Qué alquiler interesa: vivienda, habitaciones, vacacional

Alquiler de vivienda habitual

El régimen legal del alquiler de vivienda habitual, la que constituye residencia permanente para el inquilino, pasa por un periodo de cambios legales. La modificación temporal que estuvo vigente entre el 19/12/2018 y el 23/1/2019, con ampliación de la prórroga de 3 a 5 años para arrendadores que fueran personas físicas y limitación del importe de las garantías a exigir al formalizar el contrato, ha vuelto a entrar en vigor desde el 6 de marzo de 2019, incluyendo ahora el límite del IPC para la actualización anual de la renta.

Fiscalmente, alquilar una vivienda que suponga la residencia permanente del inquilino tiene la ventaja de que el rendimiento neto en el IRPF -el que resulta de restar los gastos deducibles a los ingresos obtenidos- se reduce en un 60%.

En caso de impago la recuperación del inmueble puede llevar algo de tiempo. El procedimiento judicial para el desahucio se ha simplificado en los últimos años, pero en la práctica depende de la carga de trabajo del juzgado. Para protegerse del impago puede recurrir a un seguro de impago de rentas. Los socios de OCU pueden contratarlo con la Mutua de Propietarios a un precio ventajoso (tel. 93 487 30 20).

El alquiler de habitaciones

En la mayoría de los casos el alquiler de habitaciones se configura como un alquiler distinto al de vivienda habitual, al no constituir ese inmueble la residencia habitual del inquilino. Son contratos hechos por habitaciones sueltas, con derecho a uso de zonas comunes (cocina, salón, etc.), generalmente para estudiantes, trabajadores en prácticas o similar. El contrato se fija por meses, en general por una duración coincidente con el curso académico o la que se pacte. No hay derecho a prórroga forzosa por el inquilino (por ejemplo, así lo afirmó una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 28/3/2019). En caso de impago la recuperación del inmueble no suele generar los mismos problemas que en el alquiler de toda la vivienda. Hay más rotación de inquilinos pero en las grandes ciudades la demanda suele ser suficiente para cubrir posibles huecos aun durante el año. No se aplica la reducción del 60% en el IRPF.

Alquiler vacacional

Se entiende por alquiler turístico o vacacional el que se realiza por días de una vivienda que está equipada para su uso inmediato (menaje, ropa de cama, suministros, etc.). El caso más frecuente es el de las viviendas que se ofrecen en plataformas de viviendas turísticas como Airbnb, Homeaway, Booking, etc. No conllevan IVA si junto con el alquiler no se prestan otros servicios propios de la industria hotelera, como comidas, limpieza diaria, lavandería, etc. Fiscalmente no dan derecho a la reducción del 60% de los ingresos netos. No existe ningún derecho de prórroga del alquiler y, en principio, el riesgo de no recuperar la vivienda a tiempo es reducido, aunque persiste el riesgo de encontrar desperfectos en la vivienda, como en cualquier otro tipo de alquiler.

Las comunidades autónomas han ido regulando este tipo de alquileres bajo la perspectiva del turismo, con el pretexto de evitar una “competencia desleal” con los hoteles y de “garantizar la calidad” de la oferta turística. Exigen una autorización administrativa bajo la forma de una declaración responsable y la inscripción en un registro público de viviendas vacacionales. Hay que informarse de las condiciones materiales que se piden a la vivienda en cada zona y de otras exigencias administrativas como la tenencia de un registro de inquilinos y su comunicación a la Policía.

No se tome a la ligera estas exigencias bajo pena de sufrir la imposición de multas elevadas. Además, algunos ayuntamientos están aprobando nuevas exigencias para estos alquileres desde el punto de vista urbanístico, y cuentan con las denuncias de vecinos para ejercer un control de esta actividad, incluso en casos donde apenas se generan molestias por ruidos o tránsito de personas.

Los precios del alquiler

El precio del alquiler lo fija libremente el propietario en función de la demanda y la oferta similar que exista en la zona (la competencia). En el alquiler de vivienda la actualización de la renta es anual y la Ley no obliga (por ahora) a limitar su variación al IPC. En las habitaciones, el precio mensual se fija para el periodo contratado (generalmente 10 meses). En el alquiler por días hay libertad para fijar precios distintos por temporada alta o baja, fines de semana, puentes, etc.

La importancia de la ocupación

El alquiler por días puede llegar a ofrecer una rentabilidad muy superior a otro tipo de alquileres. Todo depende del grado de ocupación. Un piso bien situado en una ciudad que goza de gran atractivo turístico puede reportar grandes sumas a su propietario. Tanto en verano como en invierno, en puentes o con ocasión de la celebración de ferias, congresos, conciertos y otros eventos que permiten a un propietario avezado alcanzar tasas de ocupación anuales que pueden rondar o superar el 50%. Exige dedicar mucho tiempo a la gestión, tanto para actualizar datos en la plataforma (precios, reservas, ofertas, comunicación con solicitantes) como para recibir, atender en su idioma y despedir a los viajeros, limpieza, etc. Si cede la gestión a una agencia podrá desentenderse, pero la rentabilidad se verá reducida.

Alquiler para ejecutivos

En Barcelona y Madrid -y en menor medida en otras capitales- existe otro mercado más específico de alquiler de viviendas por meses o años, destinado a profesionales. Suele tratarse de viviendas de alto standing y amuebladas, cuya renta satisface la empresa del inquilino, a precios más elevados que el de una vivienda media, lo que permite obtener rentabilidades que pueden alcanzar el 10%. En estos casos interesa decir expresamente en el contrato de arrendamiento que se pacta con la única finalidad de que el inmueble sea objeto de uso como vivienda para una persona física concreta que se identifica en el contrato, con prohibición al arrendatario de subarrendar o ceder la vivienda a terceros. Solo así el arrendamiento estará exento de IVA (y de las obligaciones formales que conlleva) y el arrendador podrá aplicar la reducción del 60% en su IRPF.

Ejemplo de rentabilidad comparada

Hemos comparado la rentabilidad estimada por distintos tipos de alquiler de viviendas equivalentes en barrios céntricos de las ciudades de Barcelona, Madrid y Zaragoza. Tomamos una vivienda tipo de 90 m² y tres dormitorios, en planta intermedia y con ascensor. Para el alquiler de habitaciones y el de vivienda habitual, estimamos una tasa de ocupación del 80%. Para el alquiler turístico hemos ponderado los precios de temporada baja y temporada alta, y tomamos la tasa media de ocupación según datos de la plataforma Airbnb, que para Madrid ronda el 35% y para Barcelona y Zaragoza el 30%. Suponemos que el resto del tiempo lo utiliza el propietario. La tabla recoge, junto al respectivo valor de mercado, la rentabilidad media por ciudad después de impuestos para cada tipo de alquiler. Para calcular el IRPF a pagar estimamos que el arrendador posee unos ingresos anuales de 60.000 euros, además del alquiler.

Conclusión

Toda inversión debe estudiarse desde el punto de vista de la rentabilidad financiero fiscal a largo plazo, con asunción de un determinado nivel de riesgo. El alquiler de larga duración no está exento de riesgo, pero en general es más estable y tiene ventajas fiscales, aunque su régimen legal está sometido últimamente a frecuentes cambios. El alquiler por habitaciones puede compensar en zonas bien situadas y con demanda, por su mayor rentabilidad y menor riesgo, aun sin ventaja fiscal. El alquiler turístico solo vale para ciertas ciudades y barrios. Exige dedicación y estar atento a la creciente regulación y control por comunidades autónomas y por ayuntamientos. La clave de una buena rentabilidad es el precio de adquisición. Las soluciones de alquiler comentadas pueden ser útiles para inmuebles que usted ya posea. No se deje deslumbrar por cifras de rentabilidad anunciadas para hacer una mala compra, y menos hipotecándose para ello.