Actualización del panorama inmobiliario

El Índice OCU de construcción baja algo en julio

El índice mensual OCU inmobiliario bajó en julio de 2021 a un nivel de 100 (en una escala de 0 a 200), desde el 112,5 del mes de junio. Repasamos la evolución de algunos de los datos más señalados.

Los visados de viviendas de obra nueva aumentaron en el mes de mayo un 70,5 % interanual, lo que es lógico porque en mayo de 2020 se estaba en plena pandemia (datos del Colegio de Aparejadores/Arquitectos Técnicos). Pero disminuyen respecto al pasado mes de abril. En los últimos 12 meses se han visado cerca de 93.000 nuevas viviendas, una cifra que se recupera desde el parón de 2020 pero que parece estabilizarse en estos volúmenes muy lejanos de los que se registraban años antes, como se ve en el gráfico.

El índice de la actividad de construcción del Ministerio de Industria (ICC) ha bajado a -2,7 en julio después de la espectacular subida a + 11 en junio. Este Indicador del Clima de la Construcción (ICC) es el indicador coyuntural acerca del sector de la construcción de más rápida aparición en España, ya que está disponible en los últimos días del mes de referencia de los datos, y la construcción de edificios supone el 43,1 % del mismo.

Ventas, hipotecas, y precios

En el mes de junio de 2021 el número de compraventas registradas de viviendas aumentó un 73,5% respecto de junio de 2020 (lo que no debe sorprender), y superó en un 16% a las ventas de junio de 2019, antes de la pandemia.

En la primera mitad de 2021 el número de compraventas de inmuebles registradas en los registros de la propiedad aumentaron un 39% respecto de 2020 (periodo marcado por el confinamiento más estricto). En lo referido a viviendas, las ventas subieron un 31% en el semestre (con protagonismo de las nuevas), mientras que en fincas rústicas el incremento de las compraventas se acercó al 59%.

El número de viviendas hipotecadas también aumenta, pero menos que las ventas: +37,4% interanual en julio. En todo el primer semestre de 2021 el número de hipotecas sobre viviendas aumentó (solo) un 6% respecto a 2020.

En precios de venta, el mercado parece resistir de una forma sorprendente. A la espera de datos oficiales para el segundo trimestre de 2021, en valores de oferta (portal Idealista) el valor medio en venta de viviendas subió un 8,9% interanual en julio 2021 frente al 10,1% de junio. Pero el precio del alquiler bajó de media un -5,7 % interanual en julio 2021, especialmente en los grandes mercados como las ciudades de Madrid (-10,9%), Barcelona (-10%) o Málaga (-6,1%). Estos valores de oferta hay que tomarlos con precaución, pero no dejan de ser indicadores de tendencias.

Expectativas de contratación y de precios

Según la Encuesta de Coyuntura del sector de la construcción de febrero del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo las expectativas de los precios de venta para los próximos tres meses registran una fuerte subida en julio de +26,1 respecto al mes anterior.

El período de trabajo asegurado con el nivel actual de pedidos se sitúa en 427 días, lo que supone una disminución de 9,4 días respecto a su valor en junio.

En julio de 2021, el ICC toma valores positivos en dos de sus subsectores: el sector de Obra Civil, con 5,5 puntos, tras haber llegado el mes pasado a niveles máximos en más de una década; y el sector de Actividades Especializadas de la Construcción, que registra 15,3 puntos, para continuar un mes más en positivo. Por otro lado, el indicador para el sector de Construcción de Edificios sigue en negativo, con un saldo de -17,5 puntos.

La tendencia de la producción cae a -5,3 frente a -2,3 en junio. 

El sector aguanta por el momento

En líneas generales el sector inmobiliario ha aguantado hasta ahora la crisis mejor de lo esperado, mejor la vivienda nueva que la usada, lo que puede ser debido al efecto refugio y falta de alternativas de inversión.

Algunas promociones de viviendas en buenas zonas de grandes capitales se venden rápidamente a precios muy elevados, pudiendo influir al menos en algunas ciudades como Madrid un elevado porcentaje de inversores extranjeros, mientras que el poder adquisitivo general disminuye y los precios de alquiler están bajando. En todo caso, persiste la prudencia de los profesionales: las viviendas iniciadas en el primer trimestre de 2021 bajaron un 16% respecto del año anterior. Se anuncian grandes desarrollos de edificación en nuevas áreas de Madrid pero habrá que ver cómo evoluciona el ritmo real de construcción, que sin duda estará ligado a las ventas.

Seguimos insistiendo en que tarde o temprano los precios inmobiliarios reflejarán la situación económica general, aunque como de costumbre con retraso. De hecho, las previsiones de los bancos incluyen un incremento de la morosidad en el pago de hipotecas, que se hará patente próximamente.