La vivienda otra vez de moda

Se vende más y suben los precios de compraventa y alquiler, en determinadas zonas. El resto del país espera que la mejoría se extienda, pero cuando lo haga, será en niveles discretos. No hay razones para esperar una subida prolongada del precio de la vivienda, debido a la bajada general de los salarios, que no parece algo coyuntural. Prueba de ello, más allá de algunos datos que ahora exponemos, es el hecho incontestable de que las entidades financieras están haciendo lo posible por liquidar los activos inmobiliarios que aún tienen en su poder. Para ello renuevan sus campañas de rebajas con ofertas de hasta el 70%, principalmente en el interior del país.

 Más que nunca es la hora de ser prudentes. No destine a la compra de vivienda una cantidad superior a cuatro veces sus ingresos anuales en el hogar.

Movimiento en la vivienda

Con el Euribor en negativo y los bancos en búsqueda de clientes solventes a quienes prestar dinero, se ha creado un halo de recuperación del mercado de la vivienda. Existen datos para apoyar el buen momento:

 – El empleo sigue creciendo: hasta septiembre de 2017 la Seguridad Social ganó 624.141 afiliados en doce meses, y la EPA del tercer trimestre de 2017 reflejó un incremento anual de 522.000 ocupados.

 – De hecho, las ventas de vivienda subieron un 11 % anual en septiembre de 2017 (INE), y la concesión de hipotecas sobre vivienda subió un 29% en agosto.

 – También los precios mantienen una tendencia al alza en las grandes ciudades. Incluso los del alquiler, que ya no suben solo en Barcelona y Madrid.

 – La disponibilidad de dinero y unas perspectivas favorables están impulsando el número de viviendas visadas: +24 % acumulado en los siete primeros meses de 2017.

 PRECIO MEDIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA EN BARCELONA Y MADRID, en €/m² al mes

Fuente: Fotocasa.

 Un mercado muy territorial

El resurgir del mercado residencial pone de manifiesto muchas diferencias regionales. Por ejemplo, en estos últimos meses ha destacado el dinamismo de las Islas Baleares, donde se dan subidas más intensas en precios de venta y de alquiler. Las áreas de Madrid y Barcelona siguen siendo muy activas, al igual que Málaga y Alicante.

 La inversión se muestra prudente

 En el ámbito residencial también ha habido adquisiciones de paquetes de viviendas por parte de fondos de inversión extranjeros. Afirman que su intención es rentabilizar las compras vía alquileres, pero es algo que comprobaremos con el tiempo. Dadas algunas revalorizaciones puntuales llamativas, no hay que excluir que en un momento dado esos fondos decidan realizar beneficios y vendan. Siguen muy activas las SOCIMI, gracias a su beneficioso régimen fiscal. El reto es lograr que constituyan auténticos parques de viviendas de alquiler gestionadas con profesionalidad, que es la razón última de la creación de estos instrumentos de inversión. Por el momento, su incidencia en el mercado de alquiler nacional es muy poco relevante.

  Persiste un afán comprador de vivienda vacacional en la costa e islas por parte de ciudadanos europeos y otros extranjeros atraídos por la “oportunidad” que suponen los bajos precios actuales. En 2016, una de cada seis compras de vivienda la hizo un extranjero. En Canarias o Baleares la proporción es mucho mayor.

 · Es evidente que el mercado de la vivienda en España ha despertado desde el profundo coma en que quedó sumido tras la crisis. El número de viviendas proyectadas en doce meses hasta julio de 2017 para toda España fue de 74.000, frente a unas 45.000 doce meses antes. Pero esto no significa que el mercado inmobiliario haya dejado atrás sus desequilibrios.

 Quienes arriesgan su dinero en la promoción van con pies de plomo. Y es lógico que quienes se endeudan y arriesgan su economía por la compra, con salarios a la baja, vayan con tanta o más prudencia. Nuestros estudios ciudad por ciudad siguen mostrando que el precio medio de la vivienda está caro. Los hogares españoles tienen un problema de acceso a la compra: deben comprometer los ingresos de 6,7 años, mientras que el ratio normal es de 4. Y muchos no tienen el ahorro suficiente para pensar en obtener una hipoteca. De media, un 40%  de las compras de vivienda realizadas en España se hizo sin hipoteca.

 · La licitación pública creció un 12% en los ocho primeros meses de 2017. Recordemos que persiste un elevado nivel de endeudamiento público en España, a pesar de las facilidades de liquidez que mantiene el Banco Central Europeo.

El consumo de cemento crece un 10% en 2017, pero sigue en unos niveles bajos comparados con los de la pasada década. Las empresas constructoras españolas llevan años diversificando sus actividades (hacia las concesiones y los servicios) y buscando cuota de mercado fuera de España.