El plazo para reclamar daños continuados de construcción

Defectos de construcción en vivienda rehabilitada

David encargó a un arquitecto un proyecto de rehabilitación y ampliación de una vivienda. Las obras se realizaron ese mismo año 2006 sin intervención posterior del arquitecto y pasados unos años aparecieron unos defectos de cimentación que David achacó a la omisión de un estudio geotécnico del suelo por parte del arquitecto.

Con base en un informe pericial, David demandó al arquitecto solicitando la reparación de los daños valorados en más de 100.000 €.

En primera instancia se desestimó la demanda por haber pasado el plazo para presentarla. Desde que hay constancia de la aparición de las grietas y fisuras a diferentes alturas de las paredes (abril de 2012) e incluso desde la primera visita del perito contratado por David para evaluar los daños (marzo de 2013), ya habían pasado más de dos años antes de que se interpusiera la demanda (noviembre de 2015).

Hay que recordar que las garantías que ofrece la Ley de Ordenación de la Edificación consisten en unos plazos de garantía en función de la gravedad del defecto (10 años para defectos estructurales, 3 años para defectos de habitabilidad o instalaciones, 1 año para defectos de acabado), pero también existe un plazo máximo de dos años para demandar, a partir de la fecha en que el defecto se ha hecho manifiesto.

Garantías para defectos de construcción en la vivienda.

Este plazo de dos años se estimó transcurrido por el juez de primera instancia y por la Audiencia Provincial de Almería. Ambas estiman que David era consciente de la gravedad de los daños desde el inicio, y que dejó pasar el plazo de dos años antes de presentar la demanda.

David recurrió al Supremo y argumentó que en 2012 no sabía si esas fisuras eran producto de un defecto de acabado o de calidades, o de un asiento único por desplazamiento, algo que no es inusual y no es especialmente grave. Que solo tuvo constancia de la gravedad del problema cuando el perito volvió a examinar la evolución del problema y concluyó que era algo progresivo que amenazaba la ruina de la edificación. Que desde el inicio desarrolló una actividad continua para conocer el alcance de los daños y pedir responsabilidad al arquitecto, sin que a su juicio hubiera habido por su parte un “abandono de la acción”.

Modelo de reclamación por vicios aparentes en una vivienda nueva.

La distinción entre daños continuados y daños permanentes

El Supremo