Vecinos de Cantabria “salvan” sus casas de la Ley de Costas
Tener una vivienda junto al mar puede traerle problemas. Existen unas zonas que son de dominio público y no pueden ser de titularidad privada. El régimen legal recogido en la Ley de Costas es complejo y hay que tomarlo en serio. En la actualidad existen deslindes claros y no es posible que le concedan licencias de edificación en zonas de titularidad pública. Pero esto no ha sido siempre así y hay propietarios que han perdido el sueño y más que eso por esta causa.
Una sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2023 ha dado la razón a los 34 propietarios de un edificio de apartamentos que estaba situado dentro de lo que ahora se considera la zona de dominio público marítimo terrestre, en Cantabria.
Ha reconocido que los vecinos probaron la titularidad privada legítima del terreno con base en la legislación anterior a la Ley de Costas vigente, de 1988.
Los edificios se construyeron en 1986 según la legalidad entonces vigente, y constan inscritos a nombre de sus respectivos propietarios en el Registro de la Propiedad. En 1988 se aprobó la Ley de Costas y en 2006 se hizo un deslinde por el que esos edificios quedaban dentro de la zona de dominio público marítimo terrestre, que pertenece al Estado.
La comunidad de propietarios ha seguido un largo proceso judicial. Los tribunales de lo contencioso administrativo habían afirmado en un proceso anterior que los terrenos están y habían estado dentro de la zona de dominio marítimo-terrestre, lo que reducía enormemente sus derechos. Para acabar con la incertidumbre creada, los vecinos siguieron litigando -esta vez en por la vía civil- para aclarar la cuestión de si los terrenos en que se asientan los dos edificios a los que corresponden las fincas registrales inscritas a favor los propietarios integrados en la comunidad de vecinos eran de titularidad privada antes de la entrada en vigor de la Ley de Costas de 1988.
Una ley que generó numerosos conflictos para los cientos de miles de propietarios afectados.
Una concesión por treinta años
Cuando una zona es declarada de dominio público no hay titularidad privada que valga. Según la propia Constitución de 1978, la zona marítimo terrestre es "en todo caso" de titularidad del Estado y una vez hecho el deslinde, la inscripción de derechos en el Registro de la propiedad no prevalece frente a ello.
Ley de Costas de 1988 previó una definición de las distintas zonas afectadas por esta titularidad pública. Con base en la Ley, se fue haciendo posteriormente un deslinde detallado por todas las costas de España.
Al aprobarse la Ley de Costas de 1988 hubo que atender a las situaciones preexistentes. Distinguiendo dos casos: terrenos que ya antes de la Ley se encontraban en zona de dominio público, y terrenos que según la legislación anterior eran de titularidad privada, pero ahora no. Las consecuencias jurídicas no son las mismas.
La Ley contiene una Disposición Transitoria Primera que dice que los titulares de los terrenos de la zona marítimo- terrestre o playa que no hayan podido ser ocupados por la Administración al practicar un deslinde anterior a la entrada en vigor de esta Ley, por estar inscritos en el Registro de la Propiedad y amparados en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público, "sin perjuicio de las acciones civiles que aquellos puedan ejercitar en defensa de sus derechos”.
De ser así, los propietarios tienen derecho a obtener una concesión administrativa por treinta años, prorrogable por otros treinta, respetando los usos y aprovechamientos existentes, sin obligación de abonar canon.
Qué es la zona marítimo terrestre
Según la Ley de Costas de 1988, los terrenos se encontraban en una "zona marítimo-terrestre", definida como espacio comprendido entre la línea de la bajamar escorada y "el límite hasta donde alcancen las olas en los mayores temporales conocidos". En el caso que comentamos, al hacer el deslinde se tomaron en cuenta fotografías de un temporal en el que el agua de mar había llegado a inundar los garajes de esos edificios. Lo que incluía los terrenos en la zona de titularidad pública.
La legislación anterior a la Ley de Costas
Antes de la Constitución de 1978 y de la Ley de Costas de 1988 era posible la existencia de "enclaves privados" en el dominio público marítimo-terrestre, lo que mereció un tratamiento transitorio en la Ley de Costas de 1988, que fue matizado por la Jurisprudencia hasta un posterior cambio legal en 2013.
Antes de la Ley de 1988 existía otra Ley de Costas de 1969, que es la aplicable al caso que comentamos.
Respecto de quienes eran titulares de terrenos que con el nuevo deslinde pasaban a integrar el dominio público marítimo terrestre, se admite que los titulares de terrenos ahora situados dentro del dominio marítimo terrestre (tras el deslinde), puedan ejercer una acción judicial tendente a que se reconozcan sus derechos. Y su derecho es percibir una indemnización por la expropiación de sus derechos anteriores. La indemnización consiste en el reconocimiento del derecho de concesión por 30 años.
En este caso, siguiendo el tracto sucesivo de la propiedad de la finca, los vecinos probaron que su terreno había sido de titularidad privada legítima hasta la Ley de Costas de 1988 y el posterior deslinde. Antes de ese momento no había sido incluido en la zona marítimo terrestre.
En consecuencia, se reconoce el derecho de esos vecinos a gozar de la concesión por 30 años, prorrogable por otros 30 años más.
