El mercado inmobiliario residencial sigue al alza
Es un hecho que la inversión en el mercado inmobiliario residencial está en auge. Según la consultora CBRE, el sector captó en 2024 el 31% de toda la inversión inmobiliaria en España, con 2.500 millones de euros hasta septiembre (+1,5% anual).
El mercado inversor inmobiliario residencial se compone de las tradicionales promociones de vivienda en venta, la vivienda nueva para alquiler o modalidades de alojamiento para estudiantes o personas senior. Pensando en el pequeño inversor, con carácter general y a los precios medios actuales, no es aconsejable invertir ahora en vivienda, salvo que se haga en oportunidades puntuales.
Ahora nos fijamos en las residencias de estudiantes y en una manera de poder invertir en ellas accesible al pequeño inversor. Nuestros colegas de OCU inversiones hacen un seguimiento de todos los fondos y acciones más interesantes en múltiples sectores y mercados.
La inversión en residencias de estudiantes
La inversión en residencias de estudiantes ha dejado de ser un mercado “alternativo” a uno consolidado. Este “subsector” mantiene su potencial por la gran demanda que atestiguan las siguientes cifras.
Un estudio de la consultora Savills constata que en el curso 2023-2024 había un total de 1,4 millones de universitarios matriculados en los centros presenciales en España. Supone una subida del 1,4% anual, y en el caso de las universidades privadas, el número de alumnos aumentó un 5%. Destaca la importancia de los alumnos internacionales en nuestro país: en 2010 eran un 5,6% y en 2024 fueron más del 11% del total de universitarios presenciales (unos 112.000 estudiantes extranjeros). En el caso de másteres son el 27%. Respecto de los estudiantes nacionales, se pone de manifiesto la tendencia a salir de la provincia a pesar de contar en muchos casos con centros locales: más del 30% (376.000) estudian en una provincia distinta a la de su residencia habitual.
A ello se añaden unos 50.000 erasmus por curso académico, necesitados de un alojamiento temporal para sus estancias. También destacan la concentración de universidades privadas en algunas provincias, lo que incrementa las necesidades de alojamiento ahí (Madrid, Barcelona, Navarra, Vizcaya y Guipúzcoa).
En total, habría unos 543.000 estudiantes en busca de una de las 107.000 plazas disponibles en más de 800 residencias de estudiantes. Buena parte de esas camas existentes no cumplen los estándares modernos y necesitan de inversión en rehabilitación. Motivos todos ellos por los que la consultora prevé un incremento del número de camas de 9.000 al término de 2024 y de otras 10.500 unidades entre 2025-2026 (destacando Barcelona, Madrid y Murcia en las próximas aperturas). De hecho, son cada vez más numerosos los grupos internacionales especializados (Estados Unidos, Francia, Suecia) que invierten en residencias de estudiantes en España. El resto de la demanda “desatendida” busca otras alternativas como el alojamiento con familiares o conocidos o el alquiler de habitaciones o pisos compartidos, que mete presión al alquiler convencional.
La consultora CBRE destaca la inversión futura en el sector residencial flexible, lo que se conoce como coliving o senior living, fórmulas de alojamiento compartido dirigidas a distintos segmentos de población. Algo que presenta una demanda creciente.
Una manera de invertir en residencias de estudiantes
Existe una compañía belga especializada en la gestión de residencias de estudiantes en Europa, la compañía Xior Student Housing (ISIN: BE0974288202).
Tras un gran tercer trimestre de 2024, donde tuvo una ocupación del 98% a pesar de haber subido sus tarifas casi un 7%, lo que impulsó sus ingresos más del 13%, ha anunciado unos resultados anuales en línea con las expectativas.
El dividendo se mantuvo estable en 1,768 EUR brutos, pagaderos en mayo mediante dos cupones. Los ingresos netos por alquileres aumentaron un 15,2% (sin contar con cambios en la cartera: +6,5%). Xior todavía puede aumentar fácilmente las rentas de sus alquileres y prevé un aumento de los ingresos por alquileres de al menos el 5% para 2025 en los alojamientos para estudiantes existentes. Su endeudamiento ha disminuido ligeramente y, tras la reciente ampliación de capital (colocación privada tras la compra de 2 residencias de estudiantes en Polonia), se sitúa en el 49% (por debajo del límite autoimpuesto por Xior del 50%).
Para 2025, Xior mantiene sus previsiones anteriores, con estabilidad en su beneficio por acción y su dividendo.
Sigue siendo una opción interesante de inversión en el sector inmobiliario. A la alta demanda se une su diversificación geográfica (acaba de entrar en Dinamarca y también en España) y su especialización en este tipo de alojamientos con un modelo de negocio, que incluye servicios adicionales como seguridad y zonas comunes son factores diferenciales frente a otras inmobiliarias. Por otro lado, Xior también se va a ver beneficiada por un entorno macro más positivo para sus intereses. El recorte de los tipos de interés reduce el coste de su endeudamiento y le permitirá financiar su expansión a un coste menor. Además, unos tipos de interés más bajos elevarían el valor de sus propiedades (ahora en torno a los 38 euros por acción). Por todo ello, reiteramos nuestro consejo de compra sobre el valor.
En el momento del análisis cotizaba a 30,45 euros. Atención: se habla de comprar acciones de una sociedad inmobiliaria cotizada en Bolsa y por tanto quien las compre asume el riesgo de una inversión bursátil.
