La subida de alquileres aumenta la rentabilidad en Barcelona
Precios del alquiler por ciudades 2018 - 2023
Los inmuebles más rentables de Barcelona, ¿dónde están?
Hacemos el seguimiento de 43 barrios de Barcelona en cuanto a los precios de la vivienda y 58 zonas para plazas de garaje.
Para cada zona recogemos el precio medio de compra y el del alquiler y hacemos una estimación de los ingresos y la rentabilidad que puede obtenerse por alguien que invierta en esos inmuebles.
Tras la reciente escalada de los precios del alquiler en la ciudad, de un 39% entre diciembre de 2023 y diciembre de 2024, en nuestra última actualización de datos las rentabilidades medias estimadas oscilan entre el 7,8% anual y el 3,2%, según el barrio.
En la tabla de abajo le mostramos las 25 opciones de inversión más rentables, considerando tanto las viviendas como los garajes, donde hay más oportunidades.
Además, “fuera de la tabla” le señalamos el caso del barrio más rentable en estos momentos, donde llega a registrarse una rentabilidad esperada en vivienda del 9%.
Algunos precios nos parecen insostenibles y muy alejados de los valores razonables, por lo que hacemos una llamada a la prudencia. Además, recordamos que para un propietario lo importante es tener un inquilino que sea buen pagador, y esto se logra más fácilmente si la renta es adecuada. No sirve de nada querer aprovechar una escalada de precios si no hay inquilinos que los puedan pagar de modo estable. Por otro lado, está pendiente la declaración de zona de mercado tensionado con las consiguientes limitaciones a los precios. A la espera de que de una vez se adopten medidas para adecuar la oferta de pisos en alquiler a la pujante demanda.
¿Qué rentabilidad es atractiva para un inmueble?
Los vaivenes en los tipos de interés influyen en el posible interés de un inmueble para un inversor, porque el inversor compara opciones para ver dónde puede colocar su dinero. Si las obligaciones del Estado a 10 años ofrecen un 3% anual, para que interese poner su dinero en un inmueble es preciso que este le ofrezca una rentabilidad mucho mayor, porque es una inversión con riesgo, poco líquida y muy concentrada en un solo activo.
Hablamos de inversión a largo plazo, porque la adquisición de inmuebles (y su venta) conlleva elevados gastos que es preciso amortizar en un periodo largo de tiempo.
La clave está en el equilibrio entre la rentabilidad esperada, calculada con criterios prudentes, y el riesgo asumido.
En estos momentos pensamos que para que interese invertir en una vivienda debe esperar una rentabilidad anual de al menos el 7,5%.
En el caso de los garajes hay menos riesgo para el propietario, y podría ser suficiente una rentabilidad esperada del 5,5% anual.
¿Por qué sube el valor razonable de la vivienda ahora?
Tabla de barrios de Barcelona con viviendas y garajes más rentables
Para cada zona se indican los siguientes datos:
- el precio medio actual de venta de una vivienda o plaza de garaje tipo, estimado tras negociar con el vendedor;
- la renta mensual media para alquiler;
- la rentabilidad anual neta estimada por alquileres;