del comprador cuando es desposeído de la finca comprada

La obligación de “saneamiento” implica que el vendedor responde frente al comprador, además de por los vicios o defectos ocultos de la cosa, de la posesión legal y pacífica del objeto vendido.

La llamada “evicción” se produce cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. Este saneamiento por evicción no puede exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la