Inmueble en expectativa de alquiler e IRPF

El IRPF con inmuebles: periodos no alquilados

En el IRPF se tributa por los inmuebles que son de nuestra propiedad. Los que no están alquilados ni afectos a actividades económicas -fuera de nuestra vivienda habitual y de los que no sean susceptibles de uso por razones urbanísticas- tributan por la renta imputada. Y los que están arrendados tributan por los rendimientos que obtengamos de ese alquiler.

Para calcular el rendimiento íntegro de la cesión o arrendamiento de inmuebles se pueden deducir determinados gastos, básicamente “todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos”, con ciertas reglas o límites, más la amortización.

Un problema recurrente afecta a los inmuebles que no se encuentran arrendados pero que están destinados a serlo. ¿Cómo debe tributar? ¿Qué gastos se pueden deducir cuando el inmueble solo ha estado alquilado una parte del año?

Algunos tribunales (como el TSJ de Valencia) entendían que si el inmueble estaba destinado al alquiler o en disposición de poder alquilarse, debían tenerse en cuenta sus gastos aun en periodos puntuales donde no estuviese arrendado efectivamente.

El Supremo se ha pronunciado en una sentencia de 25/2/2021. Y lo ha hecho en un sentido que perjudica a quien posee un inmueble en expectativa de alquiler.

Mientras no esté alquilado, renta imputada

Afirma el TS que la Ley del IRPF entiende que todo inmueble que no sea la vivienda habitual es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF la mera posibilidad de obtener esa renta, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos.

Por los meses que el inmueble está alquilado, se tributa por los rendimientos netos obtenidos. Y por el tiempo en que no está alquilado, se tributa por esa renta imputada.

Si el inmueble no está arrendado, por el tiempo en que no genera rendimiento íntegro alguno, no cabe deducir los gastos propiamente anuales como el IBI, seguros, gastos de comunidad, suministros etc., puesto que no son gastos necesarios para obtener unos ingresos que no se han obtenido.

La finalidad de la deducción de los gastos es minorar la carga impositiva sobre el arrendador que percibe rentas. Por tanto, si no hay renta en el ejercicio o parte de él, no cabe deducir gastos imputables a ese periodo. Para el supuesto y el tiempo en que el inmueble no está arrendado, lo que la LIRPF contempla es la imputación de rentas inmobiliarias, y para la imputación de rentas la Ley no contempla la deducción de gasto alguno.

El TS establece que:

a) “Conforme al artículo 85 LIRPF, las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas.

b) Según el artículo 23.1 LIRPF, los gastos asociados a dichos bienes inmuebles deben admitirse como deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda”.

La reducción del 60% de los ingresos por alquiler de vivienda

El rendimiento neto positivo del alquiler de una vivienda se reduce en un 60%, pero solo sobre los rendimientos declarados por el contribuyente. Si el contribuyente no ha declarado los rendimientos o los ha declarado negativos, y después hay una comprobación de Hacienda de la que resultan rendimientos positivos, no se tiene derecho a la reducción del 60%, según esta sentencia que comentamos.

Esto contradice