Objeto de deseo para muchos
Junto a varios miles de extracomunitarios atraídos por la Golden visa para obtener la residencia por compra de inmuebles, medida cuyo fin ha sido ya anunciado por el Gobierno luso, muchos más europeos han puesto sus ojos en Portugal. Ya sea por la cercanía y la similitud en costumbres, una fiscalidad favorable, un menor coste de vida o, como dicen los jubilados franceses, cierta nostalgia de una sociedad más respetuosa. El país cuenta con buenas perspectivas económicas y su mercado residencial ha ganado interés para los inversores inmobiliarios nacionales y extranjeros, hasta el punto de llegar a preocupar a las autoridades ante los problemas de acceso a la vivienda en un país donde los salarios no son muy elevados.
Vamos a ver cómo están los precios de la vivienda en venta y alquiler, qué perspectivas existen, dónde pueden existir oportunidades de compra y cuáles son las condiciones e impuestos para la compra de una vivienda en Portugal por un comunitario. Se han anunciado algunos cambios legales que comentamos.
PRECIO MEDIO DE VENTA DE LAS VIVIENDAS EN PORTUGAL (€/M2)
Una subida vertiginosa de los precios en Portugal
En Portugal los precios de la vivienda en venta y alquiler llevan tiempo al alza, con una aceleración más significativa en los últimos años. Según el Instituto Nacional de Estadística de Portugal, los precios de venta aumentaron de media un 13,9% anual en noviembre 2022 hasta alcanzar los 1.449 euros/m2. En los últimos 5 años el precio de las viviendas creció un 63% desde 2017. Por zonas, donde más crecen los precios de venta es en el Algarve, la zona turística del sur del país, y en el Área Metropolitana de Lisboa. En tan solo un año, las viviendas se han revalorizado un 17,6% y un 15,2%, respectivamente. Son las áreas con los precios de venta más caros del país: 2.009 euros /m2 en Algarve y 1.929 euros/m2 en Lisboa. En el norte la subida está por debajo de la media del país (11,7%).
En datos de tasaciones bancarias para vivienda, el precio medio en enero de 2023 subió un 14,9% anual.
Unos alquileres al alza
La subida del precio de los alquileres ha sido más moderada pero sigue la tendencia alcista de los precios de la vivienda. En el tercer trimestre de 2022 marcaba un incremento interanual del 7,6% de media. De nuevo el Área Metropolitana de Lisboa y Algarve se cuelan entre las zonas más revalorizadas (12,6% y 11,1%, respectivamente), a las que se le suma la Isla de Madeira, cuyas viviendas han registrado una subida del 18,1% en tan solo un año. Una situación que ha llevado al Gobierno luso a anunciar en 2023 próximas medidas como la moratoria para nuevos alojamientos turísticos, el destino de las viviendas vacías al alquiler, un límite del 2% en nuevas rentas, garantías de cobro para arrendadores, incentivos fiscales para los alquileres de larga duración, exención de plusvalías para quien venda la vivienda al Estado o medidas para acelerar licencias de construcción.
Demanda fuerte para poca oferta
La oferta de vivienda actual en venta en Portugal es muy reducida. Según el portal Idealista, tan solo el 3,8% del parque de viviendas en el país está anunciada para venta. Para hacernos una idea, la escasez de oferta es uno de los motivos que ha impulsado el precio de la vivienda en España, y aquí la ratio es del 4,8%. La demanda, en cambio, se mantiene fuerte y continúa con la tendencia alcista anterior a la pandemia. Según el INE portugués, durante los nueve primeros meses de 2022 las transacciones de viviendas aumentaron un 8% interanual, destacando la evolución de las viviendas de obra nueva (+16%) frente a las de segunda mano (+6,4%).
VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN PORTUGAL
Demanda extranjera, al alza
La demanda extranjera en el mercado de compra de viviendas en Portugal creció en 2022 y supera los niveles prepandemia. Según el Banco de Portugal, en el 11,7% de las transacciones de viviendas realizadas entre junio de 2021 y junio de 2022, los compradores eran no residentes en el país, un dato por encima del año anterior, que fue del 8,9%. Por otro lado, en 2022 el precio medio de las transacciones aumentó más para compradores extranjeros que para los compradores locales. En concreto, en el segundo trimestre de 2022, el precio mediano de la vivienda comprada por residentes creció un 14,3% interanual, mientras que lo hizo en un 18,6% para no residentes. Los portales inmobiliarios subrayan la demanda por parte de estadounidenses, aunque los franceses son los principales propietarios extranjeros en las ciudades del norte. La demanda extranjera en el alquiler es mayor en zonas costeras, con gran presencia de brasileños.
