Una duda que suele plantearse en la compraventa de una vivienda con respecto a los gastos anteriores a la compra es quién debe hacerse cargo de qué. Un ejemplo gráfico es el de las derramas. Pongamos por caso que se aprobó una derrama, por ejemplo, por la reforma del portal antes de la venta. En tal caso será el vendedor el responsable de su pago. Ahora bien, si antes de la venta sólo se aprobó dicho cambio sin definir la derrama, tal gasto será responsabilidad del comprador. Conocer todo esto con antelación le será de utilidad para no encontrarse con gastos que no esperaba.
Consideraciones generales
En el desempeño diario de sus funciones muchas veces el presidente o administrador de una comunidad tienen que acordar directamente ciertos gastos. Ambos pueden firmar contratos con terceros que vinculen a la comunidad. Ahora bien, si esta considerase que se extralimitaron en el ejercicio de sus funciones, una vez hecho efectivo el pago del compromiso adquirido, pueden exigir responsabilidades a dichos cargos.
Una duda que suele plantearse en la compraventa de una vivienda con respecto a los gastos anteriores a la compra es quién debe hacerse cargo de qué. Un ejemplo gráfico es el de las derramas. Pongamos por caso que se aprobó una derrama, por ejemplo, por la reforma del portal antes de la venta. En tal caso será el vendedor el responsable de su pago. Ahora bien, si antes de la venta sólo se aprobó dicho cambio sin definir la derrama, tal gasto será responsabilidad del comprador. Conocer todo esto con antelación le será de utilidad para no encontrarse con gastos que no esperaba.
Consideraciones generales
En el desempeño diario de sus funciones muchas veces el presidente o administrador de una comunidad tienen que acordar directamente ciertos gastos. Ambos pueden firmar contratos con terceros que vinculen a la comunidad. Ahora bien, si esta considerase que se extralimitaron en el ejercicio de sus funciones, una vez hecho efectivo el pago del compromiso adquirido, pueden exigir responsabilidades a dichos cargos.
En cuanto al compromiso de pago, la comunidad de propietarios debe responder de sus deudas con terceros con los fondos y créditos a su favor. El acreedor puede dirigirse solo subsidiariamente contra cada propietario, conforme a la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
Ahora bien, ¿quién se responsabiliza de las deudas del piso o local ante la comunidad? El responsable es el propietario y no el arrendatario, incluso aunque se trate de arrendamiento con opción de compra, arrendamiento financiero o alquiler de VPO por una sociedad pública. Si se diera el caso de que el piso pertenece a varios propietarios la responsabilidad ante la comunidad será solidaria.
Responsabilidad por los gastos previos a la venta
Por lo que respecta a la responsabilidad de los gastos anteriores a la venta, transmitir el inmueble – y por ende dejar de ser titular del mismo – no exonera al transmitente de la obligación de correr con los gastos comunes exigibles mientras era propietario. A su vez el transmitente debe comunicar a la comunidad la transmisión y entregar al adquirente un certificado de deudas. Este certificado es imprescindible para que se otorgue la escritura de venta, a excepción de que el adquirente exima al vendedor de esta obligación.
• En caso de tener que reclamar deudas correspondientes al año de la transmisión o al inmediatamente anterior, la comunidad podrá dirigirse al antiguo propietario o el titular registral indistintamente, dado que la deuda es solidaria. En el caso del titular registral, responderá de estas deudas con el inmueble adquirido. El comprador podrá reclamar posteriormente al vendedor.
Gastos que asume el nuevo propietario
El obligado al pago de las derramas es quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de las obras. Importa la fecha de la junta que acuerda la derrama: el cobro de las cantidades a pagar y los plazos de pago. No importa el momento en que se acuerde genéricamente la obra ni el momento de ejecución de los trabajos, ni el del paso de recibos al cobro. Si luego sobra dinero, la comunidad decidirá sobre su destino (no pertenece a quien lo puso). En el caso de condena judicial a la comunidad al pago de indemnizaciones, el momento es la fecha de la sentencia condenatoria, con independencia de que el proceso hubiera empezado antes de la compra del inmueble.
Ingresos de la comunidad
Cuando la comunidad obtiene ingresos por alquilar la vivienda del portero, azoteas, parkings, etc. estos se atribuyen a cada propietario, según su cuota. Ingresos que deberán declarar en su IRPF).
• En la práctica, la mayoría de las comunidades con ingresos extraordinarios los destinan a fondo para obras, reparaciones o imprevistos.
Recomendaciones finales
Si va a adquirir un piso o local infórmese de las obras en curso o juicios pendientes de la comunidad y pida el certificado de deudas.
• Respecto a la solicitud de posibles subvenciones en las obras, exija diligencia. Se han dado condenas al administrador por negligencia y pérdida de la subvención; y condenas a constructoras que se comprometieron por contrato a solicitar y gestionar dichas subvenciones, que habían comprometido en el contrato a solicitar y gestionar las subvenciones, que se perdieron por retrasarse la entrega de documentación.
• No olvide que, aunque gran parte de las subvenciones públicas para reformas son gestionadas por la comunidad, suelen concederse a nombre de los vecinos que cumplan los requisitos. Por tanto, deberá tributar por ellas en el IRPF.
