El suelo urbano, listo para edificar

Se llama suelo finalista al que desde el punto de vista urbanístico reúne todas las condiciones para solicitar licencia y construir, una vez cumplidos los laboriosos trámites que estipula la legislación española, nacional, autonómica y municipal. Es resultado de lentos procesos que comienzan con un Plan General o normas subsidiarias del municipio de que se trate y que se desarrollan posteriormente con diversas figuras de planeamiento, Planes especiales, Planes parciales, Estudios de Detalle, proyectos de reparcelación, proyectos de urbanización, etc.

En nuestro país, la complejidad y lentitud de la tramitación de todos estos instrumentos de planeamiento es una de las causas de la escasez de suelo para construir y por ende de su elevado y artificial precio, que se traslada al precio final de las viviendas. Incluso después de adquirir ese suelo finalista, queda otro camino de espinas burocrático hasta poder obtener la licencia de edificación.

La compra de suelo urbano requiere un estudio muy detallado desde el punto de vista jurídico y económico, para evaluar las posibilidades reales de edificación, que es lo que marca su valor, como explicamos abajo con un ejemplo.

Poca densidad de población

La población en España crece con vigor últimamente. Pero al contrario de otros países de nuestro entorno, en España no hay escasez de suelo. Convive una excesiva concentración de población en pequeñas zonas con toda una España vaciada. La densidad de población media es de 95 habitantes por km², frente al dato medio de la UE de 109. La Comunidad de Madrid tiene 855 y Cataluña 243, frente a los 26 de las dos Castillas o los 9 de las provincias de Soria o Teruel.

DENSIDAD DE POBLACIÓN POR PAÍSES, habitantes por km²

La densidad de población en España es inferior a la media de la UE y de los países de nuestro entorno.

Adquirir ese tipo de suelos no es tarea fácil. Salvo excepciones, no se suelen publicitar en las webs inmobiliarias u otros medios públicos. Una situación que parece convenir a los iniciados y a la Administración.

Los precios medios del suelo suben pero quedan lejos del pico

Según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible el valor medio del suelo urbano para municipios de más de 50.000 habitantes subió en toda España en el primer trimestre de 2024 un 10 % respecto al trimestre anterior y un 19% respecto al mismo período del año anterior, marcando un precio medio de 306 €/m² en ese primer trimestre de 2024.

Si tomamos los precios medios del 1er trimestre de 2004 observamos una bajada de casi un 40% en los últimos 20 años. En la mayoría de las provincias el precio del suelo en los municipios mayores de 50.000 habitantes ha bajado substancialmente, con algunas excepciones como Málaga, Toledo o Jaén. Y ello a pesar de que en los últimos diez años ha habido una ligera subida a nivel nacional.

Los precios de suelo en la España interior

Los precios más bajos en los municipios de más de 50.000 habitantes están en Burgos (62 €/m2) y Pontevedra (98 €/m2). El precio del suelo urbano varía muchísimo de un población pequeña e interior a una grande. Si miramos la media de precio en todo el país, en el primer trimestre de 2024 el precio fue de 167 €/m2. Su valor más elevado desde 2017, pero en varias regiones ha descendido interanualmente, como en Aragón (-0,7 %), Cataluña (-1,4 %), Galicia (-13,3 %) y País Vasco (-1,8 %), con máximos de subida en La Rioja (+ 71,3 %) y Castilla y León (+ 53,9 %).

En la actualidad el número de transacciones de suelo es muy bajo: 38 en Barcelona ciudad en el primer trimestre de 2024, 34 en Valencia o 103 en Madrid.

Cada solar es un mundo, calcular el precio con la edificabilidad

Hablamos de medias muy generales. En cada municipio, el precio de un solar varía mucho en función de la edificabilidad que se puede construir sobre él. Si se pueden construir siete plantas su valor es muy superior con respecto a un solar donde solo se pudieran construir tres plantas.

• Ejemplo de cálculo de valor del suelo según el método residual estático

Suponiendo un solar de 1.000 m² con una edificabilidad de 3 m²/m². Coste de construcción y resto de gastos: 1.300 €/m². Beneficio del Promotor 25%. Precio de venta 2.000 €/m².

Valor del suelo = 6.000.000 x (1-0,25) – 3.000 x 1.300 €/m² = 600.000 €.

 Es decir, 600 € /m² de valor de solar.

El método de cálculo residual estático se puede simplificar con esta fórmula:

F = VM * (1-b) -   sumatorio de Ci

Siendo F. Valor del terreno

b: Margen o beneficio del Promotor

Ci : Cada uno de los pagos necesarios

El suelo urbano en las grandes ciudades es escaso y caro. Para un particular es complicado acceder a la información y comprar un solar a buen precio, salvo que provenga de una herencia, por ejemplo. Aun así, el estudio jurídico y económico de la operación debe hacerse con mucho detalle para no pillarse los dedos.

Subastas de suelo

Una forma de encontrar suelo finalista es contactar con los gestores de las juntas de compensación de las zonas donde se efectúan operaciones urbanísticas.

Las Administraciones públicas suelen hacer subastas de suelo. Hay que comparar siempre con los precios de mercado y, si hay que solicitar licencia, calcular su previsible evolución durante el año o más que se tarde en concederla. El Ministerio de Hacienda ofrece en su web un buscador de subastas. Comunidades autónomas como la de Madrid ofrecen información a promotores de suelo disponible, a través de su web Portal del suelo 4.0.