Toda restricción de la propiedad ha de ser objeto de interpretación restrictiva. Consulte los estatutos de la comunidad, y vea aquí las principales razones que pueden justificar una limitación. Las molestias, hay que probarlas.
Obras en mi propiedad
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) da libertad para modificar la parte privativa de cada propietario y hacer obras en ella, con tres condiciones:
a) No menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura y su configuración exterior. Por ejemplo, no se permite la cubrición de la terraza de su piso, último del edificio, por cierres de aluminio y bronce, por alterar de forma notoria la configuración y estado exterior del edificio, pese a la licencia administrativa para hacerlo;
b) No perjudicar a los derechos de otro propietario;
c) Avisar previamente de las obras a quien representa a la comunidad.
Si pretende unir o separar dos pisos o locales, se requiere la aprobación de dos tercios de los propietarios que representen a dos tercios de las cuotas de participación, salvo que ya esté autorizado directamente en los estatutos. Y se requiere una autorización administrativa, salvo que el cambio no modifique el número de elementos privativos.
Actividades en mi propiedad
La LPH recoge tres supuestos de actividades
Toda restricción de la propiedad ha de ser objeto de interpretación restrictiva. Consulte los estatutos de la comunidad, y vea aquí las principales razones que pueden justificar una limitación. Las molestias, hay que probarlas.
Obras en mi propiedad
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) da libertad para modificar la parte privativa de cada propietario y hacer obras en ella, con tres condiciones:
a) No menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura y su configuración exterior. Por ejemplo, no se permite la cubrición de la terraza de su piso, último del edificio, por cierres de aluminio y bronce, por alterar de forma notoria la configuración y estado exterior del edificio, pese a la licencia administrativa para hacerlo;
b) No perjudicar a los derechos de otro propietario;
c) Avisar previamente de las obras a quien representa a la comunidad.
Si pretende unir o separar dos pisos o locales, se requiere la aprobación de dos tercios de los propietarios que representen a dos tercios de las cuotas de participación, salvo que ya esté autorizado directamente en los estatutos. Y se requiere una autorización administrativa, salvo que el cambio no modifique el número de elementos privativos.
Actividades en mi propiedad
La LPH recoge tres supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La consideración de una actividad cualquiera como molesta o incómoda, y por tanto prohibida, exige estudiar caso por caso las circunstancias de la actividad y su incidencia en las condiciones de uso o disfrute del resto del inmueble. Las molestias deben ser graves o intensas y afectar al interés de la comunidad. Los jueces hablan de una tolerancia razonable. Muchas veces será una cuestión de prueba: de usos intensivos, de gastos ocasionados, de problemas generados de tranquilidad o seguridad, gran afluencia de personas, inseguridad por el tránsito, vibraciones o ruidos de aparatos, humos, olores… con referencia a límites legales si los hay. Por ejemplo, el uso de una zona como terraza no puede considerarse por sí solo como molesto: ver ruidos, horarios, etc.
El caso de apartamentos turísticos
En principio somos libres de alquilar la vivienda, de modo estable o por temporada. El alquiler de viviendas turísticas tiene los mismos límites que el resto: la ley, los estatutos y la ausencia de molestias. En algunas comunidades autónomas como Cataluña o Madrid se han regulado las que llaman viviendas de uso turístico, y exigen licencias y formalidades en ciertos supuestos.
Los estatutos suelen permitir el uso como vivienda, despachos o consultas profesionales, pero no la explotación como apartamentos turísticos alquilados por días. Muchos jueces ya han ordenado el cese de la actividad de hospedaje por generar un uso excesivo de elementos comunes, aun contando con la licencia oportuna. Los jueces aclaran que el uso como vivienda excluye el uso industrial, por generar un uso intensivo de instalaciones. Se estaría aprovechando la infraestructura de la comunidad para la realización de una actividad lucrativa de explotación con fines hoteleros, que se caracteriza por acoger a personas indiscriminadas y por tiempo indeterminado.
Cambios de destino
Los cambios de destino, de oficinas, despachos o locales a vivienda o viceversa, están permitidos con las siguientes salvedades: que los estatutos o el título prohíban expresamente algún uso concreto; o que se trasgreda la normativa sobre criterios de habitabilidad en viviendas o sobre instalación de actividades en pisos. Por ejemplo: a falta de prohibición expresa, la instalación de una oficina donde no se desarrollen actividades comerciales ni públicas, ni determinen un uso peligroso o molesto del piso, debe considerarse lícita. Eso sí, si el cambio conlleva obras en elementos comunes, se requerirá la aprobación oportuna.
La plaza garaje no conlleva piscina.
Limitar servicios comunes
Por mayoría puede decidirse poner una llave en el ascensor o en la piscina. Pero si algún propietario prueba que sufre un perjuicio injustificado, el acuerdo podría anularse. Ocurrió con los titulares de una peluquería y un consultorio médico en una segunda planta. El juez anuló el acuerdo porque con la llave se limitan las posibilidades de ejercicio de actividades profesionales legales y permitidas por estatutos. Y no se había probado un aumento de averías, de gasto eléctrico, de molestias, etc. Era similar, se dijo, al uso de una familia numerosa.
