Arrendamiento de local y licencia de actividad
En un contrato de alquiler de local es conveniente incluir una cláusula en la que se declare responsable al arrendatario de la obtención de las licencias necesarias para ejercer la actividad que pretenda desarrollar allí.
El interesado en alquilar debe estudiar antes la viabilidad de la actividad que le interesa, tanto desde el punto de vista administrativo (permisos, licencias) como desde el punto de vista de las restricciones que puedan existir en la comunidad de propietarios o la necesidad de obtener acuerdos para la realización de diferentes trabajos. Piénsese por ejemplo en la actividad de un bar restaurante, que puede requerir el cumplimiento de normativa sobre salida de humos y de contención del ruido y vibraciones, lo que puede conllevar la necesidad de instalar chimeneas, aislamientos, etc.
El arrendatario que va a llevar a cabo la actividad tendrá que invertir dinero en la adaptación del local y solo tiene sentido hacerlo si la obtención de los permisos es viable. Es lógico que él se responsabilice de obtener las licencias necesarias para la actividad que vaya a desarrollar, pero el arrendador está obligado a no obstaculizar o no hacer imposible la obtención de esos permisos, en la parte que le toque.
Cuando ya existe una licencia de actividad para el local, hay que pactar la autorización para la cesión de dicha licencia, ocupándose este arrendatario nuevo de tramitar la obtención de la licencia a su nombre, cumpliendo la normativa que sea de aplicación. El contrato de alquiler debe recoger la obligación del arrendador de ceder esa licencia, para hacer posible que el nuevo arrendatario tramite la cesión ante el ayuntamiento. Pero no hay que dar por hecho que el titular actual de la licencia sea el arrendador. Es clave saber quién era el titular de la licencia de actividad hasta ese momento (si es que ya existía), y pactar con él la autorización para tramitar la cesión de la licencia.
No hacerlo así puede tener las graves consecuencias que comentamos ahora.
Modelo de contrato de arrendamiento de local.
Incumplimiento del arrendador del local
El problema puede venir cuando el titular de la licencia de actividad no es el propietario-arrendador del local, sino que la licencia recaía en una arrendataria anterior que ya no está.
En el caso resuelto por la STS de 20/4/2022, el Ayuntamiento de Valencia denegó la licencia
Arrendamiento de local y licencia de actividad
En un contrato de alquiler de local es conveniente incluir una cláusula en la que se declare responsable al arrendatario de la obtención de las licencias necesarias para ejercer la actividad que pretenda desarrollar allí.
El interesado en alquilar debe estudiar antes la viabilidad de la actividad que le interesa, tanto desde el punto de vista administrativo (permisos, licencias) como desde el punto de vista de las restricciones que puedan existir en la comunidad de propietarios o la necesidad de obtener acuerdos para la realización de diferentes trabajos. Piénsese por ejemplo en la actividad de un bar restaurante, que puede requerir el cumplimiento de normativa sobre salida de humos y de contención del ruido y vibraciones, lo que puede conllevar la necesidad de instalar chimeneas, aislamientos, etc.
El arrendatario que va a llevar a cabo la actividad tendrá que invertir dinero en la adaptación del local y solo tiene sentido hacerlo si la obtención de los permisos es viable. Es lógico que él se responsabilice de obtener las licencias necesarias para la actividad que vaya a desarrollar, pero el arrendador está obligado a no obstaculizar o no hacer imposible la obtención de esos permisos, en la parte que le toque.
Cuando ya existe una licencia de actividad para el local, hay que pactar la autorización para la cesión de dicha licencia, ocupándose este arrendatario nuevo de tramitar la obtención de la licencia a su nombre, cumpliendo la normativa que sea de aplicación. El contrato de alquiler debe recoger la obligación del arrendador de ceder esa licencia, para hacer posible que el nuevo arrendatario tramite la cesión ante el ayuntamiento. Pero no hay que dar por hecho que el titular actual de la licencia sea el arrendador. Es clave saber quién era el titular de la licencia de actividad hasta ese momento (si es que ya existía), y pactar con él la autorización para tramitar la cesión de la licencia.
No hacerlo así puede tener las graves consecuencias que comentamos ahora.
Modelo de contrato de arrendamiento de local.
Incumplimiento del arrendador del local
El problema puede venir cuando el titular de la licencia de actividad no es el propietario-arrendador del local, sino que la licencia recaía en una arrendataria anterior que ya no está.
En el caso resuelto por la STS de 20/4/2022, el Ayuntamiento de Valencia denegó la licencia de actividad de bar a la nueva arrendataria del local, con apercibimiento de cierre del bar. Tras un largo proceso judicial, se permitió que la arrendataria resolviera el contrato de arrendamiento y obtuviera una indemnización por los gastos realizados.
Ocurrió que la arrendadora había transmitido la licencia a una antigua arrendataria y, aunque aquel alquiler se resolvió por impago, la antigua arrendataria no llegó a retransmitir aquella licencia a la arrendadora. Alquilado de nuevo el local, cuando la nueva arrendataria hizo las gestiones para obtener la licencia, el Ayuntamiento la denegó porque no estaba a nombre de la arrendadora sino de la antigua arrendataria, que es quien debía autorizar la cesión.
Por ese motivo la nueva arrendataria demandó a la arrendadora para pedir la nulidad del contrato de arrendamiento o su resolución, reclamando una indemnización por las sumas invertidas hasta la fecha en la adaptación del local. El litigio tenía transcendencia porque se pedía más de 250.000 euros de indemnización, mientras que a contrario, la arrendadora reclamaba más de 50.000 euros de rentas que consideraba debidas.
El Supremo casa la sentencia de la Audiencia Provincial, que había desestimado la demanda de la arrendataria, y declara resuelto el contrato de alquiler de local, condenando a la arrendadora a pagar 174.000 euros como indemnización.
La arrendadora era responsable de ceder la licencia. No informó a la arrendataria de que la licencia estaba a nombre de una antigua arrendataria. Ante la negativa del Ayuntamiento a tramitar la cesión de la licencia, por no solicitarla su titular real, la arrendataria pide la resolución del contrato de alquiler porque ha habido un incumplimiento contractual por la arrendadora, y esta situación le impide continuar con el funcionamiento de su actividad.
Se argumentó por la arrendadora que, al recibir la negativa a la licencia por el ayuntamiento, la arrendataria no presentó recursos para agotar la vía administrativa, y se limitó a buscar directamente la resolución del alquiler a pesar de haber invertido mucho dinero. Pero el Supremo no ve nada reprochable en ello: la arrendataria constata que ha habido incumplimiento de la arrendadora de su compromiso de cederle la licencia y, actuando en defensa de sus intereses, decide instar la resolución del contrato.
La responsabilidad del arrendador en alquileres de local
La cesión de licencia no pudo hacerse efectiva porque la arrendadora la había cedido previamente a otra arrendataria y no había recuperado su titularidad. El incumplimiento es de la arrendadora. No puede exigirse a la nueva arrendataria que agote una vía administrativa para obtener una licencia cuya denegación es responsabilidad de la arrendadora y no suya.
El arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato y a mantenerle en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo de su duración, pudiendo el arrendatario, cuando se incumplen dichas obligaciones, pedir la resolución y la indemnización de daños y perjuicios, o solo esto último dejando el contrato subsistente. Esto tiene las siguientes consecuencias:
- el incumplimiento de la finalidad perseguida por el arrendatario al concertar el arrendamiento, cuando no resulta posible utilizar el local arrendado para la actividad de negocio a la que debe dedicarse con arreglo a las cláusulas del contrato, constituye una causa que legitima para el ejercicio de la acción resolutoria.
- la entrega del local arrendado sin las condiciones necesarias para cumplir el destino pactado comporta un incumplimiento de la obligación de entrega del arrendador que faculta para el ejercicio de la acción resolutoria;
- si por falta de concesión de la licencia necesaria para desarrollar la actividad que es esencia del negocio, el arrendador no ha cumplido con la obligación de evitar toda perturbación de derecho (el ayuntamiento puede cerrar la actividad), ante esa situación de carencia de posibilidades de disfrute, no puede imponerse una vigencia contractual de imposible realización cuando el arrendatario insta la resolución con base en ese incumplimiento (artículos 1554.3 y 1556 del Código civil.
