Durante los últimos años la oferta de camas en residencias de estudiantes ha experimentado un gran crecimiento. En tan solo 4 cursos, el número de plazas ha crecido un 15% hasta alcanzar 102.707 en un total de 1.075 centros en 2021, teniendo en cuenta tanto las residencias de estudiantes como las plazas en Colegios mayores. No obstante, a pesar de este aumento de oferta, no es suficiente para cubrir la demanda que crece más rápido. Según estimaciones de la consultora JLL, en 2021 cerca de medio millón de estudiantes han tenido que buscar alternativas a las residencias para alojarse durante el curso escolar. Esto indica que el sector aún tiene mucho que trabajar para alcanzar la enorme demanda de camas. Lo que explica el interés de grandes fondos de inversión en este mercado en nuestro país.
En la actualidad, algunos de los protagonistas del sector de residencias de estudiantes que ofertan un mayor número de camas en España son Resa, Livensa Living, MiCampus, GSA Yugo o Xior Student Housing. No obstante, estas compañías están en manos de grandes fondos de inversión como el fondo de pensiones holandés PGGM, que adquirió Resa en 2022, Stoneshield, Brookfield o EQT.
¿Cómo invertir en residencias de estudiantes?
Tras conocer las bondades que presenta este nicho de la inversión inmobiliaria, se preguntará cómo puede invertir en él. En principio, podría pensar en comprar acciones de estos grandes fondos de inversión que poseen las residencias, pero de esta manera estaría invirtiendo también en todo el resto de los activos que tengan en cartera, que pueden ser de todo tipo. Por otro lado, hay gestoras de capital riesgo que lanzan fondos de activos reales que compran residencias que pudieran ser también interesantes. Pero estos no son accesibles para todos los bolsillos. Y es que, en muchos casos, como el de Renta 4 Residencias de Estudiantes Global, tienen mínimos de inversión muy elevados, a partir de 100.000 euros que no puede permitirse todo inversor de a pie. Además, en este tipo de vehículos de inversión la liquidez está muy limitada e incluso en algunos casos llegando a ser ilíquidos, una característica que no se adecúa a los perfiles de riesgo de todos los inversores.
Por otro lado, hay empresas inmobiliarias dedicadas al negocio de las residencias de estudiantes que cotizan en bolsa, por lo que están obligadas a publicar su información financiera: tasaciones de sus inmuebles, ocupación, balance, cuentas de pérdidas y ganancias, etc. Unos datos que pueden usarse para valorar si el precio al que cotiza en el mercado está barato o caro. Además, en caso de que respondan a la figura legal de REIT (o SOCIMI en español), estarán obligadas a repartir una buena parte de sus beneficios a los accionistas. Entre ellas destaca la anteriormente mencionada Xior Student Housing que cotiza en el Euronext de Bruselas a un precio de 28,5 euros (a 27/04/2023).
Una opción al alcance del inversor particular
La belga Xior (www.xior.be/es/) cuenta con una cartera de más de 18.000 habitaciones en 176 residencias de estudiantes repartidas por 42 ciudades de Bélgica, Países Bajos, España, Portugal, Polonia, Alemania, Dinamarca y Suecia. Unas habitaciones que, con una tasa de ocupación del 98%, están a pleno rendimiento. También tiene otras 9.000 en proyecto que prevén poner en operación en 2026 (Sevilla, Zaragoza, Málaga o Granada).
Actualmente, la acción de Xior cotiza a menos de la mitad del precio que marcaba a mediados del 2022. Y es que la subida de tipos la ha puesto bajo presión, ya que muchos inversores asimilan estas inmobiliarias a un bono que ofrece unos rendimientos estables y como tales, su precio evoluciona en sentido contrario al de los tipos a largo. Por otra parte, a finales de mayo de 2022 acordó la adquisición de su competidor Basecamp por 939 millones de euros, una operación cuya financiación hizo sudar frío a los inversores. Esta se realizaría en dos etapas: una en la que Xior se hizo con 8 residencias operativas, 2 proyectos en desarrollo y empresas danesas operativas; y otra en la que adquiriría las actividades de gestión y desarrollo. Esta segunda etapa, no obstante, se ha demorado en el tiempo y se prevé cerrar a finales de año. En nuestra opinión, la compra de su competidor no fue barata, como es habitual en este negocio, pero sí una decisión acertada que dará un impulso adicional a las ganancias por acción mientras su endeudamiento se mantenga bajo control.
La acción de Xior (BE0974288202) cotiza ahora con un descuento de más del 30% sobre el valor tasado de sus inmuebles (42,96 euros por acción), una muy buena cifra en esta rama inmobiliaria. Además, su rentabilidad por dividendo se mueve en torno al 5,5% anual. Así, nuestros analistas de OCU Inversiones califican a la compañía como barata y le otorgan un consejo de compra para aquel que desee apostar por este negocio, siempre con una visión de largo plazo y sabiendo que se somete a una inversión bursátil, con riesgo por definición.
Cotización de Xior en euros
