Comunidad condenada a pagar 92.000 euros al cambiar el contrato de conserjería

La comunidad y el contrato de servicios de conserjería

Muchas comunidades tienen contratados el servicio de conserjería y limpieza a través de empresas, en lugar contratar laboralmente a un portero, como era habitual años atrás. Se aseguran así un servicio ininterrumpido incluso en los casos de ausencia de esta persona por vacaciones o enfermedad. Pero a pesar de contratar con una empresa, la relación personal de los vecinos es con el empleado que acude cada día a prestar sus servicios en el edificio. Es frecuente que la comunidad se plantee un cambio de empresa prestadora de servicios (en busca de mejores servicios o de menor coste) y que al mismo tiempo quiera conservar al trabajador que ha venido desempeñando la tarea de conserje.

Existe la posibilidad de que esta persona sea contratada por la nueva empresa que va a prestar servicios a la comunidad cuando tenga lugar un cambio de contratista. Incluso el Convenio colectivo del sector de limpieza de edificios y locales prevé la subrogación del personal de la empresa saliente en la entrante (por ejemplo, el vigente ahora en Madrid, en su artículo 24).

Pero la comunidad debe plantearse varias cuestiones antes de dar el paso. So pena de tener que pagar indemnizaciones que pueden ser elevadas. Como la de la comunidad que ahora comentamos, condenada a pagar 92.000 euros.

Antes de firmar un contrato de este tipo, pida al presidente y al administrador que se revisen bien las cláusulas.

Finalizar el contrato de conserjería

Si la comunidad quiere cambiar de empresa, la decisión la tomará la junta de propietarios, normalmente a propuesta del presidente y con el asesoramiento del administrador. Lo primero es releer lo firmado en el contrato respecto de la duración del contrato y las causas para su extinción. Suele haber un plazo de preaviso que hay que respetar. La comunidad de propietarios tiene consideración de “consumidor” y está protegida por la normativa que prohíbe las cláusulas abusivas. Una duración de contrato de un año renovable no es considerada abusiva. Si la duración fuera de tres o más años, sí es muy probable que un tribunal la considere abusiva.

Pero no todo es el respeto del preaviso para dar por finalizado el contrato. Pueden existir otras cláusulas que vinculen a la comunidad incluso después de terminado el contrato.

Prohibición de contratar al mismo personal

Una comunidad firmó en 2007 un contrato de arrendamiento de servicios de conserjería con una empresa, con una duración anual prorrogable. El contrato se fue prorrogando y durante su vigencia se firmaron algunos anexos por los que la empresa añadía algún nuevo servicio (instalación de circuito cerrado de televisión) a cambio de asegurar algunos plazos de duración que fueron respetados. La comunidad preavisó a la empresa que terminaría el contrato a finales de 2014, cuando terminaba el último periodo comprometido.

El contrato preveía una cláusula prohibía a la comunidad contratar por su cuenta o a través de terceros a quien hubiera sido personal de la empresa hasta que transcurriera un año desde la terminación del contrato de servicios. Bajo pena de pagar una suma equivalente a la que hubiese facturado la empresa en el periodo.

Unas semanas antes de que terminara el contrato con la compañía inicial, la comunidad contrató a otra empresa de servicios. Y mes y medio después de terminado el contrato, la nueva empresa contrató a uno de los trabajadores que habían estado en la conserjería por cuenta de la empresa inicial, para que siguiera prestando sus servicios allí.

La empresa inicial demandó a la comunidad por incumplimiento de contrato, reclamando más de 660.000 euros.

La comunidad se defendió aduciendo que tenía consideración de consumidora y que la cláusula invocada por la compañía era abusiva. Así lo apreció el juez en primera instancia, pero no la Audiencia Provincial de Madrid, que no consideró abusiva la cláusula, por estar libremente pactada y, a su juicio, no suponer un desequilibrio en perjuicio del consumidor. Entendía que el sentido de la cláusula para la empresa era protegerse de la competencia desleal. Y cifró la condena de la comunidad por incumplimiento de contrato en el pago de una anualidad de servicios, 92.000 euros.

La comunidad recurre al Supremo, quien se pronuncia en sentencia de 13/4/2021.

Comunidad condenada al pago de 92.000 euros

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