El seguro de hogar le paga un año de alquiler a la vecina
En un pueblo de Barcelona, las fuertes lluvias de octubre de 2016 hicieron que el muro de contención de tierras de una vivienda unifamiliar cayera sobre la casa colindante.
La casa perjudicada estaba en aquel momento alquilada y la arrendadora tubo que rescindir anticipadamente el alquiler a consecuencia de los daños.
Esta arrendadora demandó a la propietaria vecina y a la compañía de seguros de esta, reclamando una anualidad de renta de alquiler, que es lo que había perdido como lucro cesante.
En primera instancia solo se concedió la mitad del importe reclamado, porque el juez estimó que los daños afectaban solo a la zona de jardín, pero la vivienda seguía siendo habitable.
La arrendadora afectada por el derrumbe apeló la sentencia, y el caso lo resuelve la Audiencia Provincial de Barcelona (SAP 25/04/2023) tal y como le mostramos aquí. Se pone de manifiesto los efectos de la lluvia intensa, la intervención del Consorcio de compensación de seguros, la importancia de mantener en buen estado las instalaciones, la fuerza de las pruebas de peritos, las cláusulas que limitan las coberturas sin transparencia, la prueba del lucro cesante. Se lo explicamos a continuación.
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Derrumbe del muro y lluvias, ¿quién es responsable?
La aseguradora de la vivienda causante del daño alegó por un lado que la causa del derrumbe fueron unas lluvias extraordinarias que calificaba de caso fortuito o fuerza mayor, de lo que debía responsabilizarse el Consorcio de Compensación de Seguros.
La normativa de esta Consorcio dice que cubre riesgos extraordinarios ligados a fenómenos de la naturaleza como “la tempestad ciclónica atípica”, fenómeno que es detallado en cuanto a la velocidad el viento y a la intensidad de la lluvia: superior a 40 litros de agua por metro cuadrado y hora.
No basta que la lluvia sea fuerte o intensa. Tiene que alcanzar cotas de "imprevisibilidad e inevitabilidad".
La propietaria causante aportó noticias de prensa y datos del Servicio Meteorológico de Cataluña sobre las consecuencias de aquel temporal donde hubo otros derrumbes de muros y numerosas incidencias en toda la región afectada. Dos peritos afirmaron que las lluvias fueron extraordinarias. El propio Consorcio realizó un informe pericial en el que reconocía el carácter inusual e infrecuente de aquellas lluvias.
A pesar de lo cual el Consorcio rechazó hacerse cargo del siniestro porque dijo que la causa de su derrumbe fue su deficiente estado, y no las lluvias.
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El peso de los informes técnicos en la identificación de la causa del siniestro
Las lluvias provocaron un movimiento de tierras, que empujaron el muro. Pero su caída se debió a posibles deficiencias en su construcción o diseño. El Consorcio se basó en fotografías previas al temporal, ofrecidas por la agencia que comercializaba el alquiler, donde se veía una gran grieta en el muro. Un técnico analizó el muro a posteriori y concluyó que sus dimensiones eran insuficientes para la función de contención de tierras dado el desnivel del terreno. En el mismo sentido se pronunció un informe del Instituto Técnico de Materiales y Construcciones, que hablaba de que las condiciones de seguridad del muro eran muy precarias y su caída se podría haber producido ante cualquier desencadenante en cualquier momento.
En primera instancia se condenó a la dueña de la casa causante, por la inadecuación del muro de contención de tierras para cumplir la función que le es propia, así como por su deficiente estado. La aseguradora era responsable solidaria.
Por tanto, el siniestro se debió a dos causas: la directa fueron las lluvias que provocaron el corrimiento de tierras, y la causa mediata fue la mala concepción y ejecución del muro.
La aseguradora alegó que el siniestro no estaba cubierto
La aseguradora también alegó que el siniestro no estaba cubierto, porque una condición general de la póliza excluía los siniestros ocasionados por "fermentación, oxidación, defectuosa conservación o vicio propio del elemento siniestrado".
En el juicio se plantea la cuestión de si esa cláusula delimita el riesgo objeto de cobertura o es limitativa de los derechos del asegurado. La diferencia es importante por lo que ahora veremos.
Una cláusula delimita el riesgo cuando establece "exclusiones objetivas" o restringe la cobertura de la póliza en relación con determinados eventos o circunstancias. Son cláusulas que tienen un propósito de eliminar ambigüedades y concretar la naturaleza del riesgo en coherencia con el objeto del contrato. Definen los riesgos cubiertos, la cuantía asegurada y el límite de indemnización. El asegurado sabe lo que contrata como cobertura.
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Por su parte, una cláusula limitativa es la que restringe, condiciona o modifica el derecho del asegurado a la indemnización, una vez que el riesgo objeto del seguro se ha producido. Es una cláusula que se aparta del contenido típico del objeto del seguro, que restringe la cobertura o la indemnización esperada por el asegurado. Estas cláusulas pueden ser válidas, pero para ello se requiere que el asegurado haya conocido las restricciones que introducen -es decir, que no le sorprendan-y que sean razonables, que no vacíen el contrato de contenido y que no frustren su fin económico y, por tanto, que no le priven de su causa.
En el caso que comentamos, los jueces califican la cláusula de exención alegada por Zurich como limitativa de derechos. La póliza cubría la responsabilidad civil hasta 300.000 euros sin más condicionantes. La exclusión queda aquí enmascarada dentro del folleto extenso y denso de las condiciones generales.
Admitir esta cláusula supondría en la práctica vaciar de contenido la cobertura porque es muy difícil que ocurra un siniestro si el elemento afectado (el muro) no tiene algún vicio o defecto y está en perfecto estado de mantenimiento y conservación. En esos casos no suelen caerse.
El perjuicio reclamado: un año de rentas como lucro cesante
La titular de la casa afectada reclamó en su demanda el importe de 16.800 euros en concepto de lucro cesante o ganancia dejada de obtener. Se trata de una anualidad de renta del contrato de arrendamiento suscrito con los inquilinos que habría sido resuelto anticipadamente como consecuencia del siniestro acaecido en la finca.
En primera instancia se concedió la mitad de esa suma, al considerar que estaban afectados el jardín y la piscina, pero no la casa en sí, que podría haberse alquilado a precio más bajo. La Audiencia da la razón a la demandante.
El art. 1.106 del código civil establece: "La indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor, salvas las disposiciones contenidas en los artículos siguientes".
Es la reparación de la pérdida de ganancias dejadas de percibir, concepto distinto del de los daños materiales sufridos en la propiedad. El perjudicado que reclama es quien tiene la carga de acreditar este lucro cesante.
En el momento del siniestro, existía un contrato de alquiler firmado 6 meses antes y con una duración prevista de 3 años. Eso muestra la intención de los inquilinos de permanecer en la casa cierto tiempo. Tras el derrumbe, en noviembre de 2016 se resolvió el contrato de alquiler de mutua acuerdo. El inquilino testificó diciendo que fue la caída del muro lo que motivó el fin del alquiler.
Es cierto que el derrumbe no afecto a la vivienda en sí. Pero los daños fueron enormes (con un coste de reparación que puede alcanzar los 200.000 euros) y los inquilinos estimaron que la vivienda en general no resultaba habitable una vez producido el derrumbe.
Una vivienda unifamiliar en esa zona cuenta con jardín y piscina, se estima que esos elementos son esenciales para quien busque alquilar o comprar allí. La reparación de los desperfectos necesitaría tiempo, utilización de maquinaria pesada e incertidumbre para quien habitara en esa vivienda, a expensas de otro posible derrumbe. De modo que los jueces estiman verosímil y creíble la imposibilidad de ceder de nuevo la vivienda en alquiler en las condiciones en que quedó tras el siniestro.
La Audiencia de Barcelona estima íntegramente la demanda y condena los demandados a abonar solidariamente a la actora la cantidad de 16.800 euros con imposición a los condenados del pago de las costas.
