La compra de vivienda por extranjeros

La demanda de vivienda por extranjeros es constante en nuestro país. Las preferencias y los precios medios difieren mucho entre residentes y no residentes, y por nacionalidades.

Sin trabas legales particulares

En España una persona extranjera puede comprar un inmueble, solo necesitará contar con un número de identificación fiscal (NIE). Lo puede solicitar en la embajada o consulado español del país extranjero, o en la Policía, personalmente o a través de un representante autorizado. Si además quiere establecer su residencia en el país deberá obtener una tarjeta de residencia, cuyos requisitos son diferentes (criterios de emigración). Existe la llamada “golden visa”, que da derecho a visado de residencia por la adquisición en España de inmuebles por al menos 500.000 € sin cargas. En 2019 se concedieron 681 permisos por este concepto, lo que no es muy significativo para el mercado inmobiliario. Según el Colegio de Registradores, en 2020 el 7% de las compras de viviendas por extranjeros superó los 500.000 €. El 34% de estas compras se debieron a compradores no comunitarios.

El comprador extranjero, especialmente el no residente, debe asesorarse bien para tener un conocimiento del mercado local y de las normas legales y fiscales para decidir con cabeza y no dejarse engañar. Se recomienda visitar en persona el inmueble y su entorno. En la primera década de los años 2000, miles de europeos (principalmente británicos) se vieron atrapados en promociones que no llegaron a construirse o que presentaron graves problemas de permisos urbanísticos, lo que motivó incluso un posicionamiento oficial del Parlamento Europeo.

Vendedor: asegure el cobro como en cualquier venta

Las posibilidades de tener un comprador extranjero aumentan para las viviendas situadas en el arco del Mediterráneo y en las islas. Como vendedor debe adoptar las mismas precauciones que con compradores residentes en España, sobre todo para asegurarse el cobro de las arras y el del resto del precio en el momento de la firma ante notario, a la que deberá acudir el mismo comprador o la persona con poderes suficientes a juicio del notario. Es especialmente importante comunicar la venta a la comunidad de propietarios (como en cualquier transmisión) para evitar posibles responsabilidades por impagos de las cuotas. La comunidad debe asegurarse de tener una dirección para las notificaciones al vecino no residente.

Incidencia en la evolución de precios

Al analizar las perspectivas del mercado inmobiliario en nuestro país solemos fijarnos en factores como la capacidad de pago de los hogares (empleo, salarios) y las proyecciones demográficas. Pero existe un factor “externo” cuyo impacto en los precios no es fácil de determinar: la demanda de vivienda por no residentes. Según la estadística de los registradores de la propiedad para el segundo trimestre de 2021, el 10% de las compras de vivienda en España fueron realizadas por extranjeros. Es un porcentaje inferior a la media de periodos recientes (13% entre 2015 y 2017), lo que en parte se explica por las restricciones internacionales de movilidad vigentes en esos momentos.

Bajo el concepto de “extranjeros” se encuentran realidades muy diferentes: trabajadores residentes en España con una capacidad económica similar a la media del resto de hogares; otros residentes de alta capacidad económica (ejecutivos, jubilados, etc.); no residentes que compran segundas residencias o los que eligen España para sus inversiones inmobiliarias, por ejemplo. La compra de viviendas por extranjeros influye en la evolución de los precios cuando alcanza un volumen significativo de operaciones. Esto puede suceder a un nivel local o provincial o en determinados sectores o tipos de vivienda.

PORCENTAJE DE COMPRAS DE VIVIENDA POR EXTRANJEROS POR PROVINCIAS

Datos de los registradores de la propiedad para el segundo trimestre de 2021 sobre el total de vivienda vendidas.

Tendencia de la demanda extranjera

Como se ve en el gráfico, las provincias con mayor porcentaje de compras por extranjeros están en el Mediterráneo y las islas. En el segundo trimestre de 2021 en Barcelona fueron del 8% y en Madrid el 4%. En comunidades como Galicia o Extremadura el porcentaje no llega al 1%.

La nacionalidad más frecuente de los compradores de vivienda fue la británica (a la baja), seguida de Alemania, Marruecos, Francia y Rumanía. Los compradores de Reino Unido siempre han sido los más numerosos en nuestro país, aunque su “cuota” en el mercado lleva años disminuyendo. Justo lo contrario de los compradores locales de origen marroquí y en menor medida rumanos, que ganan cuota trimestre a trimestre. Sin caer en generalizaciones, hay comportamientos que parecen seguir ciertas pautas. Según los Registradores, las nacionalidades con mayor renta per cápita optan por destinos turísticos, mientras que quienes residen en España por motivos laborales se reparten de un modo más homogéneo por toda la geografía (especialmente los rumanos).

En función del origen de las estadísticas hay variaciones en las cifras, pero las tendencias que reflejan son las mismas. 

• 18,7% fue el porcentaje medio de compraventas de viviendas por extranjeros en España entre 2012 y 2019, según el Notariado.
• El precio medio de compra de vivienda libre por extranjeros residentes fue de 1.426 €/m², mientras que el de extranjeros no residentes fue de 2.220 €/m². Datos del Notariado para el 2º semestre de 2020.

Demandantes de viviendas de lujo

Las personas muy ricas, hablamos de millones de euros de patrimonio, apenas tienen un 6% de su riqueza invertida en ladrillo. La atracción es mayor en periodos como el actual, con tipos de interés muy bajos e incertidumbre económica. Existe un tipo de inversor extranjero que adquiere viviendas de lujo en barrios caros de grandes ciudades europeas o mundiales, Madrid y Barcelona incluidas. Ya sean mejicanos, venezolanos o de otras nacionalidades, estos compradores contribuyen a mantener activo ese sector y a impulsar los precios. Según un informe de