¿Dónde es más barato comprar? ¿Madrid o Barcelona?

Precios muy al alza

Los precios de la vivienda en España llevan cerca de 2 años al alza, siguiendo una tendencia que comenzó en 2014 y que se vio interrumpida en 2020 con el estallido de la pandemia. De hecho, en marzo, la vivienda usada registró un aumento del 6,8% interanual (vea el último panorama inmobiliario).

Ahora vamos a poner el foco sobre las dos grandes ciudades del territorio nacional: Madrid y Barcelona. En la capital, en los últimos 5 años los precios de la vivienda de la capital han experimentado una revalorización del 35,2%, por un aumento del 26,2% en Barcelona, según datos del Ministerio de Fomento. Si bien no han evolucionado de igual manera, en la actualidad alcanzan cifras muy similares (3.576 euros por metro cuadrado en Madrid y 3.591 euros en Barcelona).

Vea aquí toda la información de las 43 zonas de Barcelona.

Consulte aquí la lista de los 108 barrios de Madrid.

En el comparador de barrios de cada ciudad en encontrará con algo similar a la siguiente imagen:

Revisión del valor razonable

En Fincas y casas tratamos de identificar oportunidades interesantes de inversión en inmuebles. Pero la situación actual que estamos viviendo de precios de venta al alza combinada con la subida de tipos por parte de los bancos centrales, hace que recomendar la adquisición de una vivienda sea más difícil. Asumir el riesgo que supone esta inversión debería estar compensado con unas rentabilidades mayores para que el inversor no prefiera, por ejemplo, una obligación del estado sin apenas riesgo.

Por ello hemos rebajado los valores razonables que calculamos como precio máximo que un inversor prudente debería pagar por un inmueble. Por lo tanto, los precios de mercado y los valores razonables de las viviendas ahora distan mucho más que hace meses, cuando los tipos estaban en el 0% y no había inversiones sin riesgo interesantes

Diferencias entre las ciudades

Hemos pasado revista a los barrios más baratos y caros de Madrid y Barcelona para ver dónde la diferencia de precios de ambas ciudades.

En cuanto a las zonas más baratas, Madrid copa las primeras posiciones de la tabla, siendo Entrevíasy San Andrés los barrios donde se ubican las viviendas más económicas, con precios de 143.250 euros de media. En Barcelona, las viviendas más baratas son un 36% más caras que las de los barrios mencionados de Madrid. En concreto, en La Prosperitat se pueden encontrar viviendas por 195.500 euros de media.

La diferencia de precios entre los barrios más baratos y caros de Madrid y Barcelona es bastante amplia. Mientras que en Madrid el rango precios asciende a 594.750 euros (entre Entrevías y Recoletos), en Barcelona es más corto, de 452.250 euros (entre La Prosperitat y Sant Pere Santa Caterina).

La siguiente tabla está formada por una selección de los barrios más baratos y más caros de cada ciudad, ordenados de menor a mayor precio de venta.

Tabla de barrios con precios para la vivienda

Para cada barrio se indica:

• el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;
• la renta mensual media para alquiler;
• la rentabilidad anual que ofrece dicho alquiler para quien adquiera una vivienda con intención de arrendarla;
• una indicación sobre el precio máximo que debería pagar en caso de compra, para preservar una rentabilidad descontada del 7,1% anual. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.

Todos los datos se refieren al tipo de vivienda señalado y son cálculos medios. A la hora de establecer el precio de una vivienda, ya sea en venta como en alquiler, deberemos atender a sus características propias.