He heredado un piso, ¿cómo lo alquilo mejor?

Cómo poner en alquiler pisos grandes y antiguos

En 2024 se transmitieron 201.000 viviendas por herencia en España, junto con otras 177.000 fincas rústicas, por ejemplo, o unas 118.000 fincas urbanas distintas de vivienda.

Una casa heredada no siempre encaja para uso propio, cabe venderla o tratar de rentabilizarla con un alquiler. Hay que atender primero al impuesto de sucesiones, porque en función de cuál se aplique y de nuestro parentesco con la persona causante, podría interesar trasladar nuestro domicilio a la casa heredada. Si no es el caso, ¿qué podemos hacer con esa vivienda?

Una vivienda puede ponerse de alquiler de diversos modos. Hay que tener en cuenta el tamaño y el estado de la vivienda, su ubicación y distribución. Suele tratarse de casas de cierta antigüedad que requieran al menos de una mínima reforma. Algo que, junto a otros gastos recurrentes (comunidad, IBI, suministros…), recortará la rentabilidad final. No es igual hacer un simple lavado de cara para el alquiler tradicional, que una reforma mayor para el alquiler de habitaciones o una de más envergadura para dividir el piso o en varios. Para acometer las obras podemos necesitar un préstamo.

Hacemos cálculos de diversas opciones (6) con un ejemplo: un piso en Benimaclet, Valencia, cerca de una Universidad. Construido en 1984, tiene 200 m², exterior en planta intermedia con ascensor, 4 habitaciones y 3 baños, calefacción individual, 200 € al trimestre de comunidad y 600 €/año de IBI y tasa de basuras. Su valor de referencia fiscal es de 346.390 €, el 50% corresponde al suelo. Atención: entre los gastos deducibles para el arrendador, contemplamos como amortización 5.196 € (3% del valor de la construcción).

 Dividir el piso y alquilarlos como vivienda resulta interesante por los ingresos y la fiscalidad. Siempre con un buen seguro de rentas.

1: Alquiler tradicional, sin reforma

En el primer escenario suponemos que el piso solo necesita un lavado de cara de pintura y algunos retoques, y lo ponemos en alquiler de larga duración. La renta de alquiler estimada es de 1.860 €/mes. Aplicamos un coeficiente de minoración de ingresos del 0,9, dado que no estará alquilado el 100% del tiempo. Tras los gastos y el IRPF, los ingresos medios netos del alquiler serían de 1.038 €/mes el primer año (con 5.000 € de reparaciones) y de 1.392 €/mes el resto de los años (ver tabla). En IRPF aplicamos la reducción del 50 % por alquiler de vivienda habitual.

2: Alquiler tradicional, con reforma

Si se precisa una reforma que incluya además de la pintura, renovación de pavimento, fontanería, baños, cocina y nueva carpintería interior, costaría con calidades sencillas unos 300 € /m². Para ello contemplamos pedir una hipoteca de 60.000 € a 15 años a tipo fijo de 2,92 % TAE (la mejor de mayo 2025). Resulta una cuota de 412 €/mes, siendo los intereses deducibles fiscalmente.

Obtendríamos 11.606 € de ingresos netos anuales.

3: Reforma y alquiler de habitaciones

Ahora realizamos una reforma de coste similar a la anterior para adecuar el piso y aumentar las habitaciones de 4 a 6, dividiendo el salón en 2 habitaciones. Como en el caso anterior estimamos un coste de 60.000 € y pedimos una hipoteca en las mismas condiciones. Así, alquilando las 6 habitaciones a 405 € cada una, tendríamos unos ingresos netos de 963 €/mes, descontado gastos de luz, agua, Wifi, limpieza (300 €/mes), y aplicando el coeficiente de minoración de ingresos del 0,9, por considerar periodos sin alquiler.

A favor: alquilar por habitaciones aumenta algo los ingresos brutos y diluye el riesgo de impagos prolongados.

En contra: el alquiler de habitaciones por periodos inferiores al año no conlleva reducción fiscal en IRPF. Realizar uno mismo la gestión de varios inquilinos resulta más laboriosa.

Opción de dividir el piso antes de alquilar

Existe más demanda para alquilar pisos pequeños. El número de pisos en los que se pueda dividir uno grande depende del tamaño y distribución del original. Las nuevas viviendas deberán cumplir con la superficie mínima y las condiciones de habitabilidad fijadas por el municipio. Existe la opción de legalizar la división como fincas independientes en el Registro y Catastro, lo que permitirá venderlas de forma independiente, llegado el momento. Se necesita el acuerdo de la comunidad de propietarios por mayoría de 3/5, para modificar escrituras y coeficientes. Además, hará falta un proyecto técnico cualificado y solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento, pagando la tasa correspondiente. Finalizada la obra se solicita la cédula de primera ocupación para poder contratar los suministros y que cada vivienda tenga sus contadores. Otra posibilidad es hacer una división de hecho manteniendo la existencia registral de una sola vivienda. Si las obras no afectan a elementos comunes no supone un problema legal aunque no permitiría una venta por separado. Los costes aproximados de registrar esa división ascenderían a 5.300 €, IVA incluido:

- Proyecto de técnico competente: estimación de 2.000-2.500 € + IVA (las tarifas son libres).

- Gastos del notario: 800-900 € + IVA.

- Gastos del registrador: 600-700 €.

- Licencia: la tasa depende de cada Ayuntamiento. En Valencia serían aproximadamente una tasa por segregación (mínimo 150 € + IVA) y unas tasas administrativas de Registro (150-800 € por trámite + IVA).

4: Dividirlo en dos pisos y alquilar

El coste de la obra para dividir el piso en dos se estima en 750 €/m2. Añadiendo el gasto de la legalización, solicitaríamos una hipoteca de 155.000 € en las mismas condiciones. La cuota sería de 1.064 €/mes. Cada piso se alquila por 1.430 euros al mes. Al realizar en el piso una rehabilitación previa al alquiler, sube el porcentaje de reducción en IRPF al 60%.

5: Si dividimos el piso en tres

Como el piso del ejemplo lo permite, hacemos cálculos dividiendo el piso en tres de unos 66 m2, que pondremos en alquiler. El coste de reforma sube algo (800 €/m²). Si contamos con legalizar la división, solicitaríamos una hipoteca de unos 165.000 euros, en las mismas condiciones comentadas. Resulta una cuota de 1.133 € al mes. La renta del alquiler de un piso de ese tamaño en la zona asciende a unos 1.150 €/mes.

Conclusiones

Son cálculos estimados para el ejemplo. La diferencia de ingresos a obtener va a depender de un conjunto de variables: la superficie y estado de la vivienda, la zona, la situación del mercado de alquileres en esa ciudad, los gastos de la vivienda (IBI, comunidad, que en Valencia son bajos). Influye también la envergadura de la reforma y las condiciones de la hipoteca solicitada, si se pide.

En nuestro ejemplo la opción más rentable para alquilar el piso heredado es dividirlo en tres viviendas, resultando unos ingresos mensuales netos de 1.552 euros, aun teniendo que financiar la reforma. Si el estado del piso lo permite, en segundo lugar iría el alquiler tradicional del piso entero, realizando solo una puesta a punto de pintura y remates (ingreso mensual de 1.392 euros a partir del segundo año). La tercera opción en términos de rentabilidad sería la división del piso en dos viviendas con unos ingresos netos mensuales de 1.138 €/mes legalizando la división. La opción menos rentable de todas sería el alquiler de habitaciones, aunque dependerá de su evolución de precios y de la posibilidad de reducir costes.

¿Y si vendo el piso?

Ahora supongamos que la casa se vende al inicio en el estado en que se recibe. El precio estimado sería de 448.800 €. Si se invierte ese dinero en obligaciones del Estado a 10 años al 3,15% anual, se obtendría unos ingresos anuales netos de IRPF de 11.288,39 € (tributan al 19% por los primeros 6.000 euros y al 21% por el resto de esos ingresos hasta 50.000 €).