Hipoteca el inmueble de sus padres por poderes

El hijo hipoteca una finca de sus padres para obtener financiación para sus propios negocios

La madre interpone demanda pidiendo la nulidad de la hipoteca constituida sobre su vivienda. La demanda se dirigió exclusivamente contra la entidad financiera que concedió el crédito de 210.000 euros, garantizado por la hipoteca cuya nulidad se solicita.

La madre argumentó que ambos padres habían otorgado el poder para que el hijo gestionase sus bienes en interés de ellos, no para que dispusiera de esos bienes y los gravara en beneficio propio, como sostiene que ocurrió en realidad, al hipotecar el hijo el inmueble de sus padres para obtener financiación para sus propios fines.

En todas las instancias se falla desestimando la demanda de la madre. La hipoteca era válida según la sentencia del Supremo de 28/9/2020.

La doctrina del Supremo sobre la suficiencia de los poderes

Las ideas principales expuestas anteriormente por el Supremo sobre la suficiencia de un poder  (sentencia de 27 noviembre 2019) son las siguientes:

• Si se concede genéricamente un poder de representación y no se especifican suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar "actos de administración", pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para "transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio".
• Si en un poder general se especifican actos de riguroso dominio, como es hipotecar, no es preciso que se designen los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas. Es suficiente que las facultades conferidas se refieran genéricamente a los bienes del poderdante.
• La validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia o de validez del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó y en relación a las circunstancias concurrentes, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), pueda apreciarse que se ha hecho un uso abusivo del poder.

En la STS de 27/11/2019 citada sí se observó un ejercicio abusivo del poder, pero en el presente caso no.

Concede un poder a su hijo y casi se queda sin casa.

Aplicación al caso: la hipoteca es válida

En este caso el poder de que disponía el hijo le permitía contratar esa hipoteca sobre el inmueble de sus padres. El inmueble no se especificaba en el poder, pero no hacía falta porque estaba claro que se le permitía disponer de los bienes.

Del conjunto de circunstancias concurrentes, los jueces no aprecian un exceso o extralimitación en el ejercicio de las facultades conferidas al hijo atendiendo a