Los elementos limítrofes entre varias propiedades son fuente de conflictos. Repasamos brevemente algunas cuestiones que suelen plantearse.

Cómo conocer los límites de mi propiedad

La linde es la línea perimetral que establece los límites de una parcela o terreno. Afecta a la ubicación exacta del terreno y a su superficie. Podemos consultar los límites en la escritura de propiedad. Pero ésta no siempre existe o en muchos casos, no aclara suficientemente las dudas, por ejemplo con expresiones comunes como “la finca linda al oeste con la propiedad de Doña Leoncia…, o con los herederos de Don Gastón”. En esos casos hay que consultar el Catastro, para verlos datos físicos de la parcela. Podemos consultar los datos del Catastro a través de Internet. Si usted estima que esos datos no son correctos o no se corresponden con la realidad sobre el terreno, habría que recurrir a una medición topográfica, efectuada por un topógrafo (coste orientativo: 850 - 1.000 euros). Con el resultado de ésta, habría que interponer las acciones oportunas para evitar que esa situación de hecho pueda consolidar derechos a favor de un tercero.

Acción de deslinde y acción reivindicatoria

El código civil reconoce a todo propietario el derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de las fincas colindantes. Si existieran diferencias de apreciación de límites entre los distintos propietarios, debería ejercitarse la llamada acción reivindicatoria, destinada a recuperar la propiedad ocupada por un tercero. Para ello es necesario aportar el título que acredita nuestra propiedad, identificar la finca y demostrar que el inmueble o una parte del mismo es ocupado por el demandado sin título que lo justifique. Es conveniente aportar pruebas como el levantamiento topográfico (citado antes) e incluso testimonios de otros propietarios.

Mi finca es menor que lo indicado por los planos

Si le han vendido una superficie inferior a la acordada en el documento de compraventa, bien por mala fe, bien por inexactitud de los documentos manejados, deberemos ejercitar ante el juez la llamada acción por defecto de cabida. Si el levantamiento topográfico encargado constata la diferencia de superficie entre el terreno y lo declarado, podría reclamarse al vendedor una suma equivalente a la diferencia, siempre que la venta se haya hecho en función de la superficie. Es decir, si la venta se hace a tanto alzado, como cuerpo cierto, no podríamos reclamar por defecto de cabida, a no ser que la diferencia sea tal que la finca real no tenga nada que ver con la que aparece en los papeles (nos han vendido una cosa por otra).

La superficie de la escritura difiere en mucho de la superficie catastral

Ambos tipos de superficie son relevantes e interesa que coincidan y correspondan a la realidad. La mayoría de las comunidades autónomas utilizan la superficie que figura en las escrituras a efectos de impuestos, pero en Madrid, por ejemplo, se toma la superficie catastral para la liquidación de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y sobre sucesiones y donaciones. Para el IBI lo que cuenta es la superficie catastral. En teoría, la superficie catastral es más exacta que la que figura en escrituras, y además incluye la parte proporcional de elementos comunes y trasteros, algo que en muchas escrituras (sobre todo antiguas) no aparece. Para obtener la superficie catastral, o bien se han medido los inmuebles o bien se han escaneado los planos, si son recientes. Por ello gozan de una mayor presunción de exactitud, aunque pueden equivocarse y en ese caso deben corregirse.

No estoy de acuerdo con los lindes del catastro

Si discrepa de los datos catastrales, puede aportar al Catastro la documentación pertinente para demostrar que existe un error, aunque esto no es sencillo. En principio, necesitaríamos planos de la finca en su estado actual, así como la escritura de división horizontal, en su caso, donde figuren los coeficientes de participación de cada vecino en los elementos comunes. Si la edificación es antigua y no disponemos de planos recientes, precisaremos de un técnico que dibuje los planos y adjunte un estado de superficies y comunes.  Pero como se ha dicho, la superficie catastral no tiene un valor jurídico y en caso de discrepancia entre colindantes, habrá que recurrir al juez, que es el único que puede valorar, de modo contradictorio, los datos de las escrituras públicas, de las inscripciones del registro de la propiedad, del catastro, de los peritos, testigos, etc.

A quién pertenece el muro divisorio

Se llama medianera a la pared común a dos edificios contiguos. En principio, se presume que un muro existente en el límite entre dos propiedades es medianero, es decir, pertenece por igual a los dos propietarios colindantes (en su extensión y grosor). No es que cada uno sea propietario del 50%, sino que ambos son propietarios del 100%. Al conjunto de derechos y obligaciones que conlleva la existencia y disfrute en común de una pared por parte de los dueños de edificios o fincas contiguos, separados por dichas divisiones, es lo que se conoce como medianería. Ese elemento común puede tener formas diversas, naturales o artificiales: muro, tapia, mojones, arroyo, cerca, valla, etc. En fincas rústicas puede ser un simple cambio de cultivo.

¿Qué obligaciones tienen los medianeros?

Ambos propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos de construcción, reparación y mantenimiento de la medianera, en proporción a su derecho. Un propietario no puede abrir ventanas en una medianera. Para reparar la medianera hace falta el consentimiento expreso de todos los propietarios. Los gastos causados por la acción de uno sólo de los medianeros correrán a su cargo. Este es un caso frecuente que suele acabar en los juzgados: uno de los propietarios realiza obras de derribo o demolición en su zona y provoca daños (grietas, desplazamientos) en la propiedad del vecino. Por ello es importante extremar la precaución en los estudios previos a las obras que afecten a la propiedad contigua. En caso contrario puede verse obligado por un tribunal a pagar las reparaciones, los gastos de realojo del vecino y los daños morales. Por otra parte, un propietario puede dispensarse de la carga de mantener la medianera si renuncia a la medianería, a no ser que la pared medianera sostenga su edificio, en cuyo caso esta renuncia no es posible.

¿Puedo apoyarme en el muro del vecino para construir?

El muro que limita las fincas no siempre es medianero. No lo es cuando haya un signo exterior o una prueba en contrario. Por ejemplo, constituye un signo de no medianería el hecho de que el muro cuente con ventanas o huecos abiertos. También cuando uno de los propietarios puede probar que él construyó el muro íntegramente en su parcela, por lo que no se trata de una medianera, aunque el límite exterior del muro suponga la división entre las dos parcelas. Cuando el muro que separe las dos propiedades sea privativo de uno solo de los propietarios, si el otro quiere construir apoyándose en el muro existente puede llegar a pactar con él (a cambio de dinero, por ejemplo) la cesión de su uso por mitad, convirtiendo así el muro en medianera. Así, cada propietario tendrá derecho a edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor. También puede alzarla a su costa, indemnizando los perjuicios que ocasione con la obra.

Los árboles del vecino me causan molestias

El código civil establece que no pueden plantarse árboles a menos de dos metros de distancia de la medianera (50 cm si son arbustos). Además, si las ramas de un árbol invaden el vuelo del terreno vecino, el propietario de éste puede exigir que se corten. Si son las raíces las que se introducen en la finca vecina, el propietario de ésta puede cortarlas por sí mismo.

Terrenos rústicos de usos distintos

Algunas páginas web (por ejemplo la del visor del Ministerio de Agricultura) pueden servir para observar fotografías aéreas de terrenos, en las que se aprecia el tipo de cultivo practicado. En ocasiones, si se ve que los viñedos, por ejemplo, entran en la parcela que el catastro señala como perteneciente a otro propietario, esto puede ser una señal de que algo no funciona. O bien los lindes del catastro no son correctos, o bien ha habido una invasión de un propietario en las tierras de otro. En cualquier caso, esto solo puede servirle de indicio: como se ha dicho, para resolver cuestiones de delimitación de la propiedad debería acudir a las acciones judiciales pertinentes.