Defectos de construcción en vivienda rehabilitada
David encargó a un arquitecto un proyecto de rehabilitación y ampliación de una vivienda. Las obras se realizaron ese mismo año 2006 sin intervención posterior del arquitecto y pasados unos años aparecieron unos defectos de cimentación que David achacó a la omisión de un estudio geotécnico del suelo por parte del arquitecto.
Con base en un informe pericial, David demandó al arquitecto solicitando la reparación de los daños valorados en más de 100.000 €.
En primera instancia se desestimó la demanda por haber pasado el plazo para presentarla. Desde que hay constancia de la aparición de las grietas y fisuras a diferentes alturas de las paredes (abril de 2012) e incluso desde la primera visita del perito contratado por David para evaluar los daños (marzo de 2013), ya habían pasado más de dos años antes de que se interpusiera la demanda (noviembre de 2015).
Hay que recordar que las garantías que ofrece la Ley de Ordenación de la Edificación consisten en unos plazos de garantía en función de la gravedad del defecto (10 años para defectos estructurales, 3 años para defectos de habitabilidad o instalaciones, 1 año para defectos de acabado), pero también existe un plazo máximo de dos años para demandar, a partir de la fecha en que el defecto se ha hecho manifiesto.
Garantías para defectos de construcción en la vivienda.
Este plazo de dos años se estimó transcurrido por el juez de primera instancia y por la Audiencia Provincial de Almería. Ambas estiman que David era consciente de la gravedad de los daños desde el inicio, y que dejó pasar el plazo de dos años antes de presentar la demanda.
David recurrió al Supremo y argumentó que en 2012 no sabía si esas fisuras eran producto de un defecto de acabado o de calidades, o de un asiento único por desplazamiento, algo que no es inusual y no es especialmente grave. Que solo tuvo constancia de la gravedad del problema cuando el perito volvió a examinar la evolución del problema y concluyó que era algo progresivo que amenazaba la ruina de la edificación. Que desde el inicio desarrolló una actividad continua para conocer el alcance de los daños y pedir responsabilidad al arquitecto, sin que a su juicio hubiera habido por su parte un “abandono de la acción”.
Modelo de reclamación por vicios aparentes en una vivienda nueva.
La distinción entre daños continuados y daños permanentes
El Supremo
Defectos de construcción en vivienda rehabilitada
David encargó a un arquitecto un proyecto de rehabilitación y ampliación de una vivienda. Las obras se realizaron ese mismo año 2006 sin intervención posterior del arquitecto y pasados unos años aparecieron unos defectos de cimentación que David achacó a la omisión de un estudio geotécnico del suelo por parte del arquitecto.
Con base en un informe pericial, David demandó al arquitecto solicitando la reparación de los daños valorados en más de 100.000 €.
En primera instancia se desestimó la demanda por haber pasado el plazo para presentarla. Desde que hay constancia de la aparición de las grietas y fisuras a diferentes alturas de las paredes (abril de 2012) e incluso desde la primera visita del perito contratado por David para evaluar los daños (marzo de 2013), ya habían pasado más de dos años antes de que se interpusiera la demanda (noviembre de 2015).
Hay que recordar que las garantías que ofrece la Ley de Ordenación de la Edificación consisten en unos plazos de garantía en función de la gravedad del defecto (10 años para defectos estructurales, 3 años para defectos de habitabilidad o instalaciones, 1 año para defectos de acabado), pero también existe un plazo máximo de dos años para demandar, a partir de la fecha en que el defecto se ha hecho manifiesto.
Garantías para defectos de construcción en la vivienda.
Este plazo de dos años se estimó transcurrido por el juez de primera instancia y por la Audiencia Provincial de Almería. Ambas estiman que David era consciente de la gravedad de los daños desde el inicio, y que dejó pasar el plazo de dos años antes de presentar la demanda.
David recurrió al Supremo y argumentó que en 2012 no sabía si esas fisuras eran producto de un defecto de acabado o de calidades, o de un asiento único por desplazamiento, algo que no es inusual y no es especialmente grave. Que solo tuvo constancia de la gravedad del problema cuando el perito volvió a examinar la evolución del problema y concluyó que era algo progresivo que amenazaba la ruina de la edificación. Que desde el inicio desarrolló una actividad continua para conocer el alcance de los daños y pedir responsabilidad al arquitecto, sin que a su juicio hubiera habido por su parte un “abandono de la acción”.
Modelo de reclamación por vicios aparentes en una vivienda nueva.
La distinción entre daños continuados y daños permanentes
El Supremo estimó el recurso de David (STS 14/9/2021). Hay que distinguir lo que es un daño continuado, que progresa en el tiempo pudiendo agravarse y no permite conocer su alcance real en un primer momento, de lo que es un daño permanente. En el primer caso, el plazo para reclamar no empieza hasta que no se conoce el resultado definitivo del defecto, porque no ha cesado el hecho causante del daño y este evoluciona.
En los daños permanentes hay una lesión que está determinada, se produce en un momento y puede ser evaluada, aunque los efectos permanecen y pueden irse agravando mientras no sea reparado. El plazo para reclamar empieza cuando el perjudicado tiene conocimiento de la existencia de ese daño y de su alcance.
La sentencia del Supremo manifiesta un criterio distinto al de los tribunales de instancia. Es cierto que David observó las grietas en 2012 y que llamó a un perito en 2013 para estudiar el alcance de los daños. Se inició una monitorización de esas gritas y en 2015 el perito emitió un informe sobre las grietas que habían aumentado de grosor. Y con ese informe, también en 2015 se presentó la demanda contra el arquitecto que hizo el proyecto.
Se considera que hasta que se realizó el informe de 2015, David no tenía toda la información sobre el alcance de los daños. La primera visita del perito en 2013 avisó del riesgo, pero fue después de monitorizar la evolución de las grietas cunado se pudo concretar la causa del daño y las medidas a adoptar.
David no tuvo una actitud pasiva en ningún momento. Mostró una actitud diligente, reclamó de modo extrajudicial al arquitecto y contrató a un perito para que estudiara el problema. En cuanto tuvo la información sobre el alcance preciso de los daños, interpuso la demanda.
Como la acción no está prescrita, el Supremo devuelve el caso a la Audiencia para que se pronuncie sobre el fondo del asunto: la responsabilidad o no del arquitecto respecto de esos daños en la cimentación.
