Sube aún más el valor razonable de los inmuebles
En diversas ocasiones hemos explicado la diferencia entre el valor de los inmuebles y el precio que los compradores pagan por ellos. El valor razonable es el máximo que pagaría un inversor para poder obtener una rentabilidad X a un inmueble. Si queremos obtener más rentabilidad hay que comprar más barato. Si el objetivo de rentabilidad es menor, podemos comprar a un precio superior.
La vivienda nueva sube un 11%.
El hecho de que el rendimiento anual de las obligaciones del Estado a 10 años en España haya bajado por debajo del 3,5% después de estar al 4%, hace que el valor razonable de los pisos, garajes, locales, etc., suba ligeramente. También porque las primas de riesgo se ajustan al nuevo entorno. Es lo que ha ocurrido y se lo explicamos.
Resumen: al plantearte elegir entre dos tipos de inversiones, si una baja la rentabilidad que ofrece (obligaciones del Estado), en la otra (inmuebles) podrías pagar algo más en la compra para obtener una rentabilidad equivalente. Bajan los tipos, suben los valores razonables. Se lo explicamos y vemos algunos ejemplos reales.
También puede ver los precios de venta, alquiler y el valor razonable de los barrios de Madrid, Barcelona, Sevilla y Valencia. Junto con los últimos análisis de Málaga, por ejemplo.
Plazas de garaje para invertir.
Diferencia entre precio y valor en los inmuebles
Respecto del precio, es sencillo mirar lo pagado en una compra o las distintas estadísticas que hacen un seguimiento de los precios de la vivienda en España, como la del Ministerio, la del Notariado, los Registradores de la Propiedad, algunas sociedades de tasación, los portales inmobiliarios más utilizados, etc.
El precio por m2 de la vivienda libre, que es el 90% de la vivienda que se construye en nuestro país, marcó en el tercer trimestre de 2023 los 1.812 euros. Lleva una tendencia alcista desde hace unos años, pero aún sigue por debajo de los picos alcanzados en los años del boom inmobiliario en España, cuando rozó los 2.100 €/m2 en junio de 2008.
El gráfico muestra la evolución del precio de la vivienda libre por m2 y se compara con la evolución que han tenido los precios tal y como lo mide el IPC del INE.
En cuanto al valor de una vivienda no existe un único modo de calcularlo. Especialmente cuando se trata de la vivienda habitual hay un componente subjetivo muy fuerte que hace que unos compradores otorguen un valor muy diferente al de otros.
La metodología que nosotros usamos para determinar el “valor razonable” de un inmueble trata de objetivarlo desde el punto de vista económico a partir de la rentabilidad que cabría esperar de su puesta en alquiler. Básicamente se trata de determinar cuál debería ser el precio de compra para quien invirtiera con el objetivo de obtener una rentabilidad X, la suficiente para que esa inversión merezca la pena al compararla con otras que tienen menor riesgo.
La bajada de tipos de interés sube el valor razonable
En ese cálculo, el precio de compra razonable es distinto si pretendo obtener una rentabilidad anual del 7% que si la pretendo obtener del 9%. Para obtener mayor rentabilidad tendré que comprar más barato. Cuanto más caro compre, menor rentabilidad cabe esperar (salvo que los ingresos de alquileres subieran más).
Si tengo 100.000 euros puedo elegir dónde invertirlos. Cuando la renta fija del Estado me ofrece un 4% anual sin prácticamente riesgo, solo me interesará invertir en un inmueble si espero una rentabilidad muy superior, porque el alquiler sí tiene riesgo: pueden no pagarme durante meses sin que pueda recuperar la casa o teniendo que gastar dinero en abogados, puedo sufrir daños en la casa que necesiten dinero para reformas, puedo tener que pagar derramas de comunidad o acometer gastos de mejora de eficiencia energética, etc., etc. Todas esas cosas no te ocurren cuando compras obligaciones del Estado a 10 años. Forman parte de un plus de riesgo que tiene la actividad de alquilar. Puedes obtener más rendimiento con un piso en alquiler, sí, pero también corres un riesgo muy superior. Ese plus se puede cuantificar y nosotros lo estimamos ahora en un 4,5% para la inversión en viviendas, un 2,5% para garajes y un 3,5% para locales.
Por lo tanto, si la renta fija te da un 3% sin riesgo y el plus de rentabilidad que le pido al alquiler para compensar su mayor riesgo es un 4,5%, resulta que no me interesará invertir en la compra de una casa si no puedo esperar tener una rentabilidad anual de al menos el 7,5%.
Para poder conseguir un 7,5% con las rentas de alquiler actuales en ese barrio concreto, tengo que poner un límite máximo al precio al que compro el piso, considerando que la compra tiene unos gastos añadidos de un 10%. Ese límite de precio a pagar es su “valor razonable”.
Pues bien, lo que observamos desde hace muchos años es que los precios medios del mercado están muy por encima de los valores razonables que calculamos por barrios.
Unos ejemplos de precios y valores
Pongamos que el barrio de El Carme de Valencia (Ciutat Cella) el alquiler medio de un piso de 90 m2 es de 1.400 euros al mes. Si yo me planteo invertir ahí y busco una rentabilidad anual del 9%, no debería comprar por un precio superior a 118.000 euros.
Al bajar la rentabilidad de las obligaciones del Estado baja la rentabilidad de inversiones alternativas y también se ajusta la prima de riesgo aplicable, lo que hace que me pueda interesar la compra si preveo lograr un 7,5% de rentabilidad anual. Con esos mismos alquileres, el precio máximo a pagar por el piso sería de 151.000 euros. Aún por debajo claramente del precio de mercado (234.000 euros).
Pongamos el caso de una plaza de garaje en La Raiosa, también en Valencia (distrito de Jesús). Se alquilan por unos 105 euros al mes. Si busco una rentabilidad anual del 7% el precio máximo al que debería comprar la plaza de garaje es de 13.000 euros. Si la rentabilidad que busco es del 5,5%, podría pagar más por la compra, hasta 16.500 euros. El precio de mercado, a 21.500 euros sigue estando por encima del valor razonable de compra, en este caso.
Como se ve, en nuestra metodología el valor razonable de los inmuebles sube cuando bajan los tipos de interés y con ellos la rentabilidad de las obligaciones del Estado a 10 años.
Eso en cuanto al valor razonable. Pero los precios de mercado siguen su propia tendencia y se alejan de lo razonable. Así, las plazas de garaje en La Raiosa tienen un precio más cercano a los 21.500 euros, y las viviendas de ese tipo en El Carme se venden por 235.000 euros.
El hecho de que los precios de mercado estén muy por encima de los valores razonables hace que no aconsejemos ahora la inversión en vivienda, salvo que podamos obtener un gran descuento en la compra. Lo mismo vale para las plazas de garaje, aunque aquí el desfase entre valor razonable y precio de compra es menor.
