Superficie útil y construida: qué diferencia hay

Superficies construidas y útiles

Una de las dudas más frecuentes al tratar con temas inmobiliarios es la diferencia entre superficies construidas y útiles.  A la diferencia existente entre ambas, se une que según el tipo de vivienda o negocio jurídico, se suelen usar unas u otras, lo que aumenta la confusión del consumidor.

Por otro lado, a menudo se suman a dichas superficies elementos que no forman parte propiamente de la vivienda.

 En principio, la superficie construida de una vivienda es aquella delimitada por el contorno exterior de la vivienda y, si linda con otra vivienda o inmueble, la delimitada por la medianera con éste, a la que se añadiría la parte proporcional -según su coeficiente de propiedad del inmueble del que forme parte- de los elementos comunes del mismo. Cuando se añadan estos elementos se denominaría superficie construida con elementos comunes.

Qué es la superficie útil

La superficie útil sería, de una forma coloquial, la que “podemos pisar”, es decir la superficie construida descontando la parte proporcional de muros, tabiques, etc., pero incluyendo los armarios y superficies ocupadas por muebles de cocina, sanitarios, etc. Es la que más interesa conocer al usuario porque es aquella de la que puede disfrutar en un sentido más propio.

 Surgen varios problemas: cómo se computan terrazas, balcones o buhardillas; qué sucede con la parte proporcional que le corresponde a cada vivienda en caso de ser una finca sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal, pues según su coeficiente de propiedad le corresponde una parte proporcional del portal, escaleras, cuartos de instalaciones, etc.

Qué importancia tiene: protección al consumidor

La normativa de protección al consumidor en materia de compraventa o arrendamiento de viviendas dice expresamente que la publicidad de las viviendas no debe llevar a error (RD 515/1989).

“La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir al error a sus destinatarios de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma”.

Siempre referidos a profesionales, la norma exige que estos incluyan en los folletos y tengan a disposición del público una “Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios”.

La precisión del dato de la superficie es aún más importante en la compra sobre plano, donde el precio depende precisamente de los m2 de vivienda, que son exigibles contractualmente.

También en operaciones entre particulares y con viviendas usadas es muy importante para el comprador o inquilino conocer las distintas superficies del inmueble, sin confundir la superficie útil con la construida. Es aún más importante en viviendas en grandes urbanizaciones o chalets, donde la diferencia entre superficie útil o construida puede ser mayor.

Distintas definiciones legales

El Reglamento de Viviendas de Protección Oficial (Decreto 2114/1968 de 24 de julio), hablando de las VPO incluía estas definiciones respecto de la superficie construida:

 a) Por superficie total construida, la suma de la de cada una de las plantas del edificio medida dentro de los límites definidos por las líneas perimetrales de las fachadas, tanto exteriores como interiores, y los ejes de las medianerías, en su caso. Los cuerpos volados, balcones o terrazas que estén cubiertos por otros elementos análogos o por tejadillos o cobertizos formarán parte de la superficie total construida cuando se hallen limitados lateralmente por paredes; en caso contrario se computará, únicamente el 50 por 100 de su superficie, medida en la misma forma.

b) Por superficie construida por vivienda, la que resulte para cada una de las viviendas, medida en la forma maleada en el apartado anterior e incrementada en la parte proporcional de la de las dependencias comunes del edificio.

Y la superficie útil según el mismo decreto sería:

Por superficie útil por vivienda, la construida con deducción de la ocupada por muros, tabiques y parte proporcional que le haya correspondido de la ocupada por las dependencias comunes del edificio.

Qué dice el Catastro

No todos los organismos utilizan esta definición exactamente, por ejemplo para el Catastro:

Se entiende por superficie catastral construida de un inmueble la superficie privativa y la parte correspondiente de la superficie de los elementos comunes.

La superficie privativa es la incluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales de cada uno de los locales que constituyen el inmueble y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%.

En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

La superficie de elementos comunes, considerada a efectos de determinar la superficie catastral de los inmuebles, es la que se corresponde con la participación del elemento privativo en los elementos comunes según el coeficiente de participación que le corresponda o, en su caso, según la parte que efectivamente represente.

Lo explicamos con un ejemplo

Observemos esto con un ejemplo. Veamos esta descripción que hace el Catastro de una finca.