Vivienda asequible: Europa apuesta por intervenir con datos y proporcionalidad, ¿y España?
El acceso a la vivienda en España no deja de complicarse más. El precio de la vivienda usada subió un 12,9% anual en el segundo trimestre de 2026 (INE) y el Banco Central Europeo aumenta de nuevo sus tipos (2,50%), con un euribor que ya está por encima del 3%.
No es un problema exclusivo de nuestro país, pero aquí estamos en medio de la tormenta mientras que en otros horizontes ya hay bajadas de precios.
La Comisión Europea ha presentado el Affordable Housing Act, una propuesta de Reglamento destinada a establecer un marco común para que los Estados miembros puedan adoptar determinadas medidas destinadas a proteger la accesibilidad y disponibilidad de la vivienda. La iniciativa responde a un problema reconocido en toda Europa: el aumento de las dificultades para acceder a una vivienda asequible, especialmente en grandes ciudades, zonas metropolitanas y destinos turísticos donde la demanda supera claramente a la oferta.
Fuente: Eurostat, datos de 2024.
La propuesta europea no crea una política común de vivienda ni impone a los Estados qué medidas deben adoptar. Su objetivo es establecer reglas comunes para evaluar cuándo una intervención pública está justificada, es proporcional y respeta tanto el interés general como el derecho de propiedad.
Desde la perspectiva de OCU, este enfoque tiene aspectos positivos porque combina tres elementos esenciales: el reconocimiento del problema de acceso a la vivienda; la posibilidad de intervención pública cuando exista una situación acreditada de presión residencial; y la obligación de justificar las medidas y evaluar sus efectos.
Sin embargo, la propuesta europea también deja claro que las restricciones sobre determinados usos de la vivienda no pueden resolver por sí solas un problema estructural de falta de oferta. La propia Comisión señala que las limitaciones a alquileres turísticos u otros usos no residenciales deben acompañarse de políticas destinadas a aumentar la oferta de vivienda, especialmente asequible y social.
Esta es precisamente la principal diferencia con algunas de las medidas adoptadas o anunciadas en España: mientras el marco europeo insiste en combinar regulación con aumento de oferta, parte del debate español se ha centrado en medidas restrictivas sobre propietarios y contratos, con un esfuerzo todavía insuficiente en ampliar el parque residencial disponible.
La mejora efectiva del acceso a la vivienda exigirá actuaciones adicionales: aumentar la oferta residencial, impulsar vivienda pública y asequible, facilitar la construcción y rehabilitación, movilizar vivienda vacía cuando sea razonable y mejorar la seguridad jurídica tanto para quienes necesitan alquilar como para quienes ofrecen viviendas en alquiler.
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Banco de España, años de renta bruta disponible necesarios para la compra.
Intervenir cuando haya un problema demostrado, no sustituir al mercado con regulación
La propuesta de Reglamento no pretende armonizar las políticas de vivienda de los Estados miembros ni imponer un modelo único de intervención. Su objetivo es crear un marco común para evaluar si determinadas medidas nacionales, regionales o locales relacionadas con vivienda cumplen las exigencias del Derecho europeo. Una vez aprobado y publicado el reglamento, será directamente aplicable en todos los Estados miembros. Su impacto será principalmente procedimental y jurídico, no una intervención directa sobre precios, alquileres o construcción de viviendas.
La propia propuesta aclara que la política de vivienda seguirá siendo principalmente competencia nacional, regional y local. La UE no impondrá nuevas restricciones sobre la propiedad ni tampoco obliga a los gobiernos a adoptar medidas concretas.
En concreto, establece criterios comunes para valorar si existe una situación de “estrés residencial”; si una intervención pública está justificada; si es necesaria y proporcional; si respeta la transparencia y la seguridad jurídica.
La iniciativa se centra especialmente en dos tipos de medidas:
- Restricciones sobre determinados alquileres turísticos o de corta duración cuando puedan reducir la disponibilidad de vivienda residencial permanente.
- Limitaciones sobre determinados usos o adquisiciones de vivienda no destinada a residencia habitual, en zonas con problemas acreditados de accesibilidad.
La propuesta europea permite que las autoridades actúen en zonas con estrés residencial, pero exige demostrarlo mediante criterios objetivos.
Entre otros elementos, deberán analizarse la relación entre precios de vivienda e ingresos; su evolución durante los últimos años y la evolución prevista de oferta y demanda.
Además, las medidas deben cumplir varios requisitos, como estar territorialmente limitadas; ser necesarias; no existir alternativas menos restrictivas igualmente eficaces; respetar la seguridad jurídica y las expectativas legítimas.
Desde OCU coincidimos en que la regulación puede ser necesaria, pero debe estar basada en evidencia y analizar sus efectos secundarios.
España debe acercarse más al enfoque europeo
La política europea plantea un principio relevante: la vivienda necesita intervención pública, pero esa intervención debe estar basada en datos, ser proporcional y acompañarse de medidas que aumenten la oferta.
Desde OCU consideramos que España debe avanzar hacia una política residencial más equilibrada:
- Más vivienda pública y asequible.
- Más colaboración público-privada.
- Más suelo disponible y menos barreras administrativas.
- Más rehabilitación y recuperación de vivienda vacía cuando sea razonable.
- Protección efectiva para consumidores vulnerables.
- Seguridad jurídica para propietarios que ofrecen vivienda en alquiler.
La vivienda no se resolverá únicamente limitando precios o restringiendo usos. La prioridad debe ser crear un mercado con suficiente oferta para que más ciudadanos puedan acceder a una vivienda digna. Repasemos algunas de las iniciativas vigentes o en debate actualmente en España.
Sobre las Zonas de mercado residencial tensionado y control de alquileres
La Ley estatal por el derecho a la vivienda introdujo la posibilidad de declarar determinadas zonas como mercado residencial tensionado y aplicar limitaciones específicas sobre las rentas del alquiler. Estas declaraciones continúan desarrollándose mediante resoluciones periódicas del Ministerio de Vivienda.
El objetivo final de proteger a los inquilinos en mercados con fuertes tensiones es legítimo. Cuando una familia dedica una proporción excesiva de sus ingresos a la vivienda, los poderes públicos deben actuar. No obstante, existen diferencias relevantes con el enfoque europeo.
Europa plantea primero identificar la situación, justificar la medida y revisar sus efectos.
La preocupación de OCU es que los controles de precios, si no se acompañan de un aumento suficiente de oferta, pueden generar efectos contraproducentes, como menor incentivo para poner viviendas en alquiler; reducción de la oferta disponible y mayor dificultad de acceso para nuevos inquilinos.
Por ello, la regulación debe formar parte de un conjunto más amplio de medidas, no convertirse en la principal herramienta de política de vivienda. En marzo de 2027 se cumplirá el primer periodo de declaración de zonas tensionadas en Barcelona y otros municipios de Cataluña. Será el momento de ver qué medidas reales se han aprobado para lograr los fines deseados y cuál ha sido su resultado. Ya se ha anunciado la prórroga futura por otros 3 años de la declaración de zona tensionada para la gran mayoría de esos municipios. Si no hay acompañamiento, la "tensión" no se corregirá hasta que la demanda no caiga por sí sola (crisis económica y laboral, descenso poblacional).
Respecto a las prórrogas forzosas y protección frente a desahucios
España ha aprobado sucesivas medidas extraordinarias de protección para determinados hogares vulnerables, incluyendo suspensiones de procedimientos de desahucio y prórrogas extraordinarias de contratos de alquiler. Actualmente, las prórrogas extraordinarias vinculadas a situaciones de vulnerabilidad requieren acreditación mediante informes de servicios sociales y tienen especial incidencia cuando el propietario es un gran tenedor.
OCU comparte la necesidad de proteger a consumidores vulnerables que pueden quedar excluidos del mercado residencial. Sin embargo, la protección debe buscar un equilibrio: proteger a quien no puede hacer frente temporalmente al pago, pero a la vez evitar trasladar indefinidamente el coste de una política social al propietario particular, al tiempo que se garantiza que existan alternativas habitacionales públicas.
La solución estructural no puede descansar únicamente sobre los contratos privados de alquiler. Ni es justo ni es eficaz.
Regulación del alquiler de habitaciones
La extensión de determinadas reglas del alquiler residencial al alquiler por habitaciones responde a una realidad creciente: para muchos jóvenes y hogares con menor capacidad económica, alquilar una habitación se ha convertido en una vía de acceso a la vivienda.
Algunas regulaciones autonómicas ya han avanzado en esta dirección, aplicando límites cuando varias habitaciones de una misma vivienda puedan superar la renta máxima aplicable al conjunto del inmueble en zonas tensionadas. Desde OCU, el objetivo de evitar abusos es compartido.
Pero debe valorarse cuidadosamente el impacto, porque el alquiler de habitaciones también constituye una vía de oferta residencial y una regulación excesivamente rígida podría reducir alternativas para necesidades reales de estudiantes, jóvenes y trabajadores desplazados.
La prioridad debería ser garantizar condiciones dignas y transparentes, no eliminar una modalidad que cubre una necesidad real.
Sobre posibles restricciones a la compra de vivienda para segunda residencia
El debate sobre limitar la compra de vivienda destinada a segunda residencia o inversión conecta directamente con la propuesta europea. La Comisión permite que puedan adoptarse determinadas restricciones sobre usos no residenciales cuando exista una situación acreditada de presión y siempre que sean proporcionales.
Por tanto, Europa no establece una prohibición general de compra por parte de determinados colectivos, sino un marco para justificar medidas concretas.
Para OCU podría ser razonable actuar en mercados locales muy tensionados donde determinados usos reduzcan significativamente la vivienda disponible, pero no debería generalizarse una restricción que afecte indiscriminadamente al derecho de propiedad. En todo caso, cualquier medida debe demostrar previamente su eficacia.
Casa 47: avance positivo, pero todavía insuficiente
La puesta en marcha de Casa 47 supone un paso en la dirección adecuada: aumentar la presencia pública en el mercado del alquiler y facilitar el acceso a vivienda asequible mediante una plataforma estatal.
Sin embargo, su alcance inicial es todavía muy limitado frente a la dimensión del problema. El portal comenzó con varios cientos de viviendas disponibles y sin presencia inicial en algunos de los mercados más tensionados, como Madrid o Barcelona. Solo si se ponen a disposición las decenas de miles de viviendas en manos del Estado o de Sareb esto dejaría de ser una gota en el océano.
Para OCU, este tipo de iniciativas deben consolidarse porque responden a una carencia histórica del mercado español: el reducido peso del alquiler social y asequible. Pero su impacto dependerá de la capacidad real de aumentar el parque disponible durante los próximos años (cuanto antes, mejor).
