Razones para no creer en más subidas de la vivienda

La enorme cantidad de impactos mediáticos sobre la vivienda y el alquiler no deberían hacerle aceptar ideas que corresponden más a deseos de algunos que a realidades. 

ESFUERZO NECESARIO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA, EN AÑOS DE RENTA BRUTA DISPONIBLE DE LOS HOGARES

Datos del Banco de España. Además de la desproporción con los salarios, la falta de ahorro previo es una barrera para la compra de vivienda.

Las cifras que sí “cantan”

Ni el más avezado analista es capaz de prever con fundamento el comportamiento del mercado de la vivienda en el corto plazo, a pesar de seguir los múltiples indicadores y de contar con una perspectiva de muchas décadas de estudio. Nosotros seguimos todos esos indicadores y valoramos previsiones y riesgos, y le presentamos la conclusión a la que llegamos, que creemos válida para el medio plazo. Pensamos que el ladrillo va a bajar en España porque observamos un desequilibrio claro entre sus precios actuales y el conjunto de factores que de un modo lógico intervienen en la formación de esos precios, en el medio y largo plazo, y que afectan a una demanda sostenible con capacidad de pago suficiente. No negamos que hay factores más circunstanciales que afectan al corto plazo, pero le ofrecemos nuestra honesta previsión y nuestro consejo. Al margen de datos estadísticos, lo que nos dicen nuestros análisis por barrios de las ciudades es que la vivienda está cara (vea por ejemplo los últimos análisis de Vigo, Salamanca, Sevilla, Barcelona o Madrid), porque su valor razonable está por debajo del valor de mercado.

ÍNDICE OCU DE CONSTRUCCIÓN

Sobre la base de ocho indicadores adelantados, el Índice oscila entre 0 y 200; a partir de 100 muestra una evolución positiva.

No todo es el mercado de trabajo

Hasta octubre de 2019 la Seguridad Social acumuló un incremento de 437.000 afiliados en doce meses, disminuyendo el ritmo de crecimiento de meses anteriores. Ya son 19,43 millones de trabajadores oficiales en nuestro país, más personas con teórica necesidad y capacidad de agenciarse una vivienda que se adapte a su situación laboral. Esto se refleja también en el número de hogares nuevos, que se incrementó en 120.000 en un año hasta septiembre de 2019. Incluso la demografía va más ligada al mercado de trabajo que a la propia natalidad. La población mayor de 25 años se incrementó en España en 306.000 hasta septiembre de 2019, contradiciendo en el corto plazo las previsiones demográficas a la baja del INE, que hemos comentado en varias ocasiones y que justifican a nuestros ojos nuestra previsión a largo plazo de un ajuste a la baja de los precios de la vivienda. Pero ojo: esta correlación trabajo-población también juega en sentido contrario, lo que no debe olvidarse ante un posible frenazo económico. 

El gráfico muestra la evolución en siete ciudades del número de afiliados a la Seguridad Social y del precio de la vivienda usada. Se ve que el mercado de trabajo no es el único factor que influye en el precio de las casas en el mercado local. 

VARIACIÓN DE LA AFILIACIÓN A LA SEGURIDAD SOCIAL Y DEL PRECIO DE LA VIVIENDA, entre junio de 2013 y junio de 2019

Datos de la Seguridad Social y del Ministerio de Fomento.

NÚMERO DE VIVIENDAS VISADAS (línea azul) Y TERMINADAS EN DOCE MESES, en miles

La recuperación de los últimos años es más patente en términos relativos, tras el descalabro, que en números absolutos.

El rebote tras la caída

La actividad edificatoria en España está muy lejos de los niveles anteriores a la crisis de 2008 tal y como se ve en el gráfico, pero si nos fijamos en los términos relativos sí que ha existido un rebrote de las cifras. Estas subidas han tenido un reflejo en la cotización de los últimos años de muchas empresas y fondos de inversión presentes en los sectores constructor e inmobiliario, tanto a nivel europeo como mundial. El siguiente gráfico muestra la evolución en los últimos cinco años del sector inmobiliario europeo y de uno de los fondos destacados en ese ámbito. A pesar de ello, desde una perspectiva prudente nosotros hemos preferido mantenernos al margen de esas inversiones, y seguimos haciéndolo.

EVOLUCIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO EUROPEO Y DEL FONDO DE ACCIONES INMOBILIARIAS EUROPEAS de NN, base 100

Este fondo evoluciona al compás del sector inmobiliario europeo. Tras la revalorización alcanzada preferimos mantenernos alejados.

Con todo, es llamativa la persistente subida de los precios de la vivienda en Estados Unidos, que han ido prolongando hasta ahora su escalada para dejar atrás los picos de precios anteriores al pinchazo de la burbuja. También aquí nos mostramos prudentes: a pesar de la batería de medidas de todo tipo iniciadas o propiciadas por la Administración norteamericana para impulsar su economía, los precios de la vivienda no podrán mantenerse en esos niveles.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN LOS EEUU (línea roja) Y EN ESPAÑA, EN BASE 100

Datos del Índice Case Shiller Nacional y del Ministerio de Fomento.

Conclusión: caer dos veces en la misma piedra

Es un tópico leer en la prensa que existen dos mercados en nuestro país (grades ciudades y el interior), y que parece “inevitable” que la vivienda vaya a seguir subiendo en las grandes capitales. Lo cierto es que en un país básicamente despoblado como España, hay pocas cosas inevitables. En algún momento asumiremos que con una mejor distribución espacial y con una simplificación de los procesos de urbanización y construcción, las casas nuevas valdrán la mitad, serán más sostenibles y eliminarán parte de los enormes problemas actuales de movilidad y contaminación de las grandes ciudades. No se crea a los expertos que dicen que los precios no pueden caer. Y puestos a romper tópicos, deje de mirar el valor “de mercado” y haga cálculos más bien sobre el valor “razonable” de los inmuebles, tal y como le explicamos aquí.