Calcule el valor de su piso

Vea algunos criterios para conocer el valor de un inmueble, antes de tomar decisiones de compra o venta. Analizamos ejemplos concretos.

No es lo mismo precio y valor del piso

Quien desee conocer el precio de un inmueble, ya sea para ponerlo en venta, plantearse su compra o declarar impuestos, puede aprovechar distintas referencias existentes. Pero le recomendamos que aplique determinados criterios correctores para afinar la estimación. No se deje llevar por titulares de prensa ni por supuestos precios “de mercado” presentados como “normales”. En muchos casos están hinchados y no garantizan una posible corrección severa.

Precios de mercado … de oferta

Una primera referencia es el precio de mercado. No existe una estadística completa con los precios reales a los que son vendidos en cada momento los inmuebles que sean semejantes al nuestro. La primera aproximación es el precio de oferta al que los vendedores anuncian sus pisos. En España los dos portales inmobiliarios más grandes son idealista y fotocasa, pero existen otros como pisos.com, o habitaclia.com (para Cataluña y el Mediterráneo). Utilice los criterios de búsqueda del portal para seleccionar pisos en su ciudad, barrio o calle que se ajusten al máximo a las características del que usted busca: superficie, estado de conservación, número de habitaciones, si incluye o no garaje o trastero, servicios de la comunidad (ascensor, calefacción central, jardín, piscina…). Podrá ver algunos testigos similares al suyo, aunque como cada piso tiene sus peculiaridades, lo que interesa es tener una idea del precio medio.

Considere que el precio que ofrece el portal es el precio de oferta del vendedor. Para estimar el precio de mercado hay que reducir ese precio de oferta en la cantidad que se piense que el vendedor estaría dispuesto a negociar en la venta. Ese margen depende de la oferta y la demanda en cada zona, pero actualmente puede estimarse en un 15% de media (salvo en zonas con muy poca oferta). Así es como en OCU estimamos el precio de mercado.

Otras herramientas gratuitas

En internet podemos encontrar algunas webs que ofrecen gratuitamente sus estimaciones del precio de los inmuebles. Algunas de las más conocidas son “BBVA valora”, “TerceroB” o “Euroval”. Cada una tiene sus propios criterios que aplican a partir de los datos del Catastro (ubicación, superficie, características). En los test que hemos realizado, los valores de estas herramientas son inferiores a los precios medios de oferta en portales, y se aproximan en general al precio que OCU estima como de mercado, salvo excepciones (ver tabla más abajo).

Valores oficiales a efectos fiscales

El valor catastral es el que el catastro otorga a cada inmueble con base en unos parámetros aprobados para cada municipio y recogidos en el documento llamado “ponencia de valores”. Este valor se usa como base para el cálculo de diversos impuestos, entre los que destaca el IBI. El titular puede consultarlo en el recibo del IBI o en  www.sedecatastro.gob.es.

Otro valor “oficial” del inmueble es el que le otorga la comunidad autónoma a efectos de los impuestos que gestiona la comunidad: el ITP y Sucesiones y Donaciones. Puede consultarlo en la hacienda autonómica, en la mayoría de los casos a través de su página web. Es un valor de referencia que conviene conocer ya que si en nuestra liquidación de esos impuestos declaramos un valor inferior, es probable que la hacienda autonómica nos inicie un procedimiento de comprobación de valores, y nos veríamos obligados a justificar el valor que hemos dado, generalmente a través de una tasación pericial contradictoria.

Precio máximo a pagar

Si piensa en adquirir una vivienda para su uso propio, los criterios sobre lo que es caro o barato se relativizan, ya que cada uno damos mayor o menor importancia a determinadas circunstancias relacionadas con el inmueble: situación, tamaño, cercanía a otros puntos, comodidades que aporta, etc. Pero esto no quiere decir que vayamos a pagar cualquier precio por una casa. Siempre conviene estudiar los precios medios de la zona e incluso emplear criterios objetivos de rentabilidad estimada, como los que aplicaría un inversor (ver más adelante), para evitar pagar de más. En todo caso, un límite claro debería ser nuestra propia capacidad de pago. Un criterio prudente consiste en no dedicar a la compra de la vivienda más de una cantidad que equivalga a cuatro veces nuestros ingresos anuales del hogar. Si vamos a pedir una hipoteca, lo normal es que el banco nos limite el importe del préstamo en función de dos criterios: sólo nos prestará hasta el 80% del valor tasado del inmueble, y calculará las cuotas resultantes de modo que su importe no supere el 35% de nuestros ingresos mensuales. Es decir, hay que ser realista en la compra y no endeudarnos por encima de nuestras capacidades.

El criterio de un inversor

En principio el inversor busca inmuebles cuyo valor pueda recuperar por la vía de los alquileres en un plazo máximo de 20 años. Al valor por capitalización en función de la renta que se puede obtener de alquilar este inmueble lo vamos a denominar “precio razonable”, y ningún inversor que compre este inmueble para alquilar y obtener un beneficio sensato debe comprar por más de ese importe. Esto presupone que, conociendo el precio medio del alquiler en la zona, nos ponemos un objetivo de rentabilidad neta para la inversión. ¿Qué rentabilidad queremos obtener? Una que sea superior a la que ya ofrece “sin” riesgo la renta fija a largo plazo (las obligaciones a 10 años) y que además nos compense el riesgo por invertir en algo que no es seguro ni tiene liquidez (prima de riesgo). Actualmente nosotros pensamos que no interesa invertir en inmuebles si no prevemos obtener como mínimo un 6% de rentabilidad neta anual antes de impuestos. Y para alcanzar esa rentabilidad calculamos el precio máximo al que deberíamos comprar el inmueble al vendedor, sabiendo que además del precio de compra deberemos hacer frente a los gastos de adquisición, que de media en España suponen un 10% (en algunas comunidades autónomas puede llegar a un 14%). Para hacer estos cálculos de modo prudente hay que pensar que el alquiler tiene gastos, y que pueden existir periodos sin alquiler. Por ello no debería considerar como ingreso más del 70% del importe de la renta media en pisos equivalentes en la zona.

Ejemplos para inmuebles concretos

En la tabla adjunta reflejamos los distintos valores que hemos obtenidos para varios inmuebles reales en un preciso momento. Queremos resaltar la diversidad de valores según la fuente. La diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado varía mucho según la ciudad. En Valencia, donde la revisión catastral se realizó en 1998, el valor catastral apenas supone un 22% del valor de mercado, mientras que en Madrid, con revisión en 2012, el valor catastral se acerca al 50%. En general, se observa que el valor que nosotros estimamos razonable, calculado en función de la rentabilidad por alquileres, sigue estando muy por debajo de los precios de mercado. Además, estos valores de mercado siguen estando muy por encima del criterio prudente de cuatro veces la renta bruta familiar. Y dada la evolución esperable para los salarios, pensamos que la vivienda deberá ajustar aún más sus precios en los años venideros. Sea muy prudente en sus decisiones.