La escasez de oferta presiona los precios de la vivienda

En un contexto de alta inflación y subidas de tipos de interés, el precio de la vivienda se ve sometido a tensiones opuestas. Pensamos que las ventas van a bajar y los precios terminarán por adecuarse a la capacidad de pago de los usuarios.

Demanda: buenos y malos datos

Contrasta el buen dato de empleo actual en España, con récord de afiliados en la Seguridad Social y más de 20 millones de ocupados, con las perspectivas que tienen las familias para los meses venideros. El índice de confianza del consumidor que elaboramos trimestralmente en OCU muestra preocupación por la situación financiera, con un nivel (86 sobre 200) que solo se compara con el peor marcado durante la crisis del covid. El empleo se refleja en la creación de hogares, cuyo número en España supera por primera vez los 19 millones, según la EPA del primer trimestre de 2022, con un incremento anual hasta marzo de 2022 de 175.000 hogares. Señal de que la demanda tira para arriba. Con la oferta parada, el precio se resiente.

Las ventas de vivienda mantienen un buen dinamismo, por ahora.

Unos precios ligeramente al alza

La estadística oficial de precios de vivienda no es la fuente más rápida para acceder a los datos y oscila entre el 4% de subida del Ministerio o el 6% del INE (referidas a finales de 2021). El Banco de España recoge datos de oferta de febrero de 2022 (2,4% de subida, con datos de Idealista).

Lo cierto es que la vivienda no escapa a las oscilaciones que sufre la economía en su conjunto, especialmente desde la aparición de la pandemia hasta nuestros días. En Barcelona, por ejemplo, el alquiler subió un 13,5% anual en abril de 2022, mientras que en abril de 2021 marcó un -16,5% anual. Madrid sube ahora un 4,7% mientras que en el mismo mes de 2021 caía cerca de un 12%. Palma, Málaga o Valencia son otras de las capitales con fuertes subidas de las rentas de alquiler en lo que llevamos de 2022, como se ve en la tabla. En precios de venta las variaciones son más modestas, aunque las tres ciudades mediterráneas marcan igualmente la tendencia.

Lo cierto es que en estos momentos las personas que buscan casa no lo tienen fácil en las grandes ciudades. El vendedor se siente fuerte e impone sus condiciones. Pensamos que esta situación va a cambiar en cuanto las hipotecas reflejen las subidas de los tipos de interés y los hogares sientan en sus bolsillos el efecto de una inflación persistente. El Euribor ha pasado del -0,502% en diciembre