Litigio por adjudicarse ilícitamente una finca de la herencia y contratar una hipoteca
Sea muy precavido con los poderes que se otorgan a otras personas, incluso si son familiares. Algunos abusos podrán ser corregidos, pero si interviene un tercero de buena fe las cosas se pueden complicar, como en el caso que comentamos ahora.
Todo empieza porque en 2008 una madre y sus hijas habían otorgado un poder al hijo y hermano para liquidar la herencia del padre, para hacer particiones e incluso adjudicar bienes a alguno a cambio de abonar dinero al resto. Se hizo la partición de la herencia y todos quedaron como copropietarios de un inmueble.
Años más tarde, en 2015 el hermano (llamémosle Tino) hizo uso de aquel poder para extinguir el condominio sobre esa finca y adjudicársela él, con idea de indemnizar a su madre y hermanas. Además, en el mismo momento de firmar la escritura de extinción del condominio, dos minutos después contrató un préstamo con hipoteca sobre ese inmueble, por 50.000 €.
El resto de los copropietarios, la madre y hermanas de Tino, pusieron una demanda para declarar nula la extinción del condominio y también la hipoteca que contrató el comunero sobre el inmueble que él se había adjudicado.
Las demandantes alegaron que no tenía facultades para hacer la extinción y que además se había fijado un valor del inmueble muy inferior al de mercado. La madre y hermanas no querían desprenderse del inmueble, no aceptaron los cheques ofrecidos por el hermano. En su demanda solicitaron la nulidad de la extinción del condominio y la nulidad de la hipoteca contratada en el mismo acto.
La Audiencia Provincial de Madrid declaró nula la extinción del condominio, pero dejó “viva” la hipoteca. El resto de los propietarios recurren al Supremo.
El Registro de la propiedad protege a los terceros de buena fe
En apelación, la Audiencia declaró la nulidad de la extinción del condominio con adjudicación unilateral del inmueble a Tino, porque el poder que tenía era para realizar la partición de la herencia de su padre, pero una vez hecha y repartida, no tenía poder para disponer de una finca que era en parte propiedad de la madre no por herencia sino por titularidad propia.
Sin embargo, no se anuló la hipoteca contratada por Tino al considerar que el Banco era un tercero protegido por la buena fe registral, al haber firmado la hipoteca con quien aparecía como titular en el registro. La Audiencia estimó que bastaba con la presentación telemática del asiento de inscripción para que se considerara inscrita la adjudicación y por lo tanto al contratar inmediatamente después la hipoteca el Banco sí estaba protegido por la buena fe registral.
¿Qué dijo el Supremo?
La inscripción no estaba hecha, la hipoteca es nula
El Supremo (STS 8/5/2024) entra precisamente a esa cuestión: para que entre en juego la protección registral para el Banco (la tranquilidad de que quien contrata con él es quien aparece como titular en el Registro), ¿basta con que la titularidad del otorgante de la escritura se haya presentado a la inscripción en el registro o debe haber inscripción efectiva?
La inscripción del transmitente como titular del inmueble (Tino) ha de ser anterior a la adquisición del tercero (el Banco que inscribe la hipoteca). Según la Audiencia, el Banco sí quedaría protegido en la adquisición del derecho real de hipoteca porque el asiento de presentación del título de quien la constituyó, que luego fue declarado inválido, se practicó antes que el asiento de presentación de la escritura de la hipoteca.
Pero el Supremo dice que en el momento de otorgarse la escritura de la hipoteca todavía no estaba presentado en el Registro de la Propiedad el título por el que Tino se adjudicaba el inmueble. El Banco pudo tener buena fe, pero al firmar la hipoteca aún no estaba presentada en el Registro la escritura de extinción del condominio, dada la inmediatez con la que se otorgaron ambas escrituras.
En consecuencia, se declara nula la hipoteca otorgada por Tino.
Eso se dice pronto. Habrá que ver luego en qué queda el dinero que Tino obtuvo gracias a la hipoteca y que ahora tendrá que devolver de golpe al banco.
